國內(nèi)的住宅租賃市場無疑具有極大的發(fā)展空間，但畢竟處于發(fā)展初期，仍有諸多亟待完善的地方。基于此，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》排查了部分發(fā)達(dá)國家先進(jìn)的租賃體系，以便借鑒它們的成功經(jīng)驗(yàn)。

美國：承租和租賃并重

《東地產(chǎn)》記者了解到，在美國，圍繞現(xiàn)金流的穩(wěn)定，在承租人權(quán)益的保障、租金的補(bǔ)貼、相關(guān)資格的認(rèn)定及租賃企業(yè)的稅收減免等方面，已經(jīng)建立了非常完備的政策和制度體系。

首先，政府作為合作方，跟開發(fā)商合作興建各類型出租住房，如建造mixed-income住房和可支付租賃住房。美國住房和城市發(fā)展部通過美國家庭投資合伙人計劃向以各形式興建可支付住宅的私人開發(fā)商或社會非盈利群體提供支持。

其次，房地產(chǎn)投資信托制度保證了住房租賃及其他各類房地產(chǎn)租賃經(jīng)營企業(yè)得以在資本市場上獲得長期投資資金。其中，公寓類REITs是美國權(quán)益類REITs的重要組成。

稅收優(yōu)惠是REITs得以發(fā)展的主要驅(qū)動力。美國REITs所享受的穿透性稅收優(yōu)惠是指企業(yè)的收益與損失可以沖抵企業(yè)持有人的個人所得稅應(yīng)稅收入，從而避免了雙重征稅。從另一個方面講，取得REITs資格的公司可以從企業(yè)應(yīng)納稅收入中扣除付給股東的股息。因此，大多數(shù)REITs將至少100％的應(yīng)納稅收入移交給股東，所以沒有企業(yè)收入稅。股東要按收到的股息和資本收益付稅。在這種稅制支持下，美國的REITs非常發(fā)達(dá)。

與此同時，美國當(dāng)局還以租金補(bǔ)貼支持低收入群體的住房問題，帶動住房租賃市場的興起。通過差別稅率來鼓勵經(jīng)營租賃住房。根據(jù)美國國內(nèi)稅務(wù)署的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營的租賃住房與個人經(jīng)營的租賃住房其租金收入的計算標(biāo)準(zhǔn)不同。企業(yè)方面將會以扣除開發(fā)貸款擔(dān)保費(fèi)用、物業(yè)維護(hù)等費(fèi)用計算其租金收入。

目前，美國住房和城市發(fā)展部每年的預(yù)算是500億美金，其中超過50%用于租金補(bǔ)貼。這部分補(bǔ)貼的資金不僅高效解決低收入群體的居住問題，還能撬動更多社會資金投入租賃住房供給。

　　德國：多元供應(yīng)體系

縱觀全球房地產(chǎn)市場，不少發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷過巨大震蕩。德國的房地產(chǎn)市場卻能在較長的歷史時期內(nèi)保持平穩(wěn)、良好運(yùn)行，這也是租賃市場穩(wěn)定發(fā)展的前提。

《東地產(chǎn)》注意到，德國將房地產(chǎn)作為具有福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，而非國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。機(jī)械制造、汽車、電子設(shè)備、化工制造是德國工業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)程度接近35%；德國還具有發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對GDP貢獻(xiàn)約25%，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)僅占8%左右。房地產(chǎn)具有重要的社會福利性質(zhì)，“服務(wù)產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)定位決定了政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是保障居民住房需求。

德國還實(shí)行由開發(fā)商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房組成的多元住房供應(yīng)體系，保障了充足的住房供給。 其中，合作社共同建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%，政府對合作社建房給予多方面的政策支持，包括稅收、低息貸款等。

與此同時，德國租金制定過程合理，地方政府與行業(yè)協(xié)會根據(jù)地區(qū)與收入差異制定“合理租價”，一旦房東所定的房租超出“合理租價”的20%，即構(gòu)成了違法行為。德國房地產(chǎn)市場價格調(diào)控機(jī)制有效，合同一經(jīng)簽訂后房東不能隨意漲價，房東無權(quán)隨意終止租房合同；德國對租金控制制定了法規(guī)，房屋租金必須以相似地段、相似房屋前三年內(nèi)的租金為基準(zhǔn)，同時規(guī)定年漲幅上限，保障承租人權(quán)益，穩(wěn)定了住房租賃市場。

此外，社會文化因素也成為德國租房市場繁榮發(fā)展的重要原因。德國文化體系中并不認(rèn)同“買房”構(gòu)成社會認(rèn)同感及安全感，相反，57%的德國人選擇租房而非買房，社會文化因素構(gòu)成了租房市場的巨大需求，有效替代了住房市場的需求。

英國：以控租和公共住房建設(shè)為主

在英國，1919年至上世紀(jì)八十年代主要對于私房出租的實(shí)施進(jìn)行價格限制，由政府投資建造公共住房，并以低于市價的租金出租給居民。

上世紀(jì)八十年代至九十年代中期，政府大規(guī)模轉(zhuǎn)移公共住房產(chǎn)權(quán)從地方政府到非營利組織，并將對公共住房租戶的普遍性補(bǔ)貼變成以家庭財產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)對少數(shù)人的補(bǔ)貼。

九十年代中期以后，英國政府采取以房養(yǎng)房，即加大對社會出租住房的投資，并用出售公共住房的收入來修繕或興建公共出租住房，同時強(qiáng)化政府在住房問題中的主導(dǎo)作用，并逐步將公共出租住房經(jīng)營推向市場。

此外，英國還通過發(fā)放租金財政補(bǔ)貼，解決低收入群體住房問題，主要的財政補(bǔ)貼分為磚頭補(bǔ)貼和人頭補(bǔ)貼兩類。磚頭補(bǔ)貼即在租賃住房供給嚴(yán)重不足的情況下，由政府直接修建公共租賃房，或通過財政補(bǔ)貼鼓勵機(jī)構(gòu)或個人在一定時期內(nèi)提供低租金住房以增加供應(yīng)；人頭補(bǔ)貼一般是由政府直接向低收入階層提供租金補(bǔ)貼增加其收入來源，通過降低租金負(fù)擔(dān)，幫助其在私人租賃市場上尋找住房。

租戶在簽訂租房協(xié)議后向政府提交詳細(xì)的房租單據(jù)，政府審查后根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龇课萜骄饨鹚胶蜕暾堈叩慕?jīng)濟(jì)情況發(fā)放適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金補(bǔ)貼。家庭也可直接獲得津貼，也可以授權(quán)政府將補(bǔ)貼支付給房東。