18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2017年3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示,全國(guó)新房?jī)r(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落,環(huán)比漲幅則總體平穩(wěn)。在房?jī)r(jià)上漲壓力仍大的情況下,各地樓市調(diào)控日益加強(qiáng)。專(zhuān)家認(rèn)為,調(diào)控作用對(duì)房?jī)r(jià)的影響有望在4月份之后陸續(xù)顯現(xiàn)。

濟(jì)青二手房環(huán)比漲幅超1%

與2月份相比,3月份70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格下降的城市僅有8個(gè),上漲的城市有62個(gè),比2月份增加6個(gè),但其中有10個(gè)城市漲幅回落。在環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,漲幅最高的為?？诘?.6%。

在15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)中,9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲,分別為北京、天津、無(wú)錫、杭州、合肥、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、廣州；上海、南京、福州、武漢、深圳和成都等6個(gè)城市房?jī)r(jià)則環(huán)比下降。3月是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季,但今年明顯穩(wěn)了許多。

據(jù)了解,在2016年3月份,全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格下降的城市同今年一樣都是8個(gè)。但漲幅最高的廈門(mén)達(dá)到了5.4%,北京、上海、深圳的漲幅也都超過(guò)了3%。在二手房方面,合肥的二手房房?jī)r(jià)漲幅則是達(dá)到了9.3%。

值得關(guān)注的是,包括北京、廣州在內(nèi)的部分城市的二手房出現(xiàn)了超過(guò)2%的環(huán)比增長(zhǎng)。上海、深圳的新房房?jī)r(jià)盡管環(huán)比下降,但二手房?jī)r(jià)格依然上漲。有分析稱,對(duì)于一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市而言,絕大多數(shù)房產(chǎn)交易集中在二手房市場(chǎng),因此二手房?jī)r(jià)格更能反映短期內(nèi)樓市走向。

同時(shí),惠州、九江、贛州等三四線城市房?jī)r(jià)的逆勢(shì)增長(zhǎng)也值得關(guān)注。有分析表明,一二線城市的限購(gòu)政策將部分資金趕到小城市,同時(shí)部分城市由于庫(kù)存較大,明確表示將暫停供地,這都造成了房?jī)r(jià)上漲。但同時(shí),也有專(zhuān)家表示,這一現(xiàn)象只出現(xiàn)在部分地區(qū),更多的三四線城市依然面臨去庫(kù)存問(wèn)題。

就山東來(lái)說(shuō),濟(jì)青兩地新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲,且漲幅有所上升。其中,濟(jì)南新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%,二手房環(huán)比上漲1.3%；青島新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%,二手房環(huán)比上漲1.7%。而在2月,濟(jì)南新房環(huán)比持平,實(shí)現(xiàn)零增長(zhǎng)；二手房環(huán)比上漲0.5%。青島2月新房也僅上漲0.2%,二手房上漲0.8%。同時(shí),煙臺(tái)和濟(jì)寧的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了上漲。

調(diào)控使成交量大減

“雙限”可穩(wěn)市場(chǎng)

在房?jī)r(jià)上漲壓力仍大的情況下,熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控正日益加強(qiáng)。自去年9月底以來(lái),中國(guó)已有40多個(gè)城市密集出現(xiàn)調(diào)控收緊措施,以打擊炒房、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),目前已有至少45個(gè)城市出臺(tái)140多次調(diào)控政策。京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等城市群成為調(diào)控發(fā)力的重點(diǎn)區(qū)域,以城市群的形式“圍堵”炒房的新模式開(kāi)始出現(xiàn)。

其中,北京自3月17日起,連續(xù)10天內(nèi)9次出臺(tái)樓市調(diào)控政策,涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分、商辦類(lèi)物業(yè)限購(gòu)等。

