自3月15日青島出臺今年首輪房地產(chǎn)調(diào)控政策后，至今已過去兩個多月時間，除了三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，期間各類現(xiàn)象、統(tǒng)計數(shù)據(jù)還出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場變化中。日前，記者搜集相關(guān)數(shù)據(jù)并采訪業(yè)內(nèi)，全面分析調(diào)控政策下島城樓市的“兩月考”大數(shù)據(jù)。

【數(shù)據(jù)篇】

新房平穩(wěn)小降 二手房成交出現(xiàn)明顯下跌

3月出臺的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，經(jīng)過短時間的發(fā)酵期出現(xiàn)在青島新房成交數(shù)據(jù)中，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，4月青島新房住宅網(wǎng)簽13565套，環(huán)比下降17.22%：進(jìn)入5月后，從首周成交3567套下跌，到第二周周較大幅度的上漲，到第三周，新房成交量仍在小幅走高，雖然并未出現(xiàn)一路下跌，但從數(shù)據(jù)上看想再達(dá)到4月之前的成交數(shù)據(jù)已很艱難。

兩輪政策出臺后，調(diào)控效應(yīng)也在二手房市場迅速表現(xiàn)出來，4月青島市二手房共成交7890套，環(huán)比3月下降30.7%；而進(jìn)入5月后這樣的態(tài)勢仍在延續(xù)，每周成交量均維持在1千套上下，加之第三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策在5月的出臺，預(yù)估5月青島二手房成交量5000套左右，成色相比4月更為遜色。

在房價方面,據(jù)5月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的2017年4月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，總體上，4月份，70個城市中30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，31個城市環(huán)比下降或漲幅回落。青島方面,4月島城新建商品住宅價格環(huán)漲0.3%,同比上漲12.1%；二手住宅價格環(huán)漲1.3%,同比上漲13.8%。其中,新建商品住宅價格、二手住宅價格環(huán)比漲幅0.3%、1.3%,均較3月的0.9% 、1.7%下降明顯。

土地市場方面，則存在供應(yīng)量不足的現(xiàn)狀，不少地塊未能登拍賣臺便因故中止。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年1—5月，青島市各級國土資源局已經(jīng)發(fā)布了8次商住用地的中止出讓公告，涉及11宗地，面積共約518畝。（不包含在2016年發(fā)布出讓公告在2017年中止出讓的地塊）。而整個1月—5月，青島市土地招拍掛市場共新增商住用地供應(yīng)50宗，面積2389畝，被中止出讓的土地占了近四分之一。

【現(xiàn)象篇】

樓市新政頻出臺房貸收緊?開發(fā)商“放低身段”低價跑量

今年的3月是個十足的政策月，“315新政”“330新政”相繼出臺，通過組合拳連打的方式使紅的發(fā)紫的青島房地產(chǎn)市場冷靜下來，將投機(jī)倒把的“炒房客”隔離在購房門檻之外。

調(diào)控政策一出，人民銀行青島市中心支行率先將“認(rèn)房又認(rèn)貸”等規(guī)定給出具體解析，各大商業(yè)銀行隨即貫徹落實相關(guān)規(guī)定。貸款門檻提高，削減優(yōu)惠政策，放貸周期延長……政策突然調(diào)轉(zhuǎn)風(fēng)頭之后，民間各種傳言滾滾而來?！胺績r會不會止?jié)q回跌？”“要不要再觀望一陣?”“房貸折扣什么時候有優(yōu)惠？”一時間不少置業(yè)者開始感到有些“茫然”，陷入買不買房的“思想博弈期”。

5月21日青島市國土局再次發(fā)文聲明：新盤開盤價不得高于前一期在去年均價最高月份的銷售價格，也不得強(qiáng)制捆綁車位、儲藏室銷售，變相抬高房價。第三次樓市新政的降臨直指人心，為剛需買房提供了有力的保障。緊接著，世茂公園美地云錦新開盤價格立竿見影，小高層最低價10604元/㎡帶精裝修，這下子高新區(qū)均價“一萬五”的封印解除，讓人們開始紛紛猜測這是“率先撕開了房價調(diào)整的口子”。

【置業(yè)篇】

觀望情緒重回購房者視線 近半數(shù)人認(rèn)為下半年“會降價”

