萬科入股鏈家 折射樓市存量時(shí)代已來臨

■李宇嘉

作為存量房屋市場的“獨(dú)角獸”企業(yè)，鏈家在今年三個月的時(shí)間內(nèi)，接連引入融創(chuàng)、萬科這兩家位列開發(fā)企業(yè)TOP10的房地產(chǎn)龍頭公司作為股東。4月19日，萬科向媒體確認(rèn)，萬科與鏈家集團(tuán)已簽訂增資協(xié)議，各方同意萬科將通過增資，以30億元的價(jià)格獲得鏈家集團(tuán)股權(quán)。資本市場私募機(jī)構(gòu)投資鏈家，看重的是上市后的資本溢價(jià)和套現(xiàn)獲利。作為開發(fā)企業(yè)的龍頭，萬科和融創(chuàng)投資鏈家，背后用意在哪里？對樓市意味著什么？

對于此次投資，萬科的解釋與1月初融創(chuàng)入股鏈家如出一轍，即“看好鏈家集團(tuán)的發(fā)展空間”。相比其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，鏈家有三大優(yōu)勢：

一是鏈家是最大的中介企業(yè)，在樓市交易量TOP30的城市中，鏈家已布局28個，代理房產(chǎn)交易額突破1萬億元。二手房交易量最大的京滬深，鏈家市場占有率排第一；

二是擁有中國最大的房源數(shù)據(jù)庫（7000萬套），從2009年開始，按照客戶、房屋、樓盤、外部環(huán)境（如與地鐵距離）等維度和字段，搭建后臺“樓盤字典”數(shù)據(jù)庫。

最后，基于線上數(shù)據(jù)庫與線下8000家門店、13萬名經(jīng)紀(jì)人的高效結(jié)合，形成O2O的閉環(huán)，以“人-房-交易”的多維度大數(shù)據(jù)支撐，力求完成“客戶-房源”的匹配。萬科和融創(chuàng)看重鏈家，事實(shí)上是在為爭奪樓市存量時(shí)代市場地位而提前布局。目前，歐美發(fā)達(dá)國家住房市場，二手房交易占比已經(jīng)達(dá)到80%-90%。2016年，我國二手住房交易額剛超過6萬億元，占住房總交易額的41%，正處于向存量房市場過渡的階段。不過，熱點(diǎn)城市正快速跨入存量房主導(dǎo)的市場。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年，上海、廈門、北京、深圳、南京等城市，二手住房交易套數(shù)分別達(dá)到新房交易套數(shù)的3.32倍、2.31倍、2.14倍、1.82倍和1.04倍，率先進(jìn)入存量房時(shí)代。蘇州、廣州、東莞、天津等城市，二手住房交易套數(shù)達(dá)到新房交易套數(shù)的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍，正邁向存量房市場；成都、重慶、濟(jì)南、杭州等城市，二手房交易套數(shù)分別達(dá)到新房交易套數(shù)的0.56倍0.53倍、0.46倍、0.44倍，二手房交易量剛好達(dá)到新房交易量的一半。2016年，廣東全省二手住房交易量也達(dá)到新房的47%。由此，熱點(diǎn)城市和區(qū)域相繼進(jìn)入存量房市場。

今年一季度，樓市進(jìn)入新一輪回升周期，二手房市場特別火爆，也是區(qū)別于以往樓市周期景氣回升的最大特征。一季度，中投證券監(jiān)測的17個熱點(diǎn)城市，二手住房交易面積環(huán)比增長106%，其中一線、二線、三線城市分別增長107%、104%、115%。今年一季度，廣東省二手住房交易面積達(dá)到新房交易面積的63.5%，比2016年上升了16.5個百分點(diǎn)。其中，廣州、深圳和珠海等廣東省的7個重點(diǎn)城市，二手住房交易面積達(dá)到新房的近80%，比2016年上升了20多個百分點(diǎn)。

