商改住項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目銷售,是絕大部分房企賴以為生的現(xiàn)金流來源,掐斷這一現(xiàn)金流他們將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),這是房企冒險(xiǎn)踩線的原因。但限價(jià)、限售政策并不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線城市的根本問題,即供需不平衡。
新一輪樓市調(diào)控抑制住了房?jī)r(jià)上漲和成交升溫,但也衍生出一系列新問題。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在此輪調(diào)控“商改住”限售、新房限價(jià)政策下,諸多開發(fā)商在各地頻頻違規(guī),其中不乏大型房企;而在一些城市,開發(fā)商通過“雙合同”、“延期簽約”等方式規(guī)避限價(jià)限購政策,也是大面積涉嫌違規(guī)。
商改住項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目銷售,是絕大部分房企賴以為生的現(xiàn)金流來源,掐斷這一現(xiàn)金流他們將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),這是房企冒險(xiǎn)踩線的原因。
但作為抑制樓市投資投機(jī)的手段,限價(jià)、限售政策并不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線城市的根本問題,即供需不平衡。
因此,對(duì)于調(diào)控手段的反思和長(zhǎng)效機(jī)制的建立也成為必要。目前各地限制性的調(diào)控政策是否存在調(diào)整的空間?如何不擾亂價(jià)格機(jī)制,徹底解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問題?
銷售壓力下的違規(guī)
繼3月26日北京(樓盤)“商改住”禁令后,廣州、成都、上海(樓盤)、深圳等地相繼跟進(jìn)。在嚴(yán)格的管控政策下,一些房企違規(guī)了。
3月28日,北京市住建委公布,林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場(chǎng)、龍湖西宸廣場(chǎng)、尚峰一號(hào)等涉嫌將商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛句N售,這6個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)被停止網(wǎng)簽。
5月份,綠地也因試圖打擦邊球而兩次被罰。涉事項(xiàng)目分別是位于北京密云區(qū)的綠地朗山產(chǎn)業(yè)園商辦項(xiàng)目,以及位于上海閔行區(qū)的綠地峰尚匯項(xiàng)目。前者因?yàn)榇嬖跓o證售房、涉嫌違規(guī)宣傳“商改住”;后者因未對(duì)違法建設(shè)進(jìn)行完全整改。
“頂風(fēng)作案”背后,是以綠地為代表的房企手握大量商辦項(xiàng)目急于去庫存的無奈。
早在2012年,綠地集團(tuán)就已開始加碼商辦。公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,綠地集團(tuán)在過去5年間,僅在北京拿下的商辦用地就超過15塊。綠地2016年的銷售中,住宅項(xiàng)目占比64%,商辦占比36%。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示,全國現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)存量過剩,房企違規(guī)“商改住”的主要原因,是為了去庫存轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-5月份,全國住宅待售面積為36475萬平方米,同比下降17.9%;辦公樓待售面積3706萬平方米,同比上升7.7%;商業(yè)營業(yè)用房的待售面積為15921萬平方米,同比上升4.6%。
除了違規(guī)“商改住”,新房銷售領(lǐng)域“雙合同”、“延期簽約”現(xiàn)象也是遍地開花。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)查,在主流一二線城市,因?yàn)檎畬?shí)施限價(jià)管理,每個(gè)區(qū)域、每個(gè)樓盤都進(jìn)行限價(jià)銷售,而且限定的價(jià)格較低,一些城市的開發(fā)商就通過“雙合同”來規(guī)避限價(jià)。
所謂雙合同,指的是購房者在買房時(shí),除了購房合同,還被要求簽訂一份裝修合同。以某大城市郊區(qū)為例,樓盤備案價(jià)基本在12000-15000元/平方米,而市場(chǎng)真實(shí)售價(jià)為18000-20000元/平方米,這中間存在的五六千元差價(jià)以另外的裝修合同來支付。
為此,購房者將付出相當(dāng)于50%-60%左右的首付成本(首付+裝修),而裝修貸款只能貸5-10年不等,月供壓力也很大。這也相當(dāng)于是變相的首付貸,是現(xiàn)行國家金融政策所不支持的。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些項(xiàng)目通過延期一年簽約的方式,規(guī)避限購政策。購房者先簽意向書,支付首付款以及在接下來的一年里陸續(xù)支付金額不等的分期款,同時(shí)辦理社保;一年后,雙方再簽訂正式的購房合同、辦理貸款、簽約過戶。
新房銷售花樣頻出的背后,是房企普遍面臨業(yè)績(jī)和資金壓力。
2017年5月,大部分房企銷售業(yè)績(jī)環(huán)比下降。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),5月銷售業(yè)績(jī)排行前10名房企中,有8家房企均出現(xiàn)環(huán)比下滑,前20名有13家環(huán)比下滑。其中碧桂園5月銷售業(yè)績(jī)?yōu)?80億元,環(huán)比下降10%;萬科為359億元,環(huán)比下降14%。
徐楓認(rèn)為,市場(chǎng)不好時(shí),房企加快銷售是本能反應(yīng),尤其在非熱點(diǎn)城市,由于監(jiān)管比較缺位,房企違規(guī)成本低,踩線銷售是一個(gè)“務(wù)實(shí)”的做法。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖則表示,當(dāng)前房企融資的各種渠道都在收緊,房地產(chǎn)商面臨資金壓力,銷售是房企獲得現(xiàn)金流的最有效途徑。
整治亂象的政策建言
面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和頻頻出現(xiàn)的違規(guī)現(xiàn)象,政策該如何應(yīng)對(duì)?
對(duì)于“商改住”問題,廣東省房協(xié)建議,根據(jù)地方實(shí)際情況作出調(diào)整,不要簡(jiǎn)單采取“一刀切”式的管理。
比如在廣州,房協(xié)建議,商住混合用地的商業(yè)裙樓、住宅用地的配套商業(yè)商務(wù)設(shè)施,不應(yīng)受300平方米限制、銷售對(duì)象可以是個(gè)人。
理由包括,該類商業(yè)本身的功能改為居住價(jià)值不大、消防要求與新政規(guī)定沖突,以及廣州作為千年商都和商貿(mào)城市,商鋪、裙樓商業(yè)出售給個(gè)人投資者,投資者買鋪、商家租賃是商業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來的運(yùn)作模式,簡(jiǎn)單粗暴地禁止此類物業(yè)銷售給個(gè)人,會(huì)對(duì)廣州市的商業(yè)市場(chǎng)造成沖擊。
在北京,多方力量博弈之下,5月23日,北京市對(duì)“3·26新政”發(fā)布了具體的執(zhí)行口徑:新規(guī)不涉存量,合法已購商辦類房屋可租可售,不需拆除上水下水設(shè)施。
一線城市因地制宜之外,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,作為曾經(jīng)的熱門投資品,商改住項(xiàng)目在一線城市和部分二線城市限售有必要,但在商品房庫存巨大的三四線城市則沒有必要。
而對(duì)于限價(jià)政策帶來的新房銷售亂象、首付貸重出江湖、購房風(fēng)險(xiǎn)加大的問題,4月3日,佛山(樓盤)市住建局表示,發(fā)現(xiàn)將商品房總價(jià)不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價(jià)格、捆綁銷售車位(庫)等行為的,立即予以制止,并暫停項(xiàng)目網(wǎng)簽,責(zé)令停業(yè)整頓;惠州(樓盤)市房管局也表示,從4月1日開始,在政府備案登記的樓盤,不能再加裝修款銷售,只能按備案價(jià)銷售。