【編者按】 2011年青島執(zhí)行住房限購政策時，外地置業(yè)群體曾在一段時間內(nèi)在島城樓市中“人間蒸發(fā)”，即使是凸顯城市特色的旅游旺季，也不見他們蹤跡。今年3月開始，青島又迎來接連幾輪房地產(chǎn)調(diào)控新政，其中明確說明，外地人以及社保不滿12個月的來青工作的非本市戶籍居民家庭，暫不得購買住房，這讓不少外地置業(yè)者又“犯了難”。

日前，記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著高考、中考的結(jié)束，青島迎來新一批以家庭為單位的外地旅游客群，其中不乏一些潛在置業(yè)群體，在當(dāng)下的房地產(chǎn)政策下，這些旅游型置業(yè)者開始將目光投向了“公寓”產(chǎn)品，其首要因素自然是公寓類房源不在限購范圍內(nèi)，這造成公寓市場行情出現(xiàn)了小幅升溫。

限購政策下 大批外地置業(yè)者進(jìn)入青島公寓市場

近日，一位上海大姨在煙臺海陽市一口氣買下50套房的視頻在微信朋友圈傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，可見外地置業(yè)者對山東城市發(fā)展相當(dāng)認(rèn)可。而作為山東著名的濱海都市，青島更是房產(chǎn)投資客最鐘愛的城市。

雖然一口氣買50套房的壕氣大姨不常有，但是近期涌入的青島投資客卻依然可見。但由于今年限購政策對戶籍的把控，他們只能把目光定商業(yè)地產(chǎn)上。歷先生是四川人，是成都兩家青年旅社的老板。他告訴記者：“對于我們外地人來說，投資寫字樓和商鋪成本太高，但投資公寓非常有優(yōu)勢”。由于工作性質(zhì)的原因，歷先生非常關(guān)注國內(nèi)民宿的發(fā)展，“現(xiàn)在住特色的民宿已經(jīng)年輕人旅行時追隨的潮流，在青島這樣文藝又美麗的海濱城市，投資幾套小公寓做民宿不僅能賺錢，房子還可以保值升值，一舉兩得,這是目前像我這樣的外地人，能在青島購買的最合適的不動產(chǎn)類型了?！?/p>

除了像歷先生這樣遠(yuǎn)道而來投資客之外，青島周邊城市內(nèi)也有不少置業(yè)者對青島公寓市場同樣很有興趣。劉先生上個月剛在延吉路CBD周邊下定了一個45㎡小公寓，“從濰坊到青島1個小時的高鐵非常方便，每年夏天我都會來這邊度假，也很想在青島買套房子。既然目前我不能買住宅了，看看公寓類產(chǎn)品也不錯，戶型小、總價低、還帶精裝修，這對于我來說非常合適?！庇捎趧⑾壬徺I的房子是現(xiàn)房，可以即買即住，因此他已經(jīng)和托管企業(yè)簽訂了協(xié)議，每年8月份為他空出房子用于度假，其他時間可以全權(quán)托管?！罢娴耐χ档模@房子我可以自己住，其他時間還能賺租金。”

公寓類新盤價格低、房源充足 二手公寓過戶稅費高成交率低?

近些年來，隨著人們對公寓認(rèn)可程度普遍提高，市場上的公寓產(chǎn)品越來越多。對于投資客來說，新盤公寓仍然是香餑餑，盡管有些舊公寓占據(jù)交通旺角的優(yōu)勢，但是高昂的交易稅費卻把稅費降到很低。

據(jù)了解，在青島個人買賣商業(yè)地產(chǎn)需繳納的稅費有5種，分別是契稅：稅率3%，該稅由買方承擔(dān)；營業(yè)稅及附加：稅率為房價差額的5.6%，該稅由賣方承擔(dān)(差額=計稅價格-房屋的購入原值)；個人所得稅：稅率為房價的20%，該稅由賣方承擔(dān)；土地增值稅：進(jìn)行評估清算、發(fā)票清算或核定征收土地增值稅，該稅由賣方承擔(dān)；印花稅(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù))，稅率為0.5‰(買賣雙方均需繳納)。

