轉(zhuǎn)眼間，距離2016年結(jié)束僅剩半個(gè)月的時(shí)間，回顧前11個(gè)月的濟(jì)南樓市，商品房成交在調(diào)控政策影響下，從10月開始大幅降溫，傳統(tǒng)旺季一去不復(fù)返；而土地市場(chǎng)正好相反，上半年冷清低調(diào)，下半年風(fēng)生水起。除此之外，濟(jì)南今年的房?jī)r(jià)也表現(xiàn)的十分搶眼，從 7月份開始一路高歌，，甚至超過青島成為山東省房?jī)r(jià)排名第1的城市，至此濟(jì)南房?jī)r(jià)也正式步入萬元時(shí)代。

????調(diào)控下濟(jì)南樓市成交大幅減少 房?jī)r(jià)仍平穩(wěn)上漲

細(xì)算起來，2016年濟(jì)南樓市調(diào)控已將近3個(gè)月?？v觀整個(gè)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)，受到各項(xiàng)調(diào)控政策的干預(yù)、開發(fā)商調(diào)整銷售模式及購房者觀望情緒越發(fā)濃厚等因素的影響，濟(jì)南樓市在10月、11月進(jìn)入“寒冬”，成交量較9月出現(xiàn)大幅下降。從下表中可以看出，3月份到9月份，商品房成交一直處于比較火熱的局面，然而到了10月，這種火熱局面徹底被打破，商品房和住宅成交跌入低谷，跌幅近半。

然而奇怪的是，濟(jì)南10月、11月的房?jī)r(jià)并沒有隨著樓市成交的下滑而下跌，而是依然堅(jiān)挺，均價(jià)仍然保持在萬元以上，且每個(gè)月價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)在二三百元左右。據(jù)12月11日中國指數(shù)研究院發(fā)布的11月全國百城住宅價(jià)格指數(shù)中的數(shù)據(jù)顯示，11月，濟(jì)南新建住宅均價(jià)達(dá)10394元/㎡，環(huán)比上漲1.87%，雖然較10月份漲幅下降1.02%，且漲幅已連續(xù)兩個(gè)月下跌，但濟(jì)南住宅均價(jià)已突破萬元大關(guān)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

從下圖2016年濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì)分析來看， 2016年前11個(gè)月濟(jì)南房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)，其中1月-6月，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度緩慢，漲幅基本維持在1.1%~1.6%，3月出現(xiàn)微降，但降幅較小。從7月開始，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度加大，漲幅達(dá)到了3.8%，這種增長(zhǎng)率一直持續(xù)到9月；10月、11月在樓市調(diào)控高壓下，漲幅接連跌至2.89%與1.87%。

其實(shí)，回顧2014~2016年這三年來濟(jì)南房?jī)r(jià)整體走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南房?jī)r(jià)平均水平一直比較平穩(wěn)，均價(jià)大致維持在8500元/㎡-9000元/㎡左右，直到2016年下半年，濟(jì)南房?jī)r(jià)開始迅猛上漲，短短幾個(gè)月時(shí)間，濟(jì)南住宅均價(jià)發(fā)生了較大的改變，均價(jià)過萬的樓盤比比皆是。

萬元時(shí)代來臨！ 政策利好與土地市場(chǎng)成最大推手

很多人都疑惑，濟(jì)南房?jī)r(jià)為何會(huì)在2016年下半年突然上漲？房?jī)r(jià)上漲背后的原因很復(fù)雜，但經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律告訴我們：價(jià)值決定價(jià)格，供求影響價(jià)格。房子的價(jià)值由各項(xiàng)成本決定，供求卻由樓市政策、購房者需求以及其他社會(huì)因素共同影響。

1.上半年樓市利好政策頻出 購房者入市激情被點(diǎn)燃

首先，首付最低降至兩成。2月2日，濟(jì)南等不限購的城市居民家庭首套房最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；二套房最低首付款比例不低于30%。這對(duì)于積蓄不多的年輕人來說是很有誘惑力的，因此刺激了剛需，也加快了改善需求的入市腳步。

第二，契稅和營業(yè)稅調(diào)整，二套房契稅減少。2月20日，二套房契稅按照不同的面積分別降為1%和2%；取消144㎡以上的“紅線”限制，首套房超過144㎡的將少交1.5%的契稅；滿2年住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，超過144㎡的可以減免營業(yè)稅。這項(xiàng)政策落地后，通過減稅降低了購房者的實(shí)際成本，改善型需求被刺激，對(duì)二手房房?jī)r(jià)可能影響更大。

