報(bào)告中提出，要深化“三帶一軸、三灣三城、組團(tuán)式”的城市空間布局，構(gòu)建覆蓋全域、面向未來的城市群主體形態(tài)。其中，“三灣三城”概念勾勒出青島構(gòu)筑“中心灣區(qū)、西部灣區(qū)、東部灣區(qū)”海灣型城市新格局。城市空間布局的重新優(yōu)化，有利于依托我市海灣資源優(yōu)勢，突出開放性、創(chuàng)新性、宜居性和國際化，構(gòu)建“多中心”的空間格局、開放的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及發(fā)達(dá)的國際交往網(wǎng)絡(luò)，完善高效的資源配置能力和強(qiáng)大的集聚外溢功能，建設(shè)成為輻射半島（乃至沿黃流域）、服務(wù)全國、面向全球的國際灣區(qū)都會(huì)。這一新的空間布局戰(zhàn)略，也將影響青島樓市格局的變化。

新布局的構(gòu)筑對(duì)于城市來說意義非凡，決定著未來很長時(shí)間城市的發(fā)展走向，也將對(duì)區(qū)域樓市帶來重要影響。而在青島地產(chǎn)行業(yè)，中心灣區(qū)內(nèi)的特色片區(qū)已有雛形。小港灣，從當(dāng)年的樓市“丑小鴨”華麗變身為“白天鵝”；歡樂濱海城，重新定義青島“后?！?；交通商務(wù)區(qū)，借助交通優(yōu)勢，迅速成為置業(yè)新熱土；紅島，則借助大規(guī)劃的利好，成為中心灣區(qū)樓市的一匹“黑馬”。

人物故事區(qū)域升級(jí)讓生活更甜蜜

“十年之前，我們根本不敢想象，能住上這么好的房子，周邊的配套能這么完善，還靠著郵輪母港，以后我們出去旅游都更方便了。 ”提起如今的居住環(huán)境，家住海逸景園小區(qū)的劉春芝老人仍難掩激動(dòng)。如今，老人一家住在120平方米的大套三內(nèi)，兩個(gè)臥室朝南，一個(gè)臥室朝北，一家人住在里面空間很大，和當(dāng)年居住的老房子不可同日而語。

老人回憶，她以前住在惠民路附近，一家人擠在50多平方米的老房子內(nèi)，周邊環(huán)境差，購物、交通都不方便，幸好趕上拆遷改造，一家如愿入住了新型的大社區(qū)。如今，老人家周圍配套越來越完善，交通十分便捷，多路公交車從小區(qū)門口經(jīng)過，開車可以很快上快速路，從膠州灣隧道到西海岸也很方便。此外，周邊的商業(yè)、教育等配套也大大完善了，居民的衣食住行在周邊基本就能完全解決。得益于交通的便捷、生活配套的完善，如今這一區(qū)域的樓市也越來越受關(guān)注。

其實(shí)，老人的經(jīng)歷只是成千上萬周邊居民的一個(gè)縮影。居民居住環(huán)境的改善，區(qū)域樓市的升溫，很大程度上得益于小港灣片區(qū)的改造。據(jù)悉，小港灣改造區(qū)域原有大量始建于上世紀(jì)二三十年代的老建筑，戶均建筑面積不足20平方米，由于年久失修，大都已成為破陋危房，并且基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，是青島市弱勢困難群體最多、拆遷難度最大的舊城區(qū)之一。2007年8月，小港灣舊城改造工程正式啟動(dòng)，涉及拆遷居民5000余戶。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，小港灣就地安置用房“海逸景園”項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積40萬平方米，住宅2766套，2009年5月，“海逸景園”竣工交付使用，很多居民搬進(jìn)了新家。這樣的故事在濱海歡樂城、交通商務(wù)區(qū)等片區(qū)也都上演過。區(qū)域的發(fā)展，不僅帶動(dòng)了周邊樓市的發(fā)展，也大大改善了市民的住房條件。

