5月，房地產(chǎn)成交和房企到位資金增速繼續(xù)回落，開(kāi)發(fā)投資增速首次“剎車(chē)”。預(yù)計(jì)下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策難有明顯松動(dòng)，市場(chǎng)成交同比持續(xù)放緩；到位資金增速將繼續(xù)縮窄，房貸利率可能明顯上調(diào)；開(kāi)發(fā)投資增速步入下行階段，但跌幅不會(huì)太大。

市場(chǎng)成交持續(xù)放緩

庫(kù)存結(jié)構(gòu)矛盾待解

當(dāng)前調(diào)控政策呈現(xiàn)“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售”的“四位一體”嚴(yán)控狀態(tài)，各地收緊措施還在陸續(xù)推出。目前需求趨于觀望，市場(chǎng)成交增速大幅回落。1-5月份，商品房銷(xiāo)售面積54820萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%；商品房銷(xiāo)售額43632億元，增長(zhǎng)18.6%。相比去年4月份的高點(diǎn)，兩項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)增速回落幅度分別達(dá)22.2個(gè)百分點(diǎn)。和37.4個(gè)百分點(diǎn)。

5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格算數(shù)平均環(huán)比增長(zhǎng)0.75%，較上月漲幅微增0.02個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市增速繼續(xù)大幅下挫，二線城市與上月增速基本持平，三線城市漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。房?jī)r(jià)同比連續(xù)第五個(gè)月放緩，收窄至9.68%。

預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)政策難有松動(dòng)，熱點(diǎn)城市成交同比回落態(tài)勢(shì)將在下半年延續(xù)。交易量的萎縮也會(huì)帶來(lái)價(jià)格預(yù)期向下反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)增速亦同成交類(lèi)似，呈現(xiàn)一線、二線城市增速“低頭”、三線、四線城市相對(duì)平穩(wěn)的分化走勢(shì)。

如何評(píng)價(jià)當(dāng)前的庫(kù)存水平，是表征上的緩解，還是結(jié)構(gòu)性的扭轉(zhuǎn)？對(duì)此筆者認(rèn)為前者多于后者。今年前5月商品房待售面積下降了3521萬(wàn)平方米，若從去年初的最高點(diǎn)累計(jì)至今減少了7913萬(wàn)平方米，確是取得了一些成效。但是結(jié)構(gòu)性矛盾還沒(méi)有根本解決。以數(shù)據(jù)相對(duì)完整的22個(gè)重點(diǎn)城市和其他城市的庫(kù)存變化粗略對(duì)比來(lái)看，重點(diǎn)城市庫(kù)存自去年初一路下降，而其他城市則較基期多有所增加。銷(xiāo)售火爆的三線、四線城市更多的像是分布上“散點(diǎn)開(kāi)花”，體量上“滄海一粟”。

除城市圈中心周邊的強(qiáng)三線城市以外，其他大多還未走出高庫(kù)存陰霾，并且對(duì)行政政策的依賴(lài)性較強(qiáng)，需要一些定力和耐心。下半年在政策驅(qū)動(dòng)下三線、四線樓市還能維持階段性穩(wěn)增，對(duì)總體銷(xiāo)售形成一定支撐。

按揭規(guī)模占比雙降

房貸利率明顯上調(diào)

從開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金來(lái)看，1-5月份同比增長(zhǎng)9.9%，增速一年內(nèi)縮窄了6.9個(gè)百分點(diǎn)。在各項(xiàng)資金來(lái)源中增速下降最明顯的當(dāng)屬個(gè)人按揭貸款，1-5月份增速僅8.6%，較去年同期降幅多達(dá)約50個(gè)百分點(diǎn)。房企主要融資渠道均有不同程度的限制或收緊，到位資金增速將繼續(xù)縮窄。

去年銀行將信貸資源大量投放到住房按揭貸款上，新增個(gè)人房貸占新增貸款的比重曾一度高達(dá)39.2%，出現(xiàn)過(guò)度擴(kuò)張傾向。今年金融端“去杠桿”扼住了房貸失控的苗頭，房貸投放額度將在總量控制目標(biāo)下大幅削減。同時(shí)疊加市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊下資金成本上升，倒逼銀行通過(guò)提高定價(jià)的方式重新調(diào)配資產(chǎn)。預(yù)計(jì)今年個(gè)人住房貸款規(guī)模和占比雙雙下降，重點(diǎn)地區(qū)首套、二套房貸平均利率將明顯上調(diào)。

地產(chǎn)投資先揚(yáng)后抑

增速步入下行階段

2017年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37595億元，同比名義增長(zhǎng)8.8%，是年初以來(lái)的首次增速回落。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資增速趨于下行，空間相對(duì)有限。

房地產(chǎn)投資增速下行趨勢(shì)確立。商品房成交同比增速下行已滿(mǎn)一年，這次開(kāi)發(fā)投資相對(duì)成交的滯后期比以往更長(zhǎng)，自年初起逆勢(shì)上升，直到5月才有“剎車(chē)”跡象。這其中有土地市場(chǎng)補(bǔ)庫(kù)存的原因，也有來(lái)自三四線棚改貨幣化安置的強(qiáng)支撐。然而在行業(yè)下行的小周期中，房地產(chǎn)投資在上半年出現(xiàn)的高增長(zhǎng)難以為繼。銷(xiāo)售增速的大幅下滑必然拖累后續(xù)開(kāi)發(fā)投資，金融監(jiān)管的加強(qiáng)和資金鏈的不斷收緊也將形成硬約束。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速將呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的局面，在二季度高點(diǎn)后即將見(jiàn)頂回落，結(jié)束與銷(xiāo)售及到位資金增速的背離走勢(shì)。

不過(guò)開(kāi)發(fā)投資情況不會(huì)太差，增速為滑落而非跌落。這主要得益于土地供應(yīng)規(guī)模的擴(kuò)大。在熱點(diǎn)城市，土地市場(chǎng)的熱度主要取決于政府推地的數(shù)量。盯住消化周期調(diào)節(jié)用地供應(yīng)的“以需定供”新政出臺(tái)，為緩解熱點(diǎn)城市供地“饑渴癥”提供了依據(jù)，其中也包括庫(kù)存下降較快的三線城市。今年以來(lái)，土地成交面積增速一改數(shù)年徘徊在零值以下的頹態(tài)，1-5月份同比增長(zhǎng)了5.3%，強(qiáng)三線土地溢價(jià)提升。同時(shí)，與以往齊明齊晦的態(tài)勢(shì)不同，在抑泡沫和去庫(kù)存雙核并行的背景下，開(kāi)發(fā)投資更似“東方不亮西方亮”，不少房企將目光轉(zhuǎn)向了以去庫(kù)存為依托的部分三四線城市。土地購(gòu)置和去庫(kù)存政策的對(duì)沖，將減緩開(kāi)發(fā)投資增速下降的速度，下行空間相對(duì)有限，預(yù)計(jì)全年增速在5%左右。