青島樓市調(diào)控已兩月有余，近日，記者走訪獲悉，隨著連續(xù)調(diào)控政策的發(fā)布，市場(chǎng)也慢慢的有了變化。房貸政策方面，四大國(guó)有銀行全面取消了9折貸款折扣，其它銀行基本執(zhí)行基準(zhǔn)利率。另一方面，新房市場(chǎng)價(jià)格大幅上調(diào)的現(xiàn)象不在，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所回調(diào)，但是依舊要求全款購(gòu)房。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)變局形成期，但是相比較前一輪調(diào)控后后市場(chǎng)反應(yīng)，調(diào)整期會(huì)更長(zhǎng)。
????成交量
新房二手房成交下滑
根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)成交數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去5月青島新建商品房成交16516套，成交面積為1757179.6㎡，環(huán)比分別下降12.33%和12.15%，同比分別下降39.91%和40.83%。新建商品住宅方面，5月成交13641套，成交面積為1503699.7㎡，同樣實(shí)現(xiàn)“雙降”。
從各區(qū)成交情況來(lái)看，5月青島新建商品房成交最多的區(qū)域是城陽(yáng)區(qū)，成交2813套，成交面積為290167.35㎡，位列各區(qū)成交面積排行榜的首位；排名第二的是即墨市，5月成交面積為282279.37㎡；緊隨其后的則是膠南市，5月成交241232.17㎡，排名第三。 同比來(lái)看，僅有萊西和膠州兩市成交面積上漲，其余各區(qū)市均為下降。環(huán)比來(lái)看，李滄、城陽(yáng)、即墨和萊西成交面積有所上漲，其余各區(qū)市也均呈現(xiàn)下降。
而二手房的成交量從調(diào)控起步階段就已經(jīng)很明顯，記者從各大房產(chǎn)中介處獲悉，目前成交量都少的可憐，很多中介從業(yè)者又開始計(jì)劃另謀職業(yè)。去年年底重操舊業(yè)的房產(chǎn)中介李先生告訴記者：“3月份首個(gè)限購(gòu)政策發(fā)布之時(shí)，看房的人還比較多，但是觀望的情緒開始出現(xiàn)，隨后幾輪調(diào)控加碼之后，觀望大軍比重增加，很多打算賣的賣不出去，計(jì)劃買的也放棄購(gòu)買了?！?/p>
入市量
改善為主商業(yè)盤不少
從入市情況來(lái)看，近幾個(gè)月的入市量依舊可觀。統(tǒng)計(jì)顯示，6月島城預(yù)計(jì)將有36個(gè)樓盤新開或者加推，與去年同期的17個(gè)新盤上市相比，同比增長(zhǎng)超過(guò)100%。從區(qū)域分布來(lái)看，主城四區(qū)共計(jì)10個(gè)樓盤上市；西海岸預(yù)計(jì)有13個(gè)新盤入市，高新區(qū)將有3盤加推；城陽(yáng)2盤；近郊，即墨和膠州共有4個(gè)新盤入市，平度和萊西各有2個(gè)。
從新推加推樓盤的戶型情況來(lái)看，改善性戶型依舊是主力。尤其是主城區(qū)，大多數(shù)項(xiàng)目都是百平以上，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，進(jìn)城的難度越來(lái)越大。從6月份推盤情況來(lái)看，嶗山區(qū)是一大亮點(diǎn)。嶗山區(qū)將有4盤入市，海爾地產(chǎn)云璽6月首次開盤，該項(xiàng)目定位高端，首開將推出127-167平方米大戶型房源；魯信停云山莊預(yù)計(jì)加推175平方米房源，均價(jià)預(yù)計(jì)3.5萬(wàn)元/平方米；魯?shù)潞５卤ざ陬A(yù)計(jì)6月下旬加推，新品有面積在170-500平方米的小高層、洋房、別墅等，價(jià)格未定；價(jià)格較為接地氣的中聯(lián)依山伴城也將加推，戶型包括兩居、三居、四居。
值得注意的是，自限購(gòu)以來(lái)，商鋪、公寓和寫字樓項(xiàng)目也抓住機(jī)遇，爭(zhēng)取“半壁江山”。近兩個(gè)月來(lái)，住宅配套底商、公寓、金融區(qū)商業(yè)辦公寫字樓、商圈內(nèi)商鋪都在爭(zhēng)取投資客的青睞。本月世茂悅海，麥迪紳澎湃島、金茂灣等項(xiàng)目都將有公寓、商鋪等商業(yè)項(xiàng)目推新。
????房貸
政策收緊普遍實(shí)行基準(zhǔn)利率
根據(jù)青島農(nóng)商銀行下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整按揭貸款利率政策的通知》，首套住房按揭貸款利率統(tǒng)一調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮7%；二套住房按揭貸款率統(tǒng)一調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮17%；商用房、別墅執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮22%。通知也規(guī)定，如果客戶辦理該行E家親產(chǎn)品達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的可在上述利率定價(jià)基準(zhǔn)上優(yōu)惠2%。
