“房山，論地勢，是北京的洼地；論房價，也是北京的洼地?！苯眨袠I(yè)界人士發(fā)出這樣的感慨。

地處京西南的房山區(qū)，地勢低洼，每逢暴雨，總會受到城市內(nèi)澇問題的困擾和洪澇災(zāi)害的侵襲。2012年，“7·21”暴雨襲城，房山受災(zāi)嚴重。而今年7月20日，暴雨再襲房山。房山這一次能否經(jīng)受住考驗？

而論及在樓市的表現(xiàn)，房山也是一個明顯的價格洼地。今年上半年，當(dāng)“鄰居”門頭溝多個新盤沖破4萬元/平方米時，房山區(qū)的新建住宅成交均價僅為2.29萬元/平方米，在北京所有區(qū)中僅排在平谷、懷柔、密云、延慶四個遠郊區(qū)縣之前。房山樓市的前景又會如何？

易澇區(qū)域，新建區(qū)域重視排水系統(tǒng)

今年7月20日的暴雨過后，上周六及本周三，記者兩次探訪房山時注意到，京港澳高速部分地勢低洼地段路基在暴雨中受損。據(jù)當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，長陽、良鄉(xiāng)等以往較易發(fā)生城市內(nèi)澇的區(qū)域，在此次暴雨中也積水嚴重，部分地區(qū)積水齊腰。

據(jù)房山區(qū)政府官方網(wǎng)站顯示，7月20日，房山局部地區(qū)達到400毫米，其中平原最大降雨區(qū)域為長陽鎮(zhèn)，降雨量高達319.1毫米。整個房山區(qū)域，多個路段因積水采取交通管制。

資料顯示，房山區(qū)處于華北平原與太行山交界地帶，地形復(fù)雜多變，西部和北部是山地、丘陵，約占全區(qū)總面積2/3，這些丘陵和山地形成一道西南到東北走向的天然水汽障礙，所以每當(dāng)夏季，濕潤東南季風(fēng)從海上攜帶大量水汽入境，受到山地抬升作用影響，促使水汽凝結(jié)，導(dǎo)致山前大暴雨，山洪下泄入平原。而房山東部和南部是沖積平原，地勢平緩、低洼，積水無從排出，從而形成城市內(nèi)澇。

“這一回的暴雨不像四年前‘7·21’的時候那么急，所以住宅小區(qū)所受影響也沒有當(dāng)年那么嚴重?！睋?jù)在房山長陽附近工作的房產(chǎn)經(jīng)紀人王先生介紹，此次暴雨中，長陽幾個新建住宅小區(qū)由于地勢較低，也有車輛被水浸泡的情況出現(xiàn)，但積水并未沒過車頂。

“如果想要買房的話，其實對內(nèi)澇的問題不用特別擔(dān)心，因為目前新建區(qū)域的排水系統(tǒng)做得已經(jīng)比較好了，偶爾的暴雨并不會影響到房子的不斷增值，不然地勢最低洼的長陽，也不會成為房山房價最高的地方?！币娪浾弑容^關(guān)心降雨帶來的內(nèi)澇問題，王先生特意補充說道。

樓市“洼地”，上半年大賣3755套

“洼地”這個詞對于房山來說不僅有地理上的意義，還有著樓市上的重要意義。

在人們的印象中，房山區(qū)一直都屬于北京樓市的價格洼地。房山因為集中了大量的剛需樓盤，區(qū)域均價相比北京其他城區(qū)較低，因此也承載著大量剛需人群的置業(yè)夢想。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計：今年上半年，房山區(qū)新建住宅的成交均價為2.29萬元/平方米，僅位列平谷、懷柔、密云、延慶四個遠郊區(qū)縣之前。在北京的幾個近郊區(qū)中，它也是一個明顯的價格洼地。與房山區(qū)位條件相似的幾個近郊區(qū)中，門頭溝區(qū)今年上半年的新建住宅成交均價達3.63萬元/平方米，順義區(qū)為2.89萬元/平方米，昌平區(qū)為2.55萬元/平方米。