第三，公積金貸款額度提至70萬，可繳存住房維修資金。2月22日，濟(jì)南等城市公積金最高貸款額度由60萬元提高到70萬元，還允許提取公積金繳存住房維修資金。這一政策增加了剛需人群對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期，促進(jìn)其積極入市，增大中小戶型住宅的成交量及去化速度，從而刺激房?jī)r(jià)提升。

第四，央行再降準(zhǔn)，房貸又寬松。3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此項(xiàng)降準(zhǔn)政策實(shí)施之后，以后銀行后續(xù)資金將更加寬裕，房貸繼續(xù)寬松，購房者壓力降低，從而刺激了消費(fèi)者的購房欲望。

除了2016年上半年相繼公布的樓市利好政策，對(duì)2016年濟(jì)南房?jī)r(jià)造成影響的還有2015年出臺(tái)的相關(guān)政策，比如，房貸利率及公積金貸款利率的下調(diào)、降低首付比例、住房公積金支持異地貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征以及放開二胎等政策，它們對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行了刺激，且在“去庫存”的大背景下，樓市利好的趨勢(shì)從2016年初便已凸顯。于是，在多種利好政策的綜合作用下，2016年開春之后，濟(jì)南樓市需求旺盛，從而為房?jī)r(jià)上漲打下了良好的基礎(chǔ)。

2.濟(jì)南城區(qū)不斷擴(kuò)展 剛需旺盛拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

隨著北上廣深等特大城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展接近尾聲，我國城市化進(jìn)程與格局即將出現(xiàn)斷層，這嚴(yán)重限制了我國經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。據(jù)悉，全國排名前十的城市GDP發(fā)展占據(jù)全國GDP的24%，特大城市城鎮(zhèn)化發(fā)展領(lǐng)頭羊的角色需要重新調(diào)整。

2015年底，中央城市工作會(huì)議召開，將“培育城市群，再建一批區(qū)域中心城市”納入城市發(fā)展規(guī)劃。濟(jì)南作為“省會(huì)6+1”城市群核心城市，同時(shí)是京滬產(chǎn)業(yè)走廊的重要樞紐，被定位為“環(huán)渤海南翼中心城市”，這意味著濟(jì)南將與北京、天津、上海、河北等形成合圍之勢(shì)，共同構(gòu)建大環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。以上便是濟(jì)南2016年城市發(fā)展的宏觀背景。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是城市化發(fā)展的直接衍生行業(yè)，而且現(xiàn)在我國一線城市房地產(chǎn)業(yè)基本飽和，三四線城市庫存量難以消化，因此濟(jì)南等二線城市成為眾多房企發(fā)展落戶的目標(biāo)城市，大量項(xiàng)目與資金注入濟(jì)南。2016年，本土企業(yè)魯能、銀豐，知名房企如保利、華潤、萬達(dá)、萬科、綠地等大型房企均在濟(jì)南開發(fā)了眾多新項(xiàng)目，借助寬松政策，利用濟(jì)南東部CBD建設(shè)、軌道交通規(guī)劃等，結(jié)合新型營銷方式，共同造就了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年的火熱。

另外，隨著濟(jì)南城鎮(zhèn)化發(fā)展的腳步，棚改舊改項(xiàng)目逐步落地。據(jù)悉，2016年濟(jì)南要啟動(dòng)58個(gè)棚改舊改項(xiàng)目改造，總共涉及4.6萬戶居民。按照國家棚改政策，拆遷安置貨幣補(bǔ)償要達(dá)50%的“紅線”，也就是說，4.6萬戶居民中至少要有一半人通過拿拆遷款的方式來安置。有專家表示，今年將有2萬多戶居民入市，房產(chǎn)商對(duì)今年的市場(chǎng)非常有信心，認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用肯定不小。

3.“唯一熟化人”制度退出 火熱土拍帶動(dòng)地價(jià)上漲

2015年5月，濟(jì)南國土資源局發(fā)布“濟(jì)南市人民政府關(guān)于規(guī)范社會(huì)資金參與土地熟化工作的意見”，意見表示，引進(jìn)社會(huì)資金參與土地熟化的項(xiàng)目，土地熟化周期一般為2年，原則上不超過3年。土地熟化投資人因自身原因終止土地熟化項(xiàng)目投資的，待熟化地塊出讓后返還其前期投入資金本金，不計(jì)利息，不給予投資回報(bào)。2016年6月30日是部分熟化項(xiàng)目的最后期限，在這個(gè)時(shí)間內(nèi)若未完成土地熟化，按照政策規(guī)定，將面臨重新簽訂協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)。有專家解讀說，這意味著土地市場(chǎng)將在6月30日之后徹底開放。