就在4月18日,西安在4個(gè)月內(nèi)第二次出臺(tái)限購(gòu)政策。其不僅將限購(gòu)政策擴(kuò)大至長(zhǎng)安區(qū),同時(shí)還明確,商業(yè)貸款首套房首付不低于30%;二套房不低于40%;第三套房則不能貸款,公積金貸款首套房首付比例不低于25%。之前,西安規(guī)定所有居民在西安六城區(qū)只能新購(gòu)買(mǎi)一套房。

此外,多個(gè)城市如廈門(mén)、成都、福州等在內(nèi)的十多個(gè)城市還對(duì)樓市實(shí)施“限售”。“限購(gòu)限售,雙限模式下,意在阻止各類(lèi)炒房資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),防范各類(lèi)套利機(jī)制出現(xiàn),堵住了部分違規(guī)資金進(jìn)入樓市的同時(shí),也防止了資金隨意撤出樓市,攪動(dòng)市場(chǎng)。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

有觀點(diǎn)認(rèn)為,當(dāng)前調(diào)控效應(yīng)也已經(jīng)顯現(xiàn)。3月18日-31日,北京新建商品住宅日均成交套數(shù)減少,二手住宅日均購(gòu)房資格申請(qǐng)量下降,住宅交易三方合同成交筆數(shù)銳減。在上海,今年3月樓市成交甚至低于冷暖臨界線。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)期上海新建商品住宅成交面積74.2萬(wàn)平方米,同比下滑66.5%,這一數(shù)值也是5年來(lái)同期最低。深圳的新房成交量也已連續(xù)多個(gè)月下跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示,今年3月份以來(lái)各地又進(jìn)一步增加了一些調(diào)控措施。因?yàn)樾乱惠喺{(diào)控措施是在3月17日以后陸續(xù)出臺(tái)的,影響可能在4月份乃至以后有所顯現(xiàn)。

調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

正緊鑼密鼓研制

“2017年,在政策的有力調(diào)控下,全國(guó)樓市將告別高增長(zhǎng),回到相對(duì)平穩(wěn)水平。從一二線城市看,預(yù)期政策還將繼續(xù)收緊,而三四線城市因?yàn)槿?kù)存,將很可能在2017年出現(xiàn)比較火熱的情況。整體看,2017年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將比一季度有所降溫。市場(chǎng)平穩(wěn)是主流趨勢(shì)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

與此同時(shí),多地也出臺(tái)了長(zhǎng)效機(jī)制用以治本。18日,國(guó)家發(fā)改委副主任、統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆也表示,國(guó)家正在緊鑼密鼓研制保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。涉及到對(duì)熱點(diǎn)城市的供給側(cè)改革和對(duì)三四線城市的去庫(kù)存政策。

住建部和國(guó)土部近日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,要求合理安排住宅用地供應(yīng)。要求在2017年6月底前,地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上的縣(縣級(jí)市)應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃,并向社會(huì)公布。

北京市近日公布未來(lái)5年住宅供地計(jì)劃。明確未來(lái)五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃,以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求,其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬(wàn)套房。

住建部要求各地采取有力措施,加強(qiáng)公租房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù),加快在建公租房項(xiàng)目竣工,盡快形成有效供應(yīng),2017年全國(guó)將新分配公租房200萬(wàn)套。

據(jù)了解,今年第一季度,全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市住宅用地供應(yīng)同比增加,占建設(shè)用地供應(yīng)比例升至近兩年最高,一線城市增幅超過(guò)50%,部分熱點(diǎn)二線城市住宅供地供應(yīng)同比也出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。這有利于保持市場(chǎng)穩(wěn)定,合理引導(dǎo)預(yù)期。

有數(shù)據(jù)表明,當(dāng)前北上廣深和南京蘇州等城市的住宅套數(shù)都是“夠住的”。本月初,有專(zhuān)家披露深圳目前有住房1041萬(wàn)套,“十三五”期間還將增加70萬(wàn)套?？紤]到深圳相對(duì)穩(wěn)定甚至略有下降的人口趨勢(shì),“如果房子只是用來(lái)住,我們認(rèn)為是足夠的”。