“現(xiàn)在這房價的形勢越來越看不懂了。”從去年開始，朱先生就一直被丈母娘“催婚”，要想娶媳婦落實婚房是第一步。今年春節(jié)后，好不容易湊足首付的朱先生剛準(zhǔn)備加入購房大軍，然而波濤洶涌的“金三新政”一浪高過一浪，各種政策都在收緊，房地產(chǎn)市場霧靄茫茫。

孫先生告訴記者：“現(xiàn)在的樓市比前一陣?yán)潇o不少，新都心這樣的地方已經(jīng)停漲了，高新區(qū)的開盤價也回歸理性，這對買房人來說是好事兒，但我心里又‘小糾結(jié)’，是不是應(yīng)再觀望一下，下半年的房價的谷底就會來了?！?/p>

像朱先生一樣選擇繼續(xù)觀望樓市的人不再少數(shù)。在青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)微信平臺上最新的一次問卷調(diào)查中，有868名網(wǎng)友參與互動，其中有43%的網(wǎng)友認(rèn)為“今年下半年房價有下降的趨勢”，38%的網(wǎng)友覺得“房價或許會平穩(wěn)過渡”，只有18%的人“看好房價上漲”。當(dāng)面對“你會在下半年買房嗎”這個問題時，43%的網(wǎng)友表示并不會出手，32%的網(wǎng)友覺得可以擇機(jī)買房，而剩下一小部分人群被新政“剝奪”了購房資格。

【業(yè)內(nèi)篇】

政策短期內(nèi)難松綁 “穩(wěn)定”將成樓市關(guān)鍵詞

一位地產(chǎn)圈業(yè)內(nèi)人士坦言，從3月至今兩個月時間島城接連出臺三輪房地產(chǎn)調(diào)控新政，不難看出本次政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。每輪政策都需要一定的發(fā)酵周期，所以短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該并不會松綁。而且，倘若部分房企違反政策，出現(xiàn)第四輪調(diào)控政策乃至更多輪調(diào)控都是大概率事件。

科威不動產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰分析稱,樓市調(diào)控政策接連發(fā)布，而且取得了預(yù)期的效果，這恰恰表明了政府穩(wěn)定房價的決心。預(yù)計經(jīng)過多輪新政的調(diào)控影響，“穩(wěn)定”將是青島樓市未來一段時間的關(guān)鍵詞。

?【延伸閱讀】青島樓市政策調(diào)控時間軸

3月16日起：非本市戶籍限購一套

3月15日,市國土資源房管局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》,并于3月16日起正式施行。

通知確定,一是在市區(qū)范圍(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū),包括高新區(qū))內(nèi),能夠提供從購房申請之日起前2年內(nèi)、在本市(六區(qū)四市,下同)連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍),限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對在市區(qū)范圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,或無法提供從購房申請之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫不得購買住房。補(bǔ)交、補(bǔ)辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認(rèn)可。二是首次和二次申請住房公積金貸款,購買新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,購買二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%,購買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

3月31日起：認(rèn)貸又認(rèn)房，“取證”滿2年方可交易

3月30日,市國土資源房管局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》,并于3月31日起實施。

通知確定:一是在本市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。二是差別化住房信貸政策,各商業(yè)銀行應(yīng)按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行。

5月11日起：加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理

青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理有關(guān)問題的通知》，其中規(guī)定：漲幅過高的,暫緩發(fā)放預(yù)售許可證；樓盤加推部分價格不得高于項目前期去年均價最高月份的銷售價格,新項目參照去年同期同質(zhì)可比產(chǎn)品銷售價格。

對于含裝修的商品住宅項目，在辦理預(yù)售方案審核時應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)將房屋的毛坯價格與裝修標(biāo)準(zhǔn)分離，同時開發(fā)企業(yè)在銷售階段應(yīng)將相關(guān)信息明確告知購房人并在售樓現(xiàn)場予以公示。在網(wǎng)簽合同階段要在合同中明確毛坯單價、毛坯總價和房屋全裝修總價，不得違背購房人的意愿，通過提高裝修價格變相抬高房價。不得強(qiáng)制捆綁銷售車位或儲藏室等住宅附屬設(shè)施，變相抬高房價。