業(yè)內人士告訴記者，目前常規(guī)融資渠道仍然可以操作，但對于用途監(jiān)管非常嚴格。比如是否用于土地融資等。但短短半年時間內，融資成本上漲非常明顯，不少融資渠道成本已經在8個點以上。

“短短半年間，房地產融資環(huán)境就變得非常嚴峻?！币患抑科笕谫Y負責人對21世紀經濟報道記者表示，在貨幣收緊大趨勢下，房企各個融資渠道都受到限制，融資成本相比以前也上升了2-3個點。

克而瑞研究中心6月5日發(fā)布的數據顯示：5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結構中，銀行貸款環(huán)比下降29.67%；受債市波動影響，房企的票據、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%；同期海外發(fā)債額為零。

在樓市調控和去杠桿的背景下，發(fā)債難、資金成本高，已成為擺在房企面前的大問題。蘇寧金融研究院高級研究員趙卿認為，從目前房地產企業(yè)的融資渠道看，主要是銀行、信托、各類資管計劃、發(fā)行債券以及股權融資。各類金融機構對房地產企業(yè)融資是“既愛又怕”。鑒于房企融資利率高，有利可圖，很多金融機構會想盡辦法給房企輸血；但房地產行業(yè)風險不斷積累，資金鏈斷裂、房價下跌或政策風險，都有可能造成房地產企業(yè)難以還本付息。從監(jiān)管看，對各類金融機構投向房地產的資金也是嚴控態(tài)勢。

融資收緊

房地產融資自今年以來就一直處于嚴查收緊環(huán)境。

據公開消息，近期銀監(jiān)會在例行檢查時向各地銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現場檢查要點》，房地產信托業(yè)務被列為檢查要點之一。涉及房地產信托業(yè)務的檢查要點包括：一、是否通過股債結合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權等模式，變相向房地產開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協助其他機構違規(guī)開展房地產信托業(yè)務。二、“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業(yè)以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款。

而在去年三季度經濟金融形勢分析會以及2017年4月銀監(jiān)會風險防范指導意見中均提及關于房地產信托的監(jiān)管。因此，盡管此次《要點》僅用于指導具體檢查項目，并非發(fā)布監(jiān)管政策，但也側面反映了監(jiān)管層對于清理違規(guī)杠桿配資的持續(xù)關注。

上述融資人士就感受到房企融資環(huán)境的嚴峻。該人士稱，“目前常規(guī)融資渠道仍然可以操作，但對于用途監(jiān)管非常嚴格。比如，是否用于土地融資等。其他渠道比如私人理財等也有向房地產方向投放，但短短半年時間內，融資成本上漲非常明顯。不少融資渠道成本已經在8個點以上?！?/p>

該人士表示，盡管融資成本上漲，但預售門檻監(jiān)管提高背景下，房企銷售環(huán)境遭遇困境，這使得現金流狀況受到拷問。因為，仍然有房企選擇“先把錢拿到”來“續(xù)命”。

而另一家大型房企負責人告訴21世紀經濟報道記者，“受監(jiān)管因素影響，因銀行、保險等資金對房地產開始謹慎，今年上半年計劃表上的融資額目前一筆都沒有到位。而這已經嚴重影響公司未來拓展計劃。”

克而瑞監(jiān)測顯示，與房企的其他主流融資方式融資額持續(xù)萎縮不同，5月重點房企借信托渠道共籌得資金114.90億元，增量明顯。這也與監(jiān)管層對房企銀行貸款、公司發(fā)債渠道不斷收緊有關。如本月首開股份借中信信托、泰康信托融得36億元，陽光城通過中航、中信等信托獲得25億元，還有華夏幸福獲華能信托15億元增資等。

同策咨詢研究部數據顯示，5月所有已披露的融資成本均高于同期銀行貸款利率。榮盛發(fā)展的2017年第二期中期票據10億美元3年期成本6.8%，華夏幸福2017年第一期中期票據19億元5年期年利率為5.8%。在公司債方面，龍光地產在海外發(fā)行6年期4.5億美元優(yōu)先票據年利率為5.25%。在其他債權融資方式中，華夏幸福2017年第二期超短期融資券，借款270天，融資額度10億元，借款利率5.07% ；華夏幸福與華能貴誠信托設立“永續(xù)債投資單一信托計劃”，起始利率6%；龍光地產發(fā)行3.5億美元永續(xù)債，起始利率7%。

債務壓力

受此影響，房企融資渠道也有所變化。

同策咨詢研究部數據顯示，2017年5月份監(jiān)測的40家上市房企實現的股權融資總額折合人民幣125.92億元 ，股權融資占總融資金額比重為20.82%，相比4月份的78.08億元增長了61.29%。監(jiān)測顯示，融資渠道與4月相比有所增加，境內銀行貸款仍是金額占比最大的融資方式，境內股權再融資的金額占比提升至第二位，其它債權融資退居第三。中期票據、信托貸款、海外銀行貸款、公司債、委托貸款、海外配股融資依次位列其后。

同策咨詢研究部研究員李想認為，由于公司債渠道收緊，房企融資環(huán)境發(fā)生變化，除了尋找創(chuàng)新的債權融資方式外，新興的股權再融資方式也受到房企追捧。

盡管房企可以增加“輸血”渠道。但整體看，房企現金流壓力仍然遭遇拷問。據Wind統計，107家上市房地產企業(yè)2015-2016年這兩年的新增有息債務規(guī)模高達8520億元，而2010-2014年五年間的新增有息債務總和為8200億元。顯而易見，2015-2016年有息債務規(guī)模擴張非常快。同時，負債率也不斷攀升，并達到歷史高值。從上市房地產企業(yè)的數據看，整體資產負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%

天風證券分析師孫彬彬認為，從境內房地產企業(yè)債務債券到期期限分布來看，2019年債務到期償還的壓力最大，債務到期償還高達1258.58億元，2018年和2020年境內房地產企業(yè)償債壓力也不小。2016年四季度至今，中資房地產企業(yè)新發(fā)離岸債由于發(fā)行期限多為3年期或5年期，到期主要集中在2020年和2022年。

孫彬彬認為，按照目前形勢，房地產海外融資也有所降溫，房地產企業(yè)債務融資情況不容樂觀。境內和境外雙重擠壓，房地產企業(yè)需要加快去庫存節(jié)奏，同時回歸主要向銀行貸款的融資方式，以獲得流動資金支持，保證資金周轉。前期由于火熱的房地產銷售情況，短期內房地產企業(yè)的資金壓力不會太大，但隨著房地產銷售降溫的效果逐漸顯現，疊加房地產融資困難，中長期來看，房地產企業(yè)的資金壓力會逐步顯現?？傮w而言，債務集中到期量大，前期經營比較激進和資質較差的民營企業(yè)面臨的壓力較大。