?中心灣區(qū)匯聚各種資源

劉文儉（青島市委黨校管理教研部主任、青島市人大代表）

青島市第十二次黨代會(huì)報(bào)告中，“三灣三城”的提法令人眼前一亮。這一提法既是對(duì)過去城市格局理念的繼承，也是一種創(chuàng)新發(fā)展，青島的空間格局更大了。

縱觀全球，有多個(gè)大城市，都擁有灣區(qū)的地理優(yōu)勢，譬如美國的紐約舊金山、日本的東京、澳大利亞的墨爾本，為青島構(gòu)筑海灣型城市新格局樹立了樣板。再看三大灣區(qū)的位置，亦位于青島城市發(fā)展的核心區(qū)域。未來，“灣區(qū)經(jīng)濟(jì)”會(huì)成為青島重要的濱海經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

中心灣區(qū)是青島的主城區(qū)，也是青島多年來著重發(fā)展的區(qū)域，各種資源都在這里匯聚，其發(fā)展條件是很好的。未來，中心灣區(qū)本土資源有望得到盡可能的放大，釋放城市的活力，進(jìn)而推動(dòng)中心城區(qū)整體的躍升。

????膠州灣東岸樓市相對(duì)較穩(wěn)

馮顯泉（青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部理事長）

關(guān)于青島未來五年的發(fā)展目標(biāo)，增加了“創(chuàng)新型”的提法，無疑體現(xiàn)了這屆領(lǐng)導(dǎo)班子力爭在原有基礎(chǔ)上尋求新突破的決心和信心。而能否創(chuàng)新發(fā)展，恰恰是衡量一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)，乃至于一個(gè)板塊、一個(gè)部門、一個(gè)企業(yè)等，是否具有生命力和前途的的重要考量指標(biāo)。

關(guān)于三個(gè)灣區(qū)的發(fā)展，可謂各具特色，尤其是中心灣區(qū)。膠州灣東岸是青島傳統(tǒng)的老城區(qū)，也是青島樓市最豐富多彩的區(qū)域，這里涵蓋了很多有特色的樓市片區(qū)，每個(gè)片區(qū)都有自身獨(dú)特的東西。這一區(qū)域的樓市新盤很多，也是二手房最密集的區(qū)域，購房者可選擇的范圍很大，相對(duì)來說，這一區(qū)域樓市比較穩(wěn)固，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況。此外，膠州灣北岸的紅島片區(qū)去年以來的表現(xiàn)十分搶眼，是島城樓市的新興片區(qū)，未來發(fā)展值得期待。

在中央和地方強(qiáng)有力的調(diào)控政策下，青島樓市也將企穩(wěn)。平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展，才是樓市最希望出現(xiàn)的局面。 以剛需外溢和改善分散為主 張斌（平安好房青島運(yùn)營總監(jiān)） “三灣三城”的新規(guī)劃，是城市發(fā)展的一個(gè)新階段，在空間拓展和功能定位上都有了升級(jí)。 “三灣“跳出了膠州灣的范圍，“三城”也打破了現(xiàn)有主城的概念。

中心灣區(qū)的范圍，基本以現(xiàn)有城區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃調(diào)整后功能將得以優(yōu)化。因?yàn)槿丝诿芗?、配套完善，仍然是置業(yè)的主力區(qū)域，價(jià)格相對(duì)較高但保值性強(qiáng)。

大格局逐步發(fā)展，膠州灣東部向北的需求外溢將加速，城陽、高新區(qū)已經(jīng)明顯受益，成為價(jià)格上漲較大的區(qū)域。而傳統(tǒng)的“市內(nèi)四區(qū)”因?yàn)閮?yōu)質(zhì)生活資源集中，還會(huì)是高價(jià)區(qū)域，但會(huì)有一定的分流效應(yīng)。目前置業(yè)方向已經(jīng)出現(xiàn)了分流外溢的勢頭，中心灣區(qū)以剛需外溢和改善分散為主，價(jià)格仍是敏感因素。

