隨著島城房地產(chǎn)市場發(fā)展的多元化，如今談到別墅類產(chǎn)品，置業(yè)者不再會單一的想到某個區(qū)域，多區(qū)域的別墅產(chǎn)品已通過其各自的特色漸漸深入人心。而對于別墅產(chǎn)品的開發(fā)商來說，產(chǎn)品開發(fā)的定位也越發(fā)精準，大都主打中產(chǎn)階級、富裕人群或者養(yǎng)老市場，而不少曾經(jīng)的“距離主城辦公區(qū)距離近”、“商業(yè)配套齊全”等字眼逐漸在別墅的宣傳冊上消失，經(jīng)濟型別墅概念漸漸被“淡化”。

高中低端別墅產(chǎn)品全域開花 主城近郊遠郊分門別類各不同

作為山海一色的國家中心城市，青島從來都不缺別墅項目。青島早些年的別墅都臨海而建，海岸線上一水兒的“小洋樓”可不是普通人買得起的。但時至今日，隨著青島樓市版圖的不斷擴大，開始興建別墅項目的片區(qū)也越來越多，它們分門別類、主打不同特色，從最初的海景，到如今的養(yǎng)生，給改善型置業(yè)者越來越多的選擇空間。

都說2016年樓市火爆，2017年改善當?shù)?。青島最適合土豪級改善置業(yè)者的別墅非嶗山區(qū)莫屬。但正所謂一分價錢一分貨，背山面海的嶗山區(qū)別墅也都賣著“天價”，以麥島片區(qū)為例，動輒就標榜成為“千萬豪宅”的高端別墅比比皆是，再加上區(qū)域配套整體升級、海景山景的自然環(huán)境，貴也依然不乏買家。

此外，主城近郊近年來誕生的新興片區(qū)也成為別墅熱土。主打環(huán)境牌的東李因靠近世園會而讓別墅項目大肆興起，而由于這兩年來李滄區(qū)土地供應的大幅減少，別墅洋房也都被打上了“絕版”的字號。很快，更適合建設別墅項目的近郊片區(qū)開始活躍起來，西海岸、城陽區(qū)、高新區(qū)、即墨市等都成為青島主要的別墅市場，膠州、萊西等也有類似產(chǎn)品問世，而相對于主城區(qū)別墅的昂貴，郊區(qū)別墅項目則顯得格外“親民”，很快便成為普通改善置業(yè)者的首選。

樓市火爆別墅項目細分客戶群 宣傳策略不再“一把抓”

如果說買房最關注的問題，除了房屋本身的質量外，交通應該是不少購房者最為關注的。郊區(qū)別墅雖然有著超高的性價比及與主城區(qū)相比更優(yōu)越的環(huán)境，但交通上是否便利，則是購房者考慮最多的一點。也正是因為如此，之前很多近郊及遠郊片區(qū)的別墅項目在推廣時會大力宣傳樓盤的通勤時間，與主城區(qū)的距離，例如“20分鐘直達市南”的字句在售樓處被頻頻提及。

“這次看房的時候，售樓人員只是簡單的介紹了一下交通問題，更多的是側重樓盤本身的質量和小區(qū)的環(huán)境，沒有刻意說直達市區(qū)的時間?！苯?，在膠州片區(qū)考察別墅的王先生告訴記者，與往年樓盤主打的通勤時間相比，如今他感覺更多的項目開始細分客戶?！斑@里的別墅再好，上班族也很少會考慮，所以樓盤也開始相應的調整了針對的群體?！蓖跸壬f，在他看過的幾個城陽、西海岸別墅項目后，發(fā)現(xiàn)為“拉攏”上班族刻意強調通勤時間的宣傳說辭如今已經(jīng)被弱化，更多的是介紹樓盤的環(huán)境以及區(qū)域的大規(guī)劃。

性價比較高的近郊別墅如此，主城區(qū)高端別墅市場的產(chǎn)品更是如此。作為剛需明顯遙不可及的住宅類型，主城區(qū)不少別墅項目都保持著一副“高高在上”的架勢?！翱赡苁怯捎?016年樓市開始紅火了，不少項目都開會重新定位并且細分客戶了。”從事房產(chǎn)行業(yè)營銷工作的網(wǎng)友“董小姐”說，對于主城區(qū)別墅的交通配套那是有目共睹，此外，主城區(qū)的區(qū)域位置以及商業(yè)生活等配套都不需要過分強調?！拔ㄒ灰吹木褪悄闶欠衲艹袚鷶?shù)目較大的購房支出了?！薄岸〗恪闭f：“此外，主打養(yǎng)老的別墅產(chǎn)品本身便不需要過多的強調通勤問題，生態(tài)的居住環(huán)境才是項目賣點。所以其實樓盤細分客戶并非為了淡化哪類置業(yè)者，而是為了更有效的抓住主要客戶群?！?/p>

買賣雙方對別墅產(chǎn)品認知度提高 “投資性”或是未來新關鍵詞

青島某地產(chǎn)專業(yè)研究機構首席分析師坦言，隨著“別墅”產(chǎn)品在島城全域多元化的發(fā)展，置業(yè)者逐漸對其價值有了更為科學的認知。不少選擇近郊別墅的中產(chǎn)群體，并不是側重日常居住，而是周末的休閑或是不動產(chǎn)本身的保值性，所以這些信號在售樓處看房時的表露和回饋，也使得開發(fā)商方面對別墅當下受眾群體的口味更加了解，在別墅銷售宣傳周期的關鍵詞把握也更加“精準”。很多優(yōu)勢本就是不可兼得，例如“安靜居住體驗”和“緊鄰辦公區(qū)域”，“田園風光”和“商場林立”，無論是房地產(chǎn)開發(fā)者還是置業(yè)者，越來越多的人已懂得這個道理。

城陽一家別墅樓盤銷售人員告訴記者，不少中產(chǎn)階層現(xiàn)在十分看好別墅投資市場，因為近郊別墅的投資成本也并不高，甚至比主城區(qū)一套120平左右的三居室住宅總價還低。首先，這類帶獨立院落的不動產(chǎn)，在大城市的稀缺程度已不言而喻，未來升值潛力被廣泛看好。同時，新建別墅位置往往不在主城，小區(qū)周邊配套還未成熟，這給投資者留出了很大的空間。有客戶選房時會側重別墅的位置和朝向，有客戶計劃入手別墅后并不自住，計劃租賃給中介公司作為別墅群的門店，或是租給超市、健身房等便民商家，不僅房租收益穩(wěn)定，投資持續(xù)回報周期也相對較長遠。未來，別墅除高端居住體驗外，“投資性”或將成為新的產(chǎn)品“關鍵詞”。

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