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房企資金“見(jiàn)頂” 業(yè)內(nèi)人士:明年需做好過(guò)冬準(zhǔn)備

    更新時(shí)間:2016-12-09 06:08  

隨著樓市調(diào)控政策密集出臺(tái),進(jìn)入房地產(chǎn)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的各路資金迅速“退燒”。信托渠道融資規(guī)?!把鼣亍?,房企債券融資下降7成,美債提前贖回,讓2016年的“吸金王”年底慘淡收官。

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業(yè)內(nèi)人士表示,未來(lái)在緊縮性調(diào)控和監(jiān)管條件下,房企資金難如前期般寬松,房企2017年需要做好過(guò)冬準(zhǔn)備。

數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入四季度以來(lái),房企通過(guò)信托渠道融資規(guī)模在9月達(dá)到高峰以后,迅速掉頭直下。用益信托網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月68家信托公司共成立45只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,規(guī)模僅為119.8億元,較9月65只214.9億元的體量,成立只數(shù)下降30.8%,規(guī)模上更是幾近“腰斬”。11月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更是僅僅成立27只,融資總額為62億元。其中,11月21日到11月30日10天時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)信托成立數(shù)量?jī)H3只,融資額度僅為2.9億元。

“除了今年2月份受春節(jié)因素影響外,11月在成立規(guī)模上,可以說(shuō)達(dá)到全年的谷底?!庇靡嫘磐蟹治鰩煄泧?guó)讓表示,監(jiān)管部門相繼對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金進(jìn)行限制,信托出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的顧慮也進(jìn)一步收窄在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資;此外,財(cái)政部近日發(fā)布公告,明確表示政府違規(guī)出具的“擔(dān)保函”無(wú)效,這對(duì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托的發(fā)行造成了一定影響。

在信托收緊的同時(shí),房企發(fā)債也同步收緊。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年截至目前,房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資達(dá)到了11156億,歷史首次突破萬(wàn)億元,同比同口徑上漲幅度達(dá)到了25%。但值得注意的是,從10月來(lái)看,融資總額僅為685億元,11月融資額更是下降至288.3億元,較9月的1160.44億元、8月的1096.53億元、7月的1223.76億元分別下降75%、73.7%、76.4%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,債券是房企融資成本最低廉的方式,今年對(duì)市場(chǎng)爆發(fā)做了有力支撐。但自9月底,地方政府和高層接連推出一系列緊縮房市政策措施,上交所、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排,明確房企債券募集資金禁用于購(gòu)置土地,房企的債券融資難度明顯加大。

此外,值得一提的是,在美元走強(qiáng)態(tài)勢(shì)下,房企海外發(fā)債不但被遏制,更出現(xiàn)了大規(guī)模提前贖回。

11月28日,龍湖地產(chǎn)披露,其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù),贖回金額相當(dāng)于票據(jù)本金額103.44%,此外加截至贖回日期(但不包括該日)的累計(jì)及未支付的利息的贖回價(jià)。11月15日,景瑞控股有限公司發(fā)布公告宣布,公司于11月14日以2190萬(wàn)美元的總代價(jià)(包括未付應(yīng)計(jì)利息)購(gòu)買本金總額為2050萬(wàn)美元的部分2018年票據(jù)。不久前,花樣年表示,公司近期于公開市場(chǎng)購(gòu)買本金總額分別為650萬(wàn)美元及570萬(wàn)美元的2019年票據(jù)及2017年票據(jù)的部分。

張大偉說(shuō),人民幣貶值突破6.9新關(guān)口,海外發(fā)債資金成本大幅高漲,房企加快贖回美元債步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì),僅11月來(lái),房企提前贖回美元債務(wù)已經(jīng)超過(guò)10億美元,隨著美元走強(qiáng),房企贖回的速度還在加快。

而在涉房貸款方面,CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,前三季度個(gè)人住房貸款增加3.6萬(wàn)億元,同比多增1.8萬(wàn)億元,9月末增速為 34.9%,而在房地產(chǎn)政策收緊的背景下,預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度人民幣涉房貸款余額同比增速將震蕩式收窄。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員趙慧峰表示,2016年三季度,房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.58,保持在偏松區(qū)間,較二季度略有降低,這也是2016年以來(lái)首次告別“寬松區(qū)間”。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城房室副研究員高廣春表示,2016年房地產(chǎn)公司債異軍突起、明股實(shí)債繞開監(jiān)管、定增井噴,給予了房企充足資金。但是,未來(lái)在緊縮性調(diào)控和監(jiān)管條件下,房市降溫、房企運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)走低甚至惡化是大概率事件,房企2017年需要做好過(guò)冬準(zhǔn)備。

廣發(fā)證券首席分析師樂(lè)家棟也表示,貨幣環(huán)境發(fā)生變化,房企融資渠道受阻。市場(chǎng)景氣度下滑,將大大影響房企投融資訴求。

對(duì)此,融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌直言,在去杠桿的背景下,對(duì)于房企來(lái)說(shuō),誰(shuí)能借更多的錢、更便宜的錢、更長(zhǎng)的錢,將是房企競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。但是如果企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)作能力都較差,那么高杠桿將使房企更快死亡。