7月第三周（7月11日-7月17日）成交套數(shù)排行榜 數(shù)據(jù)來源：亞豪機構(gòu)，僅供參考

豪宅仍是小眾市場，樓市中最活躍的一種是剛需置業(yè)者，一種則是改善型購房者。除了追求生活品質(zhì)的高端改善購房需求外，最典型的還是二房換成三房，甚至三房換成三房以上的需求，總之就是原本的空間不夠用了，換套大點的房子滿足更多房間的需求。但換房改善的同時，由于新房價格越來越高，小換大成本也越來越大。于是，不少改善轉(zhuǎn)而選擇二手房，我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，北京的二手房交易中，六成左右都是改善型的小換大購房。

六成二手房交易為改善購房 “連環(huán)”換房現(xiàn)象頻現(xiàn)

“我的房子賣給了一對新婚夫妻，因為貸款還沒放下來，所以現(xiàn)在首付款還稍微差一點。”在一家中介門店，市民劉先生正在咨詢“一買一賣”的手續(xù)和時間差問題。原來，劉先生家原本住在百子灣附近，眼看兒子要上學，家中的兩室一廳有點擁擠?！爸荒馨研》孔淤u掉，然后在附近再買一套大三居?！?/p>

實際上，和劉先生一樣“以小換大”的改善型客戶，在二手房市場上的規(guī)模正在越來越大。“差不多一半以上的需求，都來自‘以小換大’?！币患叶址恐薪楦嬖V北京青年報記者，在他們門店，甚至出現(xiàn)“三連環(huán)”、“四連環(huán)”買賣的現(xiàn)象?！氨热缥椰F(xiàn)在正在操作的就是，業(yè)主在賣房的同時，也看上了華貿(mào)公寓的房子，他自己的房子賣了700萬，又花了1000萬在華貿(mào)公寓買房，一輪下來，三個房主、兩套房子同時在買賣之中?！?/p>

類似的換房并不是特例，業(yè)內(nèi)研究報告顯示，不少改善型購房人原有的住房都有十幾年了，戶型普遍比較較小，大約20%左右的住房質(zhì)量都有待改善。這就催生了小換大的需求。

偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心發(fā)布的報告顯示，2015年10月份以來，北京區(qū)域六成以上的購房家庭都為改善型購房需求，從各種房源上看，對兩居室的需求量更大。

6月通過我愛我家完成交易的二手住宅中，一半為兩居室，比例為50.1%，一居室占28.1%，三居及以上占21.8%，兩居室仍是二手市場的主力戶型。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，2015年“330新政”以來，一系列的利好刺激政策推動了北京二手房的長期升溫，去年12月至今年5月更是連續(xù)保持單月2萬套以上的交易量，持續(xù)高溫的狀態(tài)使得市場需求被大量提前釋放，造成了市場后續(xù)需求的不足。

二孩放開刺激小換大的改善購房

在改善型的小換大需求里，二孩放開起了很大的刺激作用。我愛我家西直門店的一位負責人告訴北青報記者，近期不少咨詢的額購房人都是為了孩子小換大的客戶。他表示，按照現(xiàn)在的家庭構(gòu)成，三房剛好符合家庭居住需要：父母一間、孩子一間、老人一間。如果不需要老人來帶孩子，父母一間、孩子一間，還有一間作為書房或者休閑房間。但是如果生了二孩。三房肯定是不夠住的。所以一些四房的戶型有所升溫。

家住今典花園的阮女士近期正在考慮改善換房，“2009年結(jié)婚的時候在今典花園買了套100平方米左右的房子，那時兩個房間也夠用，現(xiàn)在老二將要出生了，婆婆有時候來幫我?guī)Ш⒆?，房間明顯不夠用了，想要換間大房子。賣掉手中的這套房子，可以拿到700多萬，在北五環(huán)買一套165平方米的四居室，以后雙方的家長都可以來住。”

“目前以房換房的客戶確實非常多。”鏈家地產(chǎn)天通苑區(qū)域的一家門店經(jīng)理告訴北青報記者，不少計劃“以小換大”的改善型購房人都發(fā)現(xiàn)，二手房現(xiàn)在價格相對穩(wěn)定了，不像年初那樣跳漲了，許多改善型購房人也愿意仔細挑挑房子，并和業(yè)主砍價了。

改善需求旺盛也改變不了樓市成交量下跌

雖然因為改善型需求人近期表現(xiàn)活躍，但整體來看，樓市成交量仍呈現(xiàn)“斷崖式”下跌。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月首周，北京市場成交量高達4500套，而第二周則跌至約2000套。

北京市場成交量下跌與市場供應不足有關，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為：“6月中下旬商住項目大量入市并集中成交，使得這類產(chǎn)品需求幾近被透支。進入7月后，商住入市量銳減，普宅項目不斷加緊入市，下半年普宅將逐漸進入提價拉升利潤階段?！?/p>

市場成交量下跌，但房價并未受到成交量的影響，反而持續(xù)走高。業(yè)內(nèi)人士認為，由于供給的相對有限，以及一線城市住宅產(chǎn)品較好的投資屬性，短期內(nèi)一手住宅市場價格仍將維持上漲趨勢。

任啟鑫分析認為：“由于受到土地成本上行的拉動，住宅市場價格一路走高。并且從目前政策形勢來看，房價并不具備下行動力。由于受到政策預期影響，入市項目價格將持續(xù)上漲，但需求量仍較為強勁。”

二手房方面。由于之前火熱樓市對購房需求的嚴重透支，使得北京二手房市場明顯降溫，7月，二手房成交量走低。另有業(yè)內(nèi)人士認為，在目前北京樓市政策不變的情況之下，交易量回落，房價逐步企穩(wěn)，將成為三季度北京樓市的主旋律。

房價漲幅將放緩

由于關于下半年樓市調(diào)整的呼聲不斷加強，很多計劃入市的改善型購房人都擔心房價會下跌，但在業(yè)內(nèi)看來，下半年的房價漲幅將明顯放緩，但很難出現(xiàn)大幅降溫。

數(shù)據(jù)顯示，6月，北上廣深四個一線城市商品住宅價格均出現(xiàn)漲幅放緩的跡象。相比5月的環(huán)比漲幅，其中北京漲幅減少了0.7%，上海下降了1.2%，廣州下降了0.6%，只有深圳環(huán)比漲幅微漲0.3%。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，自3月底上海、深圳兩地相繼提高住宅限購資格的要求，北京也在5月針對通州出臺了區(qū)域性限購升級之后，對一線城市的樓市成交量形成了直接影響，除深圳因土地資源極度匱乏，商品住宅價格依然保持快速上漲之外，京、滬、穗樓市均有所降溫。

然而，盡管漲幅有所放緩，但四個一線城市商品住宅環(huán)比仍然保持上漲，且深圳同比漲幅高達47.4%，漲幅位居70個大中城市之首。郭毅認為，盡管一線城市在調(diào)控收緊后房價上漲步伐稍稍放緩，但在強勁市場需求的拉動下，短期內(nèi)無法改變房價走勢的上漲勢頭，只能促使區(qū)域樓市保持相對穩(wěn)定或溫和上漲的狀況。

業(yè)內(nèi)人士預計，下半年全國樓市將出現(xiàn)整體性的降溫，而一線城市和經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，盡管樓市基本面持續(xù)向好，但調(diào)控政策的緊縮趨勢會促使這些城市的房價漲幅開始放緩。而對于缺少樓市驅(qū)動力，且?guī)齑娓咂蟮娜木€城市來說，房價下降城市的名單還將增多。（記者 李桁）