上一次經(jīng)濟ke，我們寫了融創(chuàng)630多億收購了萬達旗下76個酒店、13個萬達文旅城的故事。該文的最后是一個問題：“資本市場十大未解之謎”之一的“萬達還能撐多久”，到底是個流行的段子，還是個嚴肅的命題呢？

今天我們就來聊聊這件事。

畢竟，王健林因為賣資產(chǎn)、而不是買資產(chǎn)上頭條，這種事的確有點罕見。

反常

生意場上有買有賣，本不稀奇。但這次王首富的邏輯，確實讓很多人看不懂——要知道，就在交易發(fā)生前10天，也就是6月30日，他才剛剛為哈爾濱萬達城的開業(yè)站了臺。剛剛過去的6月份，萬達也分別在昆明、濟南拿了大宗地塊，用于文旅項目的建設。

過去一段時間，萬達城幾乎是王健林的另一張名片，時刻掛在嘴邊?！吨袊?jīng)濟周刊》曾在多個場合，聽王健林親口描述萬達城的宏圖大業(yè)，比如“要讓上海迪士尼樂園10-20年內(nèi)贏不了利”；酒店項目更是王健林的“招牌菜”：“我有一個夢想，要把中國酒店品牌打到全世界”。

言猶在耳，這些心頭好怎么就突然賣給了別人？畢竟，雖然文旅項目和酒店投資回收期長是業(yè)內(nèi)皆知，但王健林曾多次表示看好旅游業(yè)，認為這是“能發(fā)財”的投資。再說了，按正常邏輯，萬達養(yǎng)著這些項目也并非難事，不是嗎？

邏輯

柳傳志曾經(jīng)評價王健林說，其在產(chǎn)業(yè)選擇上“極具前瞻性而且決策果敢”。

柳傳志的原話是：“2000年萬達開始做商業(yè)地產(chǎn)，當時國內(nèi)還沒有商業(yè)地產(chǎn)概念，不僅外人看不懂，企業(yè)內(nèi)反對聲音也很多：住宅地產(chǎn)發(fā)展那么好，為什么要自討苦吃？但健林一旦看到住宅地產(chǎn)的局限，就堅決轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在，萬達商業(yè)已成為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。2010年，萬達商業(yè)地產(chǎn)做得正紅火，健林又一頭扎向文化旅游，而且投資之大、動作之快，讓人嘆為觀止。”

就在人們看到王健林為文化旅游產(chǎn)業(yè)鼓與呼之際，他已抽身而出。變賣之決絕、動作之迅速，同樣令人“嘆為觀止”。

算上此次變賣，再加上2016年將旅行社業(yè)務轉(zhuǎn)讓給同程旅游，萬達現(xiàn)在基本將旗下文旅業(yè)務全部脫手。以至于一位旅游業(yè)人士覺得挺遺憾：“萬達這樣的企業(yè)在做旅游，對行業(yè)的帶動和影響還是比較大的。以前王首富太高調(diào)了，大家的期望值還是比較高的。”

那么，萬達這么做，是對文旅業(yè)務“突然”失去興趣了嗎？似乎也不太可能。萬達這樣的企業(yè)，每一個動作都會經(jīng)過深思熟慮、精確計算。

那么，有沒有一種可能，萬達通過文旅項目在二三線城市核心地段低價拿地，之后準備套現(xiàn)不干了？

拿地

眾所周知，萬達文旅項目在地方上拿地往往是以“底價”中標。這是因為，萬達文旅項目能帶來大量投資，帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，給地方政府帶來政績。因而，地方政府對萬達幾乎是“定向供地”。

不信來看：

6月7日，萬達以74.77億元底價，拿下昆明市西山區(qū)24宗商住用地，總面積約92.66萬平方米。而這次土地出讓公告的條件中，無論是“具備五星級酒店開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗”、“持有文化旅游項目不少于50萬平方米”，還是“競得人須建設大型綜合文化旅游項目”、“規(guī)劃方案必須包括兩個室內(nèi)主題樂園、一個不低于五星級標準的酒店、一個旅游小鎮(zhèn)”——都似乎是為萬達“量身定制”的；

而在去年8月，昆明市政府官網(wǎng)就曾發(fā)文稱，西山區(qū)將建萬達城，總投資300億元；

6月30日，萬達同樣以底價66.75億元，拍得濟南歷城區(qū)潘田片區(qū)的16宗地塊，折合樓面價僅為2800元/平方米。而據(jù)估算，目前歷城區(qū)的房價約在1.5萬元/平方米。