統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，3月份，熱點(diǎn)一線、二線城市新房價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落，環(huán)比總體平穩(wěn)，70城同比漲幅均值也連續(xù)3個月收窄。因此，新房市場可謂“量跌價(jià)穩(wěn)”，但二手住房價(jià)格明顯反彈。3月份，70個大中城市二手住房價(jià)格環(huán)比平均上漲0.8%，相比2月的漲幅（0.4%）擴(kuò)大了一倍，而且已連續(xù)24個月上漲，其中廈門（4.9%）、廣州（3.3%）、北京（2.2%）和長沙（1.8%）位居漲幅榜前4位，4.9%的最高漲幅遠(yuǎn)大于新房2.6%的漲幅。據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，3月份北京二手住房價(jià)格達(dá)到67621 元/平米，較2016年“9·30”政策出臺時(shí)的均價(jià)上漲了29%。

二手房市場之所以強(qiáng)力反彈，很重要的原因就是，改善型需求（換房需求）發(fā)力。改善型需求開始轉(zhuǎn)向性價(jià)比更高、供應(yīng)效率更高的二手住房市場。今年一季度，熱點(diǎn)城市二手房漲價(jià)區(qū)域集中在中心區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)位（區(qū)）附近。

租賃崛起是樓市存量時(shí)代到來的另一個標(biāo)志。2015年以來，熱點(diǎn)城市房價(jià)水平上漲了60%-130%，居民購房和月供壓力增大，倒逼購房需求轉(zhuǎn)向租房需求。同時(shí)，住房需求的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，2.7億中低收入新市民成為需求主體，他們中間只有1%的人在就業(yè)地城市購房。國家鼓勵發(fā)展租賃市場，滿足新市民住房需求；此外，“單身貴族”正在興起。我國目前15歲-34歲的85后、90后年輕群體人口超過4億，他們結(jié)婚年齡不斷推遲、學(xué)歷較高，愿意接受租房的消費(fèi)模式。

樓市增量時(shí)代，供應(yīng)總體小于需求，主導(dǎo)者是開發(fā)商，而在存量時(shí)代，主導(dǎo)者則變成了流通渠道的中介機(jī)構(gòu)。因?yàn)?，存量時(shí)代的供應(yīng)總體大于需求，加上房屋非標(biāo)準(zhǔn)化，需求多樣性，供需信息不對稱很突出，誰能接近客戶、以更低的成本匹配供需，誰就能成為樓市存量時(shí)代價(jià)值鏈上最大的受益者。目前，盡管鏈家的市場占有率僅6%，但已是行業(yè)絕對的“領(lǐng)跑者”。而且，鏈家線上強(qiáng)大的“樓盤字典”與線下龐大門店、經(jīng)紀(jì)人的結(jié)合，契合了存量時(shí)代樓市匹配供需的要求。

目前，我國二手房交易占比僅為41%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的80%-90%，二手房流通率（二手房交易量/房屋存量）僅為1.8%，也遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家5%左右的水平。此外，我國租賃人口占總?cè)丝诘谋戎貎H為20%，不足發(fā)達(dá)國家一半。國家強(qiáng)調(diào)住房回歸居住屬性，未來投資需求將漸進(jìn)退去，基于自住和改善為主的存量房交易、新市民為主的租賃需求將爆發(fā)式增長。機(jī)構(gòu)預(yù)測，盤活近250萬億元存量房屋，將會產(chǎn)生10萬億元的業(yè)務(wù)收入，而目前全國商品房銷售規(guī)模也剛超過10萬億元。

2016年，鏈家與萬科合資成立萬鏈家裝，目前已做到業(yè)界第一。從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展歷史看，房地產(chǎn)中介的生存空間遠(yuǎn)比開發(fā)商大。2016年，我國新房銷售達(dá)到15億平方米，這個“頂”未來很難突破。但是，存量物業(yè)流通、資產(chǎn)管理、家裝、租賃、融資等，卻是一個沒有終點(diǎn)的永續(xù)市場。今年一季度，二手房市場火爆，意味著我國快速進(jìn)入存量房市場。在這個節(jié)點(diǎn)上，誰掌握存量資源，誰就站穩(wěn)存量時(shí)代的市場地位，這對于萬科、融創(chuàng)轉(zhuǎn)型，毫無疑問是重大抉擇。

（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心主任助理）