相較而言，購買公寓類新盤不僅沒有交易稅的高門檻，且與瘋漲的住宅相比，公寓的房價也相對親民，甚至同一地理位置、或同一樓盤，公寓類房源的價格更低。

記者了解到，目前青島的公寓產(chǎn)品一共有僅20個樓盤在售，可供投資客挑選的余地很大，尤其以市北和黃島的房源較為充裕。市南區(qū)兩家在售公寓位置十分優(yōu)越，緊靠香港中路，價格也偏高，普遍在28000-35000元/㎡之間。市北公寓房價仍處于谷底，均價15000元/㎡左右，比如舞陽路啟迪協(xié)信即將開盤，建面約30-40㎡，價格預(yù)計13000元/㎡，濱海1號33-52㎡loft公寓總65萬起，目前新聞網(wǎng)優(yōu)惠啟動，享94折優(yōu)惠；金科星辰公寓開盤12000-15000元/㎡左右。信達(dá)藍(lán)庭福邸LOFT公寓、商鋪在售，公寓均價13500元/平。黃島方面，公寓價格與市北相差無幾，基本上都要在13000-15000元/㎡，萬達(dá)東方影都包含40-76㎡精裝、毛坯房源，13500-19000元/㎡左右。青島城市傳媒廣場目前在售soho公寓戶型建面約60㎡左右，均價12000-13000元/㎡，中南金石國際廣場在售高層房源,精裝公寓戶型面積60平、148平、213平,均價16000元/平。

業(yè)內(nèi)：不限購特性吸引外地置業(yè)者轉(zhuǎn)向 公寓價格優(yōu)勢也是賣點

公寓不限購的特性，可能是當(dāng)下許多有來青島置業(yè)計劃的外地客群的唯一選擇，畢竟商鋪價格較高，而且也要求投資客具備一定的投資經(jīng)驗，獨具慧眼才能得到良好的收益，而公寓入手門檻則相對低了不少?！爱?dāng)下青島公寓市場，迎來了很多曾經(jīng)傾向住宅市場的外地潛在置業(yè)群體，預(yù)計這個6月雖是淡季，但公寓成交行情要比3月份執(zhí)行限購政策前要好不少。同時價格優(yōu)勢是公寓的另一殺手锏，即便是屬于同一樓盤項目，公寓售價相比住宅一般也要便宜20%-35%之間，不少還是帶精裝的，很有競爭力?！?/p>

在青從事公寓銷售工作6年的逢先生表示，目前青島市公寓市場呈現(xiàn)多元化、分散性特點，各區(qū)域和各種概念性新產(chǎn)品層出不窮。從沿海高大上的海景豪華公寓，到城市腹地“小而全”的青年微型公寓，都開始爭奪市場。但是作為商辦性質(zhì)的產(chǎn)品，不少公寓是為了平衡土地性質(zhì)而設(shè)計，對于開發(fā)商來說是無奈之舉。公寓的居住品質(zhì)相較于普通住宅自然也有各種短板，比如購買公寓是不能落戶的，另外商業(yè)水電開銷也比較大，加上產(chǎn)權(quán)年限短等因素讓本地購房者并不十分青睞這類產(chǎn)品。但不得不說，投資的低門檻和高收益才是公寓的主要賣點，購房者選擇時可更傾向于配套、品牌、價格，這些是決定公寓產(chǎn)品發(fā)展的方向關(guān)鍵點。

【一分鐘看懂公寓和住宅的區(qū)別】

1、產(chǎn)權(quán)年限：十分在意產(chǎn)權(quán)年限的購房者們要注意，住宅的產(chǎn)權(quán)年限大多為70年，而商務(wù)型公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年或50年，不過青島市場也存在極少數(shù)70年產(chǎn)權(quán)的公寓。

2、日常費用計算方式：普通住宅的水電費按民用算，而公寓樓水電費按商用計算，物業(yè)費方面也是同樣的，所以價格會偏高些，但也有部分公寓按民用進(jìn)行計算的，這個購買之初就要詳細(xì)咨詢。

3、戶口問題：公寓如果是在商業(yè)用地上建起的項目，是商業(yè)性質(zhì)，就不能辦理落戶。住宅在滿足一定條件下，如面積、付款方式等，在青島可實現(xiàn)買房落戶。

?4、貸款及轉(zhuǎn)讓成本：貸款利率和首付不同：相比住宅而言，公寓從貸款方式、首付比例、貸款利率、契稅、貸款年限等方面都會有所不同，轉(zhuǎn)讓稅費比較高。