小港灣

“丑小鴨”變身“天鵝”

如果把膠州灣岸線比作一條項(xiàng)鏈，那么，如今的小港灣堪稱這條項(xiàng)鏈上的一枚珍珠，在幾年時(shí)間里實(shí)現(xiàn)了從丑小鴨到天鵝的完美蛻變。

經(jīng)歷過繁華和低谷之后，借助郵輪母港的春風(fēng)，小港灣片區(qū)實(shí)現(xiàn)了新生。從當(dāng)初低矮破舊的筒子樓、老房子遍布的區(qū)域，到如今高樓林立，新盤扎堆，小港灣猶如一幅多彩的畫卷，徐徐展開在世人面前。 2006年，小港灣改造開發(fā)啟動(dòng)，結(jié)緣和記黃埔，并在藍(lán)色經(jīng)濟(jì)規(guī)劃下，致力于發(fā)展郵輪經(jīng)濟(jì)。經(jīng)過11年的發(fā)展，如今小港灣周邊配套日益完善，游艇碼頭、休閑中心SOHO辦公區(qū)借勢崛起，居住舒適度日益提升。

未來，小港灣片區(qū)的發(fā)展更值得期待。在今年的市北區(qū)黨代會(huì)上，市北區(qū)把青島國際郵輪港城確定為該區(qū)再造新空間、再創(chuàng)新優(yōu)勢的重要引擎，也是向創(chuàng)新型國際城市核心區(qū)邁進(jìn)的優(yōu)勢所在。市北區(qū)將要把郵輪母港開發(fā)建設(shè)作為港口城市轉(zhuǎn)型更新的典范，不斷推進(jìn)片區(qū)規(guī)劃深化和執(zhí)行落實(shí)，著力構(gòu)建以商務(wù)金融中心和創(chuàng)新會(huì)展港等為主體的 “一心兩翼”空間布局，到2021年累計(jì)開工面積超過100萬平方米，郵輪港啟動(dòng)區(qū)開發(fā)基本完成。

隨著配套的完善，小港灣片區(qū)的樓市也隨之活躍起來，曉港名城、中聯(lián)自由港灣等一批大盤在此拔地而起。小港灣片區(qū)在青島樓市版圖中，也越來越閃亮。

????歡樂濱海城

重新定義青島“后海”

老青島人把城區(qū)面對(duì)黃海的海灣稱作 “前?！?，把膠州灣稱作 “后?！?，“前海”是生活區(qū)、風(fēng)景區(qū)，而“后?！笔枪I(yè)區(qū)、港埠區(qū)。在許多老青島人的眼里，后海風(fēng)景不如“前海”，而如今，隨著歡樂濱海城片區(qū)的崛起，讓人們重新開始定義“后海”。

規(guī)劃顯示，歡樂濱海城位于膠州灣東岸，南起航務(wù)二公司后?；?，北至李村河，南北長約3600米，東西長約750米，項(xiàng)目規(guī)劃占地面積222萬平方米，規(guī)劃建筑面積266萬平方米，商住比5.5:4.5，規(guī)劃居住人口3.6萬人。

根據(jù)市北區(qū)政府的規(guī)劃，該片區(qū)擬打造一座以商務(wù)辦公、休閑旅游、商業(yè)居住為主體功能，富有濱海城市特色的多元復(fù)合性生態(tài)新城。

正是看中了該區(qū)域的發(fā)展前景，城投、保利、綠地、藍(lán)泰等一批開發(fā)商扎堆進(jìn)入該片區(qū)，藍(lán)泰海樂府、溫莎郡、綠地海德公館等一批樓盤相繼交付。記者近日探訪發(fā)現(xiàn)，歡樂濱海城內(nèi)新盤林立，現(xiàn)代化氣息濃厚。此外，商業(yè)等配套也日益完善。而且，片區(qū)交通越來越便捷，成為區(qū)域樓市升溫的重要助推器。

