近日，多家上市房企發(fā)布業(yè)績公告顯示，今年前2月的銷售額和銷售面積普遍大幅上漲。且與去年同期相比，大部分企業(yè)的銷售均價有所上調(diào)。即使在樓市“小年”，房企仍然贏得業(yè)績開門紅。

有分析指出，房企前兩月的業(yè)績中，有相當部分為去年銷售結轉(zhuǎn)而得。在各地強化樓市調(diào)控的背景下，前兩月的真實銷售情況并不如公告樂觀。

就企業(yè)策略而言，把握上半年的行情快速出貨，已成為業(yè)界的普遍選擇。蘭德咨詢機構總裁宋延慶向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房企對全年業(yè)績的分配，將可能從以往的“上半年四成、下半年六成”，變成“上半年五到六成、下半年四成多”。

量價齊升是主流

在今年前兩月的業(yè)績中，萬科、恒大、碧桂園三家企業(yè)已迅速形成第一軍團。其中，萬科實現(xiàn)銷售金額866.3億元、銷售面積588.8萬平方米，同比明顯增長。

同期，恒大累計合約銷售金額約達684.1億元，累計合約銷售面積750.7萬平方米，同比分別增長87.6%、77.8%。在前兩月的銷售均價也達到9113元/平方米，增長5.5%。

截至目前，碧桂園并未公布2月業(yè)績。但根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，前兩月碧桂園實現(xiàn)銷售額872億元，這一規(guī)模甚至超過萬科。

其他公布前2月業(yè)績的主要房企，也大都取得明顯增長。其中，保利實現(xiàn)銷售額288.08億元，同比增長25.85%；中海合約銷售約348.15億港元（約310.1億人民幣），增長64.34%；融創(chuàng)銷售235.6億元，增長83%；龍湖銷售244.5億元，增長269%；金地簽約金額160.9億元，增長52.35%；世茂房地產(chǎn)合約銷售103.3億元，同比上升93%。

相比之下，綠城、景瑞、瑞安的銷售規(guī)模出現(xiàn)一定下滑。

價格方面，大部分企業(yè)的銷售均價同比有明顯增長。但融創(chuàng)、金茂、當代置業(yè)、瑞安等房企的價格仍低于去年同期。

這種情況與市場走勢并不吻合。根據(jù)中國指數(shù)研究院對30個主要城市的檢測，今年1月和2月，30城商品住宅成交面積分別環(huán)比下降36.66%和12.12%。同比來看，前兩月的銷售面積并未出現(xiàn)大幅調(diào)整。

有分析認為，這反映出熱門房企在主要市場有著較高的市場占有率和品牌溢價能力，使其在市場下行的情況下，仍然能夠取得較好的業(yè)績。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道表示，房企業(yè)績明顯上漲的主要原因，在于2016年全年銷售火爆，企業(yè)預留結轉(zhuǎn)的銷售業(yè)績。整體看，今年前兩月大部分城市銷售數(shù)據(jù)處于低位。

在利潤率方面，張大偉認為，由于不少城市對售價有所限制，加之很多企業(yè)采取了“以價換量”的措施，房地產(chǎn)業(yè)整體利潤率攤薄的情況并沒有真正改善。

?重點布局上半年

年初業(yè)績飄紅，也有房企主動調(diào)整策略的因素。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，出于對后市將進一步走低的判斷，多家房企在今年的年度策略中，強調(diào)將銷售重心放在上半年。

從去年10月直至今年2月，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、發(fā)改委、上交所、深交所、基金業(yè)協(xié)會先后發(fā)文或表態(tài)，對房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細分與分類監(jiān)管、表外融資、土地貸款、私募資金流向等進行強化監(jiān)管。同樣從去年年中以來，熱點城市紛紛出臺包括限購、限價、提高首付比例在內(nèi)的調(diào)控政策。

正在召開的全國兩會，雖然對樓市的表態(tài)被認為并不嚴厲，但業(yè)內(nèi)人士認為，從最近半年來政策密集出臺的情況看，未來的市場下行趨勢難以逆轉(zhuǎn)，房企在融資和銷售層面都將受到限制。

同策機構研究總監(jiān)張宏偉指出，由于政策面的從嚴執(zhí)行及樓市周期性的因素，2017年核心一二線城市商品住宅市場進入調(diào)整期已成為“共識”。并且大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為下半年樓市將進入價格調(diào)整期，樓市將迎來“以價換量”，下半年調(diào)整的力度將比上半年更深。

張宏偉認為，無論政策面多么嚴格，上半年也盡可能打開各類渠道爭取客戶資源。如果當下不具備預售條件或者預售審批上遇到政策問題，也要先想方設法鎖定目前已經(jīng)積累的客戶。

宋延慶也向記者表示，就全年目標的完成來說，以往企業(yè)多按照“上半年四成、下半年六成”來分配，今年的情況可能變成“上半年五到六成、下半年四成多”。

這種策略變化，主要體現(xiàn)在推盤速度加快、做出價格讓步，以及庫存規(guī)模的下降。

截至2017年2月末，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比下降5.5%。其中蚌埠降幅最明顯，為17.91%；溫州降幅為8.75%。此外，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、重慶、杭州、福州、廈門等大部分熱點城市的庫存規(guī)模均出現(xiàn)下降。

張大偉認為，從市場趨勢看，調(diào)控后市場成交量下調(diào)了30%以上，預期一二線城市的成交量會維持這種下滑走勢。對于房企來說，將很快面臨銷售不暢、融資受限的局面。去年拿地較多、成本較高的房企將面臨較大風險。