實(shí)際上，記者采訪獲悉，目前四大國(guó)有銀行已經(jīng)全面取消了9折貸款折扣，其它銀行也基本執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這就意味著如果首套房貸款，以100萬(wàn)貸款30年為例，每年利息多還3525元，30年就超過(guò)了10萬(wàn)元。
另外，數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)12家銀行已經(jīng)停止了二套房貸款。在如此嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，整體市場(chǎng)已經(jīng)開始呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，目前全國(guó)范圍內(nèi)房貸收緊正在持續(xù)發(fā)酵，對(duì)于青島本地房貸情況來(lái)看，持續(xù)收緊的可能性很大。
房?jī)r(jià)
部分項(xiàng)目開始調(diào)整但仍堅(jiān)持“全額付款”
從目前島城新房?jī)r(jià)格情況來(lái)看，相對(duì)于成交量的變化，房?jī)r(jià)依舊“堅(jiān)挺”。根據(jù)銳理新媒體提供的13個(gè)片區(qū)的新建商品房均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份，僅即墨、膠州、平度和萊西均價(jià)沒(méi)有過(guò)萬(wàn)元，其余各片區(qū)新建商品房均價(jià)均已超過(guò)萬(wàn)元線。市南區(qū)依然保持最高，為36593元/㎡，最低是則是萊西市，均價(jià)為5377元/㎡。
5月青島各區(qū)市新建商品房均價(jià)同比全線上漲，漲幅最高的是市南區(qū)，同比上漲66.66%；環(huán)比來(lái)看，雖然有漲有跌，但是漲幅完全高于跌幅。5月各區(qū)新建商品房均價(jià)環(huán)比漲幅最高的為高新區(qū)，漲幅為30.11%，跌幅最高的黃島區(qū)，跌幅僅為1.85%。
盡管如此，市場(chǎng)上依舊出現(xiàn)了不容忽視的“變奏曲”。部分新開樓盤在樓市調(diào)控的壓力下，推盤價(jià)格的外在表現(xiàn)開始出現(xiàn)變化。先是主城區(qū)外，部分熱點(diǎn)樓盤單價(jià)回調(diào)，而后，李滄等片區(qū)有新盤“買送”方式實(shí)現(xiàn)單價(jià)“回落”，再接下來(lái)個(gè)別樓盤明確價(jià)格“下降”，但是依舊要求全額付款。而從目前實(shí)現(xiàn)“變奏”的項(xiàng)目出售情況來(lái)看，市場(chǎng)反映敏感，新樓座推出后“售罄”是常態(tài)。
業(yè)內(nèi)分析
變局會(huì)來(lái)但是橫盤期會(huì)較為“漫長(zhǎng)”
放眼全國(guó)，樓市已然進(jìn)入了一個(gè)“調(diào)整期”，在島城市場(chǎng)任何一個(gè)項(xiàng)目的"風(fēng)吹草動(dòng)”都會(huì)引起購(gòu)房者及樓市分析人士的關(guān)注。面對(duì)目前島城樓市出現(xiàn)的新變化。業(yè)內(nèi)人士的分析也不盡相同。
部分分析人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)變局正在形成，在全國(guó)調(diào)控的大背景下，島城的樓市調(diào)控也會(huì)同步跟進(jìn)。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)已經(jīng)安穩(wěn)很多。開發(fā)企業(yè)也會(huì)根據(jù)自己的個(gè)體情況，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變數(shù)，及時(shí)的回籠資金，房?jī)r(jià)的下調(diào)可期。
“目前市場(chǎng)的壓力不是那么大，盡管調(diào)控聲音很大，但對(duì)于 大多數(shù)城市而言，還未到傷筋動(dòng)骨之程度。所以，樓市要回調(diào)，周期會(huì)比前三次長(zhǎng)得多，也艱難曲折的多。”島城業(yè)內(nèi)人士張百忍從本輪調(diào)控特點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)拿地成本及資金流情況綜合分析認(rèn)為：地產(chǎn)商依舊不差錢，今年樓市的橫盤期還會(huì)延續(xù)下去。變局總會(huì)到來(lái)的，但絕不會(huì)那么快，樓市的這輪調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制的建立，真的還是任重而道遠(yuǎn)。