過去，萬達以文旅項目的名義，拿了不少低價地塊。但未來，這種低價拿地的模式，很有可能越來越難操作。

曾經(jīng)被王健林如此看重的產(chǎn)業(yè)，為什么突然就不好干了？

難干

首先，文旅項目投入巨大，且回收周期長。“讓上海迪士尼樂園10-20年內(nèi)贏不了利”的豪言還沒過多久，上個月落戶上海一周年之際，迪士尼即宣布，2017年Q2財季“小幅盈利”，預計2017財年結(jié)束時可以“收支平衡”。同期，作為競爭對手，萬達城僅少部分開業(yè)運營，“群狼斗好虎”之勢尚未形成；已經(jīng)開業(yè)的幾家，業(yè)內(nèi)人士也委婉評價，“與迪士尼還有很大差距”。

也就是說，在文旅綜合體方面，萬達的運營能力、經(jīng)驗值，和其在商業(yè)地產(chǎn)上的表現(xiàn)，是不好比的。

同時，地方政府在萬達文旅項目中要求配建的五星級酒店等設施，會不會讓萬達不勝其重？要知道，目前萬達城大多選址二三線城市，但并非所有城市、所有地段都適合建五星級酒店、并能帶來盈利。

數(shù)據(jù)上看，酒店板塊早就是萬達的“后腿”。從融創(chuàng)的收購公告中也可看出，這次收購的76家酒店組成的酒店項目，2016年ROE（凈資產(chǎn)收益率）僅為2.61%；萬達酒店發(fā)展2016年年報也顯示，該公司年度營業(yè)額銳減82%。

更重要的是，廣泛“鋪攤”帶來的負債高企，也成為萬達實實在在的壓力。一旦國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)金融信貸政策的調(diào)控，萬達就可能面臨較大資金壓力和財務成本壓力。換句話說，萬達已經(jīng)到了不得不“去杠桿”的階段。

也難怪有人戲謔：“當孩子養(yǎng)，當媳婦夸，當豬賣，乃首富之道。”

對于融創(chuàng)來說，這次收購的目的，已經(jīng)在公告中直言不諱——此次合作，以合理的成本，“為本公司補充大量優(yōu)質(zhì)土地儲備和物業(yè)資產(chǎn)，將為本公司未來持續(xù)健康發(fā)展提供巨大的支撐”。

說白了，看似買文旅項目，實則買入的是土地儲備。

也許有人會說，公告里說了，文旅項目交割后，維持“品牌不變、規(guī)劃內(nèi)容不變、項目建設不變、運營管理不變”，“項目運營管理仍由萬達公司負責”，并不能說萬達放棄了文化旅游。

但說真的，未來是不是繼續(xù)由萬達來運營，還真不好說。畢竟，萬達和地方政府簽的協(xié)議是一體化的，由萬達來投資、運營。如果說走就走，怎么對地方政府交待呢？浸淫商場多年的王健林，能不深諳此道？

上市

若說萬達放棄這些項目僅僅是因為不好干，那還是就看小了。至于原因，江湖上有各種傳說。其中，著急把萬達商業(yè)送上A股市場，或許是一種比較靠譜的說法。

王健林明確說了，這次回收資金，全部用于還貸；萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款。通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達商業(yè)負債率將大幅下降。

萬達商業(yè)究竟有多少債務，以至于要著急變現(xiàn)呢？答案是：截至2017年一季度末，5446.03億，資產(chǎn)負債率70.61%。此次交易獲得的631.7億元，可以讓萬達商業(yè)負債率降低8個百分點。

2014年12月，萬達商業(yè)曾在香港上市。后由于在港股被低估， 2016年9月正式完成私有化，繼而尋求在A股上市。目前，萬達商業(yè)正在A股排隊IPO，排在第65名。

這次交易能怎樣幫到萬達商業(yè)的A股之路？至少兩個方面：一是下調(diào)資產(chǎn)負債率，二是剝離地產(chǎn)相關資產(chǎn)，以此獲得更好的資產(chǎn)評估。此前，萬達集團管理層就對外說過，萬達商業(yè)“不希望被劃入房地產(chǎn)板塊”，因為目前房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。

