2015-2016年我國(guó)一線城市和二線城市房?jī)r(jià)上漲，促使政府采取緊縮的樓市調(diào)控政策。2017年以來，樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)。與去年調(diào)控政策相比，不僅政策力度更大，而且不再集中于一、二線城市，限購(gòu)、限貸、限賣和規(guī)范市場(chǎng)等各方面的政策襲卷了部分三線城市和環(huán)一線城市的四線城市。

圖為2017年4月17日，大連市甘井子區(qū)一處新建住宅樓房加緊建設(shè)。當(dāng)日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元，同比增9.1%。其中，住宅投資12981億元，增長(zhǎng)11.2%。(劉德斌攝/光明圖片)

?回顧樓市調(diào)控政策

調(diào)控升級(jí)既不同尋常又在意料之中

我國(guó)樓市調(diào)控政策的出臺(tái)具有如下明顯的特點(diǎn)：每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過快時(shí)，政府就會(huì)出臺(tái)限購(gòu)、增加交易契稅、提高房貸首付比率甚至限貸等樓市緊縮政策;一旦經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，政府不僅會(huì)取消樓市緊縮政策，還會(huì)轉(zhuǎn)向擴(kuò)張政策。與之對(duì)應(yīng)，我國(guó)樓市調(diào)控政策的效果也有如下明顯的特點(diǎn)：緊縮政策只是暫時(shí)地抑制樓市的交易，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大;而緊縮政策的取消和擴(kuò)張政策的實(shí)施會(huì)刺激房?jī)r(jià)開始新一輪上漲。這種調(diào)控思路導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)陷入越調(diào)越漲的惡性循環(huán)。

以2008年以來我國(guó)樓市調(diào)控政策為例。受次貸危機(jī)的影響，2008年政府開始實(shí)施各項(xiàng)擴(kuò)張政策，其中包括樓市擴(kuò)張政策。但是，這些政策導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，從而促使政府在2010年開始實(shí)施樓市緊縮政策，一直持續(xù)到2013年而且越來越嚴(yán)厲。觀察我國(guó)主要城市的住房成交均價(jià)和成交面積可以發(fā)現(xiàn)，2010年到2013年住房成交面積下降明顯，但是房?jī)r(jià)并未顯著下降。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑，2014年政府重拾樓市擴(kuò)張政策，以此刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)又開始新一輪的上漲。而這一輪房?jī)r(jià)暴漲促使政府于2016年實(shí)施樓市緊縮政策。

與以往不同

2017樓市調(diào)控在經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)但尚未回暖下進(jìn)行

2016年四個(gè)季度我國(guó)GDP同比增速分別為6.7%、6.7%、6.7%和6.8%，環(huán)比增速分別為1.3%、1.9%、1.8%和1.7%，這顯示我國(guó)經(jīng)濟(jì)僅僅有企穩(wěn)的跡象，尚無(wú)回暖的趨勢(shì)。如果扣除由于房?jī)r(jià)暴漲帶來的房地產(chǎn)業(yè)的超常拉動(dòng)效應(yīng)，GDP增速可能更低。在拉動(dòng)我國(guó)總需求的三駕馬車中，固定資產(chǎn)投資最為重要，而2016年全國(guó)固定資產(chǎn)投資僅增長(zhǎng)8.1%，比2015年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)有控股固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)18.7%，而民間投資僅增長(zhǎng)3.2%，投資主要靠國(guó)有投資拉動(dòng)。雖然自2016年9月份以來民間投資增速開始回升，階段性筑底跡象明顯，但是民間投資增速的斷崖式下滑和持續(xù)低迷依舊表明私人部門對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的悲觀預(yù)期。

雖然2017年樓市調(diào)控升級(jí)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景不同尋常，但是筆者認(rèn)為，這也在意料之中。2015-2016年一線城市和二線城市房?jī)r(jià)暴漲進(jìn)一步推高了我國(guó)的房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)泡沫明顯——不僅房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平很高，而且衡量房?jī)r(jià)相對(duì)水平的房?jī)r(jià)收入比和租售比等指標(biāo)也很高，四大一線城市的各項(xiàng)房?jī)r(jià)指標(biāo)都已經(jīng)位居世界前列。高房?jī)r(jià)隱含著極大的金融風(fēng)險(xiǎn)，居民杠桿和開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率都在快速上升。如果任由房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲，一旦泡沫破滅必然引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2007年次貸危機(jī)就是前車之鑒。因此，2016年末閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出將防控金融風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)泡沫作為2017年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主要目標(biāo)——“要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”，并且提出了堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。這意味著中央要求加大對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房的打擊力度。由此可見，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控升級(jí)雖然不同尋常，但也在意料之中。

