【編者按】 近日，“四限”一詞成為青島樓市的熱門詞語，而該詞匯的出現(xiàn)主要是源于今年上半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來的四輪房地產(chǎn)調(diào)控，形成當(dāng)下限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸的“四限”樓市環(huán)境。那么，這些政策具體是怎樣的呢？又影響到了哪些人群呢？在2017上半年即將收尾之際，小編和您一起回顧——

【第一輪】3月16日起：非本市戶籍限購(gòu)一套

3月15日,市國(guó)土資源房管局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》,并于3月16日起正式施行。

通知確定,一是在市區(qū)范圍(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū),包括高新區(qū))內(nèi),能夠提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)、在本市(六區(qū)四市,下同)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍),限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)在市區(qū)范圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,或無法提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫不得購(gòu)買住房。補(bǔ)交、補(bǔ)辦個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的不予認(rèn)可。二是首次和二次申請(qǐng)住房公積金貸款,購(gòu)買新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,購(gòu)買二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%,購(gòu)買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

?主要受影響人群：改善置業(yè)群體、投資群體、外地戶口剛剛來青的剛需群體

這輪政策主要影響到了改善群體和投資群體。首先該政策明確說明暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，即個(gè)人或家庭名下已擁有兩套住房的青島戶籍置業(yè)者不能夠再通過貸款進(jìn)行置業(yè)。其次，二套房最低首付比例由30%提高至40%，增加了部分改善族的首付壓力，但影響有限。

此外，該政策明確說明，無法提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購(gòu)買住房。這一政策讓目前為外地戶口同時(shí)來青工作時(shí)間較短的剛需置業(yè)者受到了影響，該群體在政策下暫不具備購(gòu)房身份，入青購(gòu)房買房自此提高了。

【第二輪】3月31日起：認(rèn)貸又認(rèn)房，“取證”滿2年方可交易

3月30日,青島市國(guó)土資源房管局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》,并于3月31日起實(shí)施。

通知確定:一是在本市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購(gòu)買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。二是差別化住房信貸政策,各商業(yè)銀行應(yīng)按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行。

主要受影響人群：改善群體、投資群體

房源取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可入市，該政策直接打破了不少投資性置業(yè)者“短線”運(yùn)作資產(chǎn)的捷徑，封堵了短期內(nèi)將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)的可能。而要求各銀行認(rèn)貸又認(rèn)房的政策，讓屬于“二套房購(gòu)房群體”類型的置業(yè)者數(shù)量增加。

【第三輪】5月11日起：加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理

青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理有關(guān)問題的通知》，其中規(guī)定：漲幅過高的,暫緩發(fā)放預(yù)售許可證；樓盤加推部分價(jià)格不得高于項(xiàng)目前期去年均價(jià)最高月份的銷售價(jià)格,新項(xiàng)目參照去年同期同質(zhì)可比產(chǎn)品銷售價(jià)格。

對(duì)于含裝修的商品住宅項(xiàng)目，在辦理預(yù)售方案審核時(shí)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)將房屋的毛坯價(jià)格與裝修標(biāo)準(zhǔn)分離，同時(shí)開發(fā)企業(yè)在銷售階段應(yīng)將相關(guān)信息明確告知購(gòu)房人并在售樓現(xiàn)場(chǎng)予以公示。在網(wǎng)簽合同階段要在合同中明確毛坯單價(jià)、毛坯總價(jià)和房屋全裝修總價(jià)，不得違背購(gòu)房人的意愿，通過提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)。不得強(qiáng)制捆綁銷售車位或儲(chǔ)藏室等住宅附屬設(shè)施，變相抬高房?jī)r(jià)。

主要受影響人群：房企從業(yè)者、改善群體、一部分剛需群體

雖然不少置業(yè)者十分青睞拎包入住的便捷，對(duì)于住宅市場(chǎng)精裝的政策近年也頻繁出臺(tái)，但在這輪政策要求房源銷售“限價(jià)”的背景下，“精裝”當(dāng)下卻成為部分開發(fā)商變相提價(jià)的一個(gè)手段，近期在島城樓市也出現(xiàn)過房企通過精裝加價(jià)房屋售價(jià)的現(xiàn)象，其中精裝大戶型行情以及部分剛需小戶型精裝房?jī)r(jià)格受到了波及，改善群體和一部分青睞精裝房的剛需群體受到影響。

而根據(jù)5月11日出臺(tái)的這輪新政，在辦理預(yù)售方案審核時(shí)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)將房屋的毛坯價(jià)格與裝修標(biāo)準(zhǔn)分離，同時(shí)開發(fā)企業(yè)在銷售階段應(yīng)將相關(guān)信息明確告知購(gòu)房人并在售樓現(xiàn)場(chǎng)予以公示。在網(wǎng)簽合同階段要在合同中明確毛坯單價(jià)、毛坯總價(jià)和房屋全裝修總價(jià)，不得違背購(gòu)房人的意愿，通過提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)。

同時(shí)，該政策中還要求得強(qiáng)制捆綁銷售車位或儲(chǔ)藏室等住宅附屬設(shè)施，變相抬高房?jī)r(jià)。根據(jù)市國(guó)土資源與房屋管理局消息，有樓盤因捆綁車位銷售已被責(zé)令項(xiàng)目停止銷售，并不定時(shí)巡查監(jiān)督其整改。

【第四輪】6月1日起：多家銀行取消房貸折扣

6月1日起，青島市面多家銀行首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房上浮10%，部分銀行甚至出現(xiàn)首套房利率上浮5%~7%，或者暫停房貸業(yè)務(wù)。

主要受影響人群：貸款置業(yè)群體、房企從業(yè)者

無論是剛需還是改善，不少置業(yè)者都通過貸款方式進(jìn)行置業(yè)，但八五折、九折房貸難尋，不少銀行開始執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率，甚至上浮利率，各家銀行二套房則紛紛上浮基準(zhǔn)利率10%及以上，這讓貸款置業(yè)者感到還款壓力上升。而根據(jù)記者近日在市場(chǎng)一線的調(diào)查，不少置業(yè)者為了減少還貸壓力，上調(diào)了購(gòu)房首付比例。

在房貸行情收緊的現(xiàn)狀下，有些房企也不按常規(guī)出牌，近日西海岸某樓盤已開始“放血跑量”，相比之前高層單價(jià)降了幾千元/平，但只接受全款購(gòu)買。