然而，留給萬達的時間并不多了。據(jù)《萬達商業(yè)私有化募資推介書》顯示，如果私有化完成兩年后（2018年9月底）不能登陸A股主板，萬達集團將面臨回購款、利息以及相關費用的支付，這對萬達短期流動性是巨大威脅。

這或許可以一定程度上說明萬達的“焦急”。與融創(chuàng)的聯(lián)合公告寫道，“雙方同意在7月31日前簽訂詳細協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權交割。”

這距離雙方交易，也就是一個月而已。

海外

很多觀察都已經(jīng)點出，現(xiàn)在的萬達，一方面在在國內(nèi)賣賣賣，追逐輕資產(chǎn)運營，八成項目已經(jīng)出售；一面卻在國外買買買，加緊布局。

其實，隨著萬達戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對相關資產(chǎn)的剝離早已在進行。

比如，2015年8月，萬達商業(yè)公開披露了3次股權轉(zhuǎn)讓及輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，先后累計出售常州、梅州、連云港等地15個萬達廣場項目的全部股權，交易對價總計約131億元；2016年10月，萬達將旗下旅行社資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給同程旅游。

現(xiàn)在回想王健林關于“輕資產(chǎn)運營”的論述，可能又別有一番深意——他說，企業(yè)經(jīng)營的最高境界就是“空手道”，是有了品牌，有了能力，一分錢不出憑品牌就能掙錢。要做到這個境界是極難的。

王健林曾經(jīng)對《中國經(jīng)濟周刊》表示，萬達正在向跨國企業(yè)轉(zhuǎn)型。當海外利潤達到三分之一左右的時候，這就是萬達成為跨國企業(yè)的標志。

實際上，自2012年5月收購全美第二大院線AMC以來，僅根據(jù)公開信息梳理，萬達海外收購及投資就超過2300億人民幣；2016年則成為萬達海外并購最多的年份，一共并購了十幾家海內(nèi)海外企業(yè)。

如此看來，萬達更多地將其雄心壯志投向了海外？

就拿這次賣掉的文旅項目來說，萬達已經(jīng)在法國巴黎、印度哈里亞納邦，分別布局了萬達城；其中巴黎項目總投資超過30億歐元，是歐洲最大的旅游投資項目；印度項目也是印度目前的最大投資。不出意料的話，萬達今年還會在“一帶一路”沿線兩個大國再落實兩個萬達城，投資均有望超過百億美元。

再說酒店，現(xiàn)在萬達已是全球最大的五星級酒店業(yè)主，開業(yè)了100多家五星級酒店，在建的還有一百多家。在倫敦、芝加哥、洛杉磯、悉尼等城市的地標地段，都有萬達酒店。只不過，現(xiàn)在萬達的logo要從國內(nèi)撤下，更多地掛在海外的門面上了。

繼續(xù)？

萬達與融創(chuàng)631.7億元的交易金額，足以清償萬達商業(yè)絕大部分銀行貸款嗎？同時，萬達集團也將大幅減債，計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。那么，萬達會繼續(xù)出讓資產(chǎn)嗎？

如果萬達繼續(xù)出讓資產(chǎn)，則有可能放大外界對萬達的債務壓力的想象。試想，假如一個經(jīng)營30年、資產(chǎn)8000億規(guī)模、在中國商界舉足輕重的企業(yè)遭遇了這種情況，背后會是什么原因？

這不得不讓人聯(lián)想到6月22日那天萬達遭遇“股債雙殺”的風波，雖然這部分我們之前已經(jīng)寫過了（【經(jīng)濟ke】萬達、復星股票驚魂背后：金融監(jiān)管再升級）。

其實，略微留意就會發(fā)現(xiàn)，不只是萬達在改善負債率，也不只是萬達在賣賣賣——

恒大通過引進戰(zhàn)略投資者，努力降低負債率，截至6月底贖回了全部“永續(xù)債”；7月4日，SOHO中國宣布啟動北京光華路SOHO、上海凌空SOHO兩個項目的整售；而過去一直給人以“買買買”印象的復星，最近也在“整體降低負債率”、“負債結(jié)構得到了很大改善”（郭廣昌語）。事實上，去年12月，復星就30億美金出售了美國特種險Ironshore100%股權、同時作價53.3億出售上海外灘置業(yè)50%權益。

春江水暖鴨先知。這一次，中國最聰明的商人們預知了什么？