不過，“價格洼地”房山區(qū)在今年上半年卻有著3755套的成交量，居全市榜首。有業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前在大興、通州、昌平、房山等近郊區(qū)中，剛需供應(yīng)最多、價格相對較低的仍然只有房山。

“房價是受到土地價格的影響的。環(huán)顧北京樓市，在五環(huán)到六環(huán)之間，房山的土地出讓價格仍然維持在一個相對較低的水平，當(dāng)然長陽這一熱點區(qū)域除外?！狈可介L陽一項目營銷負責(zé)人告訴記者，去年11月底，房山閻村地塊出讓，其樓面價在1.85萬元/平方米左右。相比今年年初門頭溝龍泉鎮(zhèn)4.8萬元/平方米的樓面價要低廉很多。不過盡管如此，這一地價還是超過了周邊房價。而與閻村地塊同日出讓的房山長陽地塊，則拍出了42.03億元，樓面價達2.95萬元/平方米。如果以此來計算，這一宗地上打造的項目未來售價也將逼近6萬元/平方米。如此看來，未來房山的“洼地”印象也有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

上半年房山長陽、良鄉(xiāng)的商品住宅成交均價，同比上漲幅度高達19%，比房山全區(qū)的平均漲幅高出8個百分點。

與去年同期相比，長陽、良鄉(xiāng)在區(qū)域內(nèi)商品住宅總供應(yīng)量下滑了近三成的背景下，戶型面積為150-200平方米的住宅供應(yīng)量反而同比大增574%?！獊喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅

板塊分化，“洼地”中有“高地”

實際上，近些年來房山樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著比較明顯的變化。從剛開始針對首次置業(yè)的剛需人群，漸漸向有首次改善需求的人群過渡，部分高品質(zhì)的項目也在逐漸開始入市。同時，由于房山區(qū)面積較大，分為多個樓盤相對集中的板塊，而每一個板塊又有著自身不同的區(qū)位特點，這也造成了房山區(qū)域市場相對復(fù)雜，各個區(qū)域之間的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價格相差較大的局面出現(xiàn)。

在長陽、良鄉(xiāng)這兩個離城區(qū)較近、新盤分布比較集中的板塊，6月的新房均價達到了2.95萬元/平方米和2.57萬元/平方米。相對地，較遠一些的閻村，6月的新房均價僅為1.7萬元/平方米，而更遠一些的琉璃河均價僅8600元/平方米。這些偏遠區(qū)域的房價在數(shù)據(jù)統(tǒng)計時拉低了房山區(qū)的均價，更使房山呈現(xiàn)出“洼地”的態(tài)勢。

在房山的長陽板塊，隨著北京樓市的水漲船高，部分新盤的售價也讓剛需族發(fā)出“高攀不起”的感慨。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中糧萬科·長陽半島帶精裝修的商住房源，銷售均價為3.2萬元/平方米，相對其南邊幾公里的廣陽城、良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的房源，價格要高出不少。比如，位于廣陽城地鐵站附近的住宅項目金隅糖+，售價在2.7萬元/平方米左右，附近的世茂維拉則在2.6萬元/平方米。再往南一些，良鄉(xiāng)大學(xué)城北側(cè)的旭輝E天地商住LOFT產(chǎn)品，上半年毛坯房銷售均價僅在1.9萬元/平方米左右。

但是，記者本周三走訪時發(fā)現(xiàn)，上述幾個項目目前對客戶的報價均已大大超過今年上半年的銷售均價，但差距依然較大。像中糧萬科·長陽半島的商住產(chǎn)品，中介介紹時稱其最高售價達3.8萬元/平方米。金隅糖+目前售價已達到3.5萬元/平方米，而旭輝E天地目前現(xiàn)房售價也達2.2萬元/平方米左右。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，上半年房山長陽、良鄉(xiāng)的商品住宅成交均價與去年同期相比，上漲幅度高達19%，比房山全區(qū)的平均漲幅高出8個百分點，預(yù)計下半年還將整體拉升西南五環(huán)樓市的價格水平。