不走尋常調(diào)控思路

打破“越調(diào)越漲”的怪圈

本次政府之所以采用不同尋常的樓市調(diào)控思路，是因?yàn)橹醒胍呀?jīng)認(rèn)為到，唯有這樣才能打破我國(guó)房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的惡性循環(huán)。我國(guó)房?jī)r(jià)之所以越調(diào)越漲，是因?yàn)殚_發(fā)商和購(gòu)房者都已經(jīng)形成了樓市緊縮政策不會(huì)持久的預(yù)期。房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面具有舉足輕重的作用，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一向是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的首要目標(biāo)。因此，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力時(shí)政府不但會(huì)取消樓市緊縮政策而且會(huì)轉(zhuǎn)向擴(kuò)張政策。這種調(diào)控思路導(dǎo)致的直接后果是，當(dāng)政府出臺(tái)樓市緊縮政策時(shí)，開發(fā)商和購(gòu)房者都會(huì)形成這些緊縮政策不會(huì)持久的預(yù)期。由于開發(fā)商預(yù)期未來當(dāng)這些緊縮政策取消時(shí)房?jī)r(jià)和需求都會(huì)上升，所以不會(huì)顯著降低住房的銷售價(jià)格，而是選擇與政府博弈。購(gòu)房者預(yù)期緊縮政策的取消以及擴(kuò)張政策的實(shí)施會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)新一輪上升，所以一旦政策轉(zhuǎn)向就入場(chǎng)購(gòu)房，促使房?jī)r(jià)開始新一輪的上漲。

為了破除我國(guó)房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的怪圈，在目前房?jī)r(jià)依然高企、投機(jī)投資性購(gòu)房現(xiàn)象依然嚴(yán)重的情形下，政府必須采用可信的行動(dòng)展示打擊投機(jī)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)、即使拖累經(jīng)濟(jì)增速也在所不惜的決心。本次政府在宏觀經(jīng)濟(jì)尚無(wú)明顯回暖跡象的條件下升級(jí)樓市緊縮政策，正是這一決心的充分體現(xiàn)。而且，在中國(guó)樓市調(diào)控歷史上，這也是政府第一次將防止房地產(chǎn)泡沫作為調(diào)控目標(biāo)。政府的這種決心和行動(dòng)能夠改變開發(fā)商和購(gòu)房者業(yè)已形成的樓市緊縮政策不會(huì)持久、每到關(guān)鍵時(shí)刻政策總會(huì)放松的慣性思維，打破我國(guó)房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的惡性循環(huán)，使樓市調(diào)控政策實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。筆者的一項(xiàng)研究也表明，如果政府實(shí)施樓市緊縮政策而公眾預(yù)期未來政府會(huì)取消這些緊縮政策甚至轉(zhuǎn)向擴(kuò)張政策，則緊縮政策的效果會(huì)大打折扣;如果政府能夠引導(dǎo)公眾形成與調(diào)控政策一致的預(yù)期，則樓市調(diào)控政策會(huì)立竿見影。

本次政府之所以敢于采用不同尋常的調(diào)控思路，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚無(wú)明顯回暖跡象的條件下升級(jí)樓市緊縮政策，是因?yàn)橹醒雽?duì)以結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換為主的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革充滿信心，堅(jiān)信我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)健康發(fā)展，堅(jiān)信我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度依賴。4月17日公布的2017年第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開局良好，主要指標(biāo)好于預(yù)期，表明供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革已經(jīng)初見成效。2017年第一季度，GDP同比增長(zhǎng)6.9%，保持回升態(tài)勢(shì)。分產(chǎn)業(yè)看，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.8%，為2015年以來季度最高增速，利潤(rùn)總額同比增長(zhǎng)31.5%，企業(yè)開工意愿增強(qiáng)，用工需求延續(xù)回暖態(tài)勢(shì);服務(wù)業(yè)同比增長(zhǎng)7.7%，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到61.7%，成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主要支撐;高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等知識(shí)技術(shù)密集、高附加值行業(yè)，繼續(xù)保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，為服務(wù)業(yè)發(fā)揮主力軍作用、工業(yè)生產(chǎn)增速回升提供了有力支撐。全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)9.2%，比2016年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中民間投資比去年同期增長(zhǎng)7.7%，為2016年以來最高，企業(yè)投資信心逐漸增強(qiáng)。

?積極探索

抑制泡沫又防大起大落

為了能夠既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止經(jīng)濟(jì)大起大落，除了升級(jí)樓市緊縮政策之外，還需要建立保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。目前政府已經(jīng)開始這方面的積極探索。

以往的樓市調(diào)控政策都集中于抑制住房的需求，忽視住房的供給保障，無(wú)法解住房供需不平衡的內(nèi)在矛盾。而本次調(diào)控政府開始在住房供給保障方面進(jìn)行積極探索。4月1日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，著力于加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理、改善住房供求關(guān)系、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。通知要求各地編制完成住宅用地供應(yīng)中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動(dòng)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。同時(shí)，要求各地根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地;36-18個(gè)月的，要減少供地;12-6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

此外，雄安新區(qū)的設(shè)立，也標(biāo)志著政府在疏解特大城市部分城市功能方面的積極探索。一線城市和區(qū)域中心城市的房?jī)r(jià)之所以持續(xù)大幅上漲，是因?yàn)檫@些城市的住房供需矛盾特別突出。一方面，這些城市集聚了大量的政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位以及教育、醫(yī)療等公共資源，導(dǎo)致人口不斷聚集，住房需求旺盛。另一方面，這些城市的土地等自然資源以及各種基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足持續(xù)增長(zhǎng)的需求，包括住房在內(nèi)的許多方面的供給相對(duì)不足。雄安新區(qū)將要承接北京的一部分非首都功能，這會(huì)減緩或遏制北京的資源和人口不斷集中的趨勢(shì)，從根本上緩解住房的供需矛盾。如果將來能夠?qū)⑿郯残聟^(qū)的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)推廣到其他一線城市和區(qū)域中心城市，則能夠通過緩解住房供需矛盾從根本上抑制這些城市房?jī)r(jià)的過快上漲。