如今這里也成為島城剛需族的重要聚集地。馮顯泉認(rèn)為，歡樂濱海城區(qū)域是大家熟知的親海區(qū)域，在政府的新城市發(fā)展規(guī)劃下，迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，該片區(qū)具備“后發(fā)優(yōu)勢”，居住置業(yè)投資價(jià)值都不容忽視。

交通商務(wù)區(qū)

老滄口成置業(yè)新“熱土”

在滄口住了五十多年的市民劉建設(shè)回憶，當(dāng)年的老滄口在他的印象中就是“土黃色”。但如今這一片區(qū)實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身，其變化之大，讓他很長時(shí)間都沒有適應(yīng)過來。

這一切的變化離不開大規(guī)劃的落地實(shí)施——青島交通商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。如今，在總占地36平方公里的面積內(nèi)，老企業(yè)搬遷已基本完成，騰出了大片可成片開發(fā)利用的土地，片區(qū)內(nèi)的新盤一座座拔地而起，迅速改變著交通商務(wù)區(qū)的面貌。

李滄區(qū)在今年提出，將推動(dòng)鐵路青島北站周邊片區(qū)、樓山片區(qū)、李村商圈片區(qū)、十梅庵及虎山片區(qū)、世園片區(qū)、東部工業(yè)園片區(qū)等六大片區(qū)整體協(xié)同、開放互動(dòng)、集群關(guān)聯(lián)、有機(jī)更新，打造青島轉(zhuǎn)型發(fā)展新高地。這意味著交通商務(wù)區(qū)將再添發(fā)展新動(dòng)力。

伴隨著交通商務(wù)區(qū)一起成長的還有周邊的房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)初低矮的老樓，被一幢幢現(xiàn)代化的高樓取代，海怡新城、越秀星匯藍(lán)灣、海岸華府等現(xiàn)代化大社區(qū)陸續(xù)入住。隨著鐵路青島北站投入使用、地鐵3號(hào)線的開通，這一片區(qū)的交通條件快速改善，已經(jīng)成為購房者青睞的熱土。

紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)

樓市的一匹“黑馬”

談到高端要素的集聚，紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)成果顯著。過去五年，紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn)了年均兩位數(shù)增長。六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)全部獲批國家級(jí)產(chǎn)業(yè)基地，進(jìn)入國家產(chǎn)業(yè)布局，山東半島國家自主創(chuàng)新示范區(qū)獲國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)，紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)正式進(jìn)入國家自創(chuàng)區(qū)發(fā)展行列，一座科技、人文、生態(tài)型的現(xiàn)代化灣區(qū)都市新城在膠州灣畔加速崛起。

紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)的崛起，離不開各種大規(guī)劃的落地和配套的完善。交通領(lǐng)域，規(guī)劃三條地鐵線途經(jīng)紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)。此外，作為濟(jì)青高鐵與青連鐵路的交匯站，紅島高鐵站正在建設(shè)中。醫(yī)療領(lǐng)域，青島市民健康中心項(xiàng)目建成后，將成為青島市占地面積最大的公立醫(yī)院。此外，青島市民健身中心等一批大項(xiàng)目也在如火如荼地建設(shè)中，讓紅島的配套設(shè)施更為完善。

正是得益于各種高端要素的快速聚集及配套的日益完善，紅島樓市堪稱青島樓市中的一匹“黑馬”。目前，招商、世貿(mào)等一批地產(chǎn)大鱷在此布局，中歐國際城、世貿(mào)云錦等一批大盤在此云集，別墅、洋房、小高層、高層等戶型齊全，紅島樓市房源的豐富性明顯強(qiáng)于老城區(qū)。憑借著較高的性價(jià)比，紅島也吸引了不少購房者將目光投向了這里。

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