“北京市場上最后的價格洼地正在被潮水般涌來的購房需求填平?！惫惚硎?，“今年以來房山長陽、良鄉(xiāng)共成交商品住宅2771套，比同期市場供應(yīng)多出了千套之余，區(qū)域樓市的供不應(yīng)求催升了房價高漲。”

供應(yīng)轉(zhuǎn)變，大戶型、豪宅漸入市

除了集中分布于長陽和良鄉(xiāng)等地的剛需項目之外，房山還有大量的改善型住宅分布。比如，五礦·銘品、廣陽郡九號、天恒樂墅、韓建·觀山源墅等，只不過這些項目并未位于剛需產(chǎn)品較集中的長陽區(qū)域附近，而是分布在相對獨立的位置上。其價格雖然不能同動輒“十萬+”的地王項目相比，卻也大大超過了房山區(qū)域均價，針對的也不再是首次置業(yè)的剛需客群。

比如，位于良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的廣陽郡9號，單套總價500萬至700萬元之間。而位于房山閻村附近的天恒樂墅，雙拼別墅產(chǎn)品總價600萬元起的價格也是主要瞄準改善型需求客群。

“目前，位于西南五環(huán)的長陽、良鄉(xiāng)，住宅一改以前以中小戶型為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)量明顯增加?！惫阒赋觯壳?，在長陽、良鄉(xiāng)等板塊，120平方米以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)與中小戶型各占50%。與去年同期相比，長陽、良鄉(xiāng)在區(qū)域內(nèi)商品住宅總供應(yīng)量下滑了近三成的背景下，戶型面積為150-200平方米的住宅供應(yīng)量反而同比大增574%。房山區(qū)域樓市正在經(jīng)歷一個高端化的過程。

據(jù)記者了解，得益于近幾年7000億城南投資的推動，房山實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級與配套的完善，也吸引了品牌開發(fā)商紛紛進駐這一曾經(jīng)被認為是價格洼地的房山樓市。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，依托于房山大的規(guī)劃，位于京西南五環(huán)到六環(huán)之間的區(qū)域發(fā)展前景廣闊?！耙驗閺拈L遠來看，城六區(qū)也無法擴建，房山無疑是承接城六區(qū)功能和產(chǎn)業(yè)疏解的絕佳地帶，未來這個區(qū)域的舒適度是極高的?！?/p>

區(qū)域配套漸完善，未來潛力被看好

房山樓市由首次置業(yè)的剛需人群向高品質(zhì)乃至首次改善需求過渡，也對房山的開發(fā)商們提出了更高的要求，同時也反過來催升了開發(fā)商對于區(qū)域的未來預(yù)期。

從房山區(qū)域的整體發(fā)展來說，近年來，房山新城CSD、高教園等區(qū)域規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)相對成熟，而華北最大奧特萊斯購物中心落戶也使得房山商業(yè)吸引了足夠人氣，區(qū)域商業(yè)價值以及配套開始逐步提升和完善，地鐵房山線的開通、燕房線的建設(shè)使得房山交通發(fā)展迅速，價值也不斷提升。這一系列的利好都極大地推升了房山核心區(qū)域的升值潛力。

不止一位房山區(qū)域開發(fā)商向記者表示，跟其他位置相近的區(qū)域比，房山區(qū)域的總體價格仍然是偏低的，所以今年以來，長陽、良鄉(xiāng)等區(qū)域的大漲是屬于“補漲”。

房山一別墅項目負責(zé)人也表示：“如今，房山區(qū)域購房者的需求已經(jīng)發(fā)生了一些變化，價格已經(jīng)不是吸引購房者的唯一要素，所以項目用價格的手段來吸引客戶，優(yōu)勢也不再明顯。他們已從只關(guān)注價格、產(chǎn)品戶型、配套設(shè)施等看得見摸得著的方面，轉(zhuǎn)而開始注意物業(yè)管理、區(qū)域升值潛力這些軟性需求。這是區(qū)域客群正在成熟的標志，也是整個區(qū)域發(fā)展帶來的結(jié)果?！?/p>