之前濟(jì)南實(shí)行唯一熟化人制度，開發(fā)商拿地成本低，底價(jià)成交的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；而現(xiàn)在所有掛牌的土地都要進(jìn)行公開競(jìng)拍，搶地大戰(zhàn)便會(huì)經(jīng)常上演，地價(jià)也就隨之升高，于是便導(dǎo)致開發(fā)商拿地成本不斷提高，為了保證自己的收益，開發(fā)商只能將其轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上。

其實(shí)，導(dǎo)致下半年濟(jì)南房?jī)r(jià)猛漲的直接原因應(yīng)該是“629”土拍。2016年6月29日，帝華集團(tuán)鏖戰(zhàn)936輪，以總價(jià)25.46億將唐冶片區(qū)地塊拿下，溢價(jià)率達(dá)289.79%，住宅用地樓面價(jià)達(dá)7100元/㎡。此后，唐冶片區(qū)房?jī)r(jià)便一發(fā)不可收拾，順利飆至萬元，這直接造成周邊房地產(chǎn)商捂盤惜售，房?jī)r(jià)也隨之上漲。

在6月之后的幾次土拍中，幾乎場(chǎng)場(chǎng)都是房企的奪地之戰(zhàn)，個(gè)別土地甚至出現(xiàn)競(jìng)價(jià)百輪的現(xiàn)象，溢價(jià)率越來越高，樓面最高價(jià)記錄被一次次刷新，地王輪番出世；彩石片區(qū)地塊、郭店街道地塊、徐家地塊、張馬屯地塊、工業(yè)北路地塊，張莊路地塊等都拍出高價(jià)，這些熱門地塊的地價(jià)直接對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，從而對(duì)濟(jì)南整體房?jī)r(jià)起到推動(dòng)作用。

基準(zhǔn)地價(jià)提至6245元/㎡ 濟(jì)南房?jī)r(jià)再迎新漲點(diǎn)？

12月13日，2016年度濟(jì)南國有土地級(jí)別與土地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果聽證會(huì)發(fā)布消息，濟(jì)南國有建設(shè)用地范圍將再次擴(kuò)容，新增區(qū)域面積335.48平方公里。根據(jù)城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表，一級(jí)住宅用地每平方米擬調(diào)整至6245元。新增用地可以理解，但公眾們對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的提升表示擔(dān)憂，基準(zhǔn)地價(jià)的提升到底會(huì)不會(huì)造成房?jī)r(jià)新一輪上漲呢？

對(duì)此，國土部門有關(guān)人士解釋，基準(zhǔn)地價(jià)是土地區(qū)域平均價(jià)格，并不是地產(chǎn)交易市場(chǎng)的成交價(jià)格，只是起到一定的參考作用而已，與房地產(chǎn)價(jià)格上漲也沒有關(guān)系。土地成交價(jià)格的漲跌主要是與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系變化有關(guān)。所以，基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)并不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)際影響，而是能夠準(zhǔn)確反映土地市場(chǎng)，使不合理的城市用地結(jié)構(gòu)得到改善。

至于地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占的比例僅為15%-25%。根據(jù)國土部門的說法，基準(zhǔn)地價(jià)的作用僅是幫助公眾清晰認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而對(duì)投資置業(yè)起到一定的指導(dǎo)和參考作用。

縱觀2016年的濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)，房市與地市均賺足大眾的眼球，隨著此次基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)，市民對(duì)于2017年濟(jì)南樓市發(fā)展，尤其是房?jī)r(jià)的走勢(shì)更是產(chǎn)生了無盡的猜測(cè)。然而，9月份以來的樓市調(diào)控政策的頻出，10月、11月的成交萎縮以及房?jī)r(jià)漲幅兩連降，似乎已經(jīng)向我們展現(xiàn)了濟(jì)南調(diào)控樓市高溫的決心。對(duì)此業(yè)內(nèi)專家表示，自調(diào)控政策出臺(tái)后，樓市降溫明顯；地產(chǎn)商拿地更加理性，購房者觀望情緒也在相對(duì)減少，所以總的來說，未來的樓市將有望進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期。