人民網(wǎng)北京12月2日電（盧志坤） 自中央政府在去年將房地產(chǎn)去庫(kù)存當(dāng)成這幾年的重點(diǎn)工作之一后，連續(xù)放寬的措施推動(dòng)多個(gè)城市的住宅銷售在今年大舉反彈，待售庫(kù)存明顯減少。

但商業(yè)地產(chǎn)顯然不在此列。在此前數(shù)年的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)熱潮導(dǎo)致庫(kù)存急劇飆升之際，經(jīng)濟(jì)增速的放緩給商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了廣泛的影響，如今這一行業(yè)正面臨著比住宅愈發(fā)嚴(yán)重的壓力。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅待售面積在2月份觸及頂點(diǎn)之后已經(jīng)持續(xù)減少。全國(guó)商品住宅待售面積較去年同期降低了6%，截至10月末的待售面積約為4.1萬(wàn)億平方米。

而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積在同期則分別增加了10.5%和12%，約為3378萬(wàn)平方米和1.56萬(wàn)億平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的商品房待售面積指標(biāo)主要統(tǒng)計(jì)已經(jīng)竣工但尚未銷售或出租的商品房面積。

但分析人士認(rèn)為，這些數(shù)據(jù)顯然無(wú)法準(zhǔn)確衡量商業(yè)地產(chǎn)潛在的龐大供應(yīng)量，因?yàn)榇勖娣e的指標(biāo)中并未包含那些正在建設(shè)或者尚未開工但已經(jīng)出讓的地塊。

中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，待售面積不能真正反映行業(yè)面臨的壓力。她在本周由《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》主辦的第六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)上表示，已經(jīng)竣工但沒有銷售或出租的商品房只是整個(gè)供應(yīng)量中的一部分。

在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積同比分別增長(zhǎng)7.4%和5.2%，顯著高于住宅1.8%的同比增幅。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積是2010年時(shí)的2.3倍和1.9倍。

秦虹說(shuō)，這幾年的商業(yè)地產(chǎn)施工面積增速超過了經(jīng)濟(jì)增速，即使按照企業(yè)自持30%的比例計(jì)算，商業(yè)地產(chǎn)在供應(yīng)量和潛在供應(yīng)量上均面臨著比住宅更為嚴(yán)峻的問題。

包括政府、房地產(chǎn)商、投資者等近年來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的熱情推動(dòng)了這類物業(yè)的大肆興建，但如今他們發(fā)現(xiàn)，受到電商沖擊、供應(yīng)過量以及經(jīng)濟(jì)下滑等因素的影響，想要通過商業(yè)地產(chǎn)獲取高投資回報(bào)的設(shè)想不再容易實(shí)現(xiàn)。

與商品住宅主要通過銷售來(lái)進(jìn)行周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式不同，商業(yè)地產(chǎn)盡管也會(huì)將部分物業(yè)分割出售，但更多的還是將其用于整體出租獲取租金收益，這樣的發(fā)展模式使商業(yè)地產(chǎn)更容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自身運(yùn)營(yíng)能力的影響。

這也更加考驗(yàn)房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)物中心等商用物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。房地產(chǎn)商們表示，這類物業(yè)更加難以復(fù)制。

上海水遊城商業(yè)投資管理公司曾經(jīng)在2008年于南京開發(fā)了當(dāng)時(shí)頗受關(guān)注的水遊城購(gòu)物中心，將零售、休閑、娛樂等率先結(jié)合在一起。但公司此后在其他城市開發(fā)的水遊城均未取得成功，如今正在改造重來(lái)。

該公司總經(jīng)理王國(guó)慶在日前由觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的一個(gè)討論會(huì)上表示，公司起了個(gè)早，但趕了晚集。他說(shuō)，公司在天津的項(xiàng)目，因?yàn)榻ㄖこ痰脑?，難以達(dá)到南京項(xiàng)目的水平，而在東北則遇到了經(jīng)濟(jì)滑坡，在小城市遇到了更大的難題。

王國(guó)慶說(shuō)，公司如今已經(jīng)收縮戰(zhàn)線，將重心放在上海這樣的大城市。

類似水遊城這樣的問題成為近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商頻繁遇到的難題。隨著購(gòu)物中心的不斷涌現(xiàn)，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重下競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，那些沒有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商更多面臨著倒閉或者虧損的結(jié)局。

房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官劉德?lián)P對(duì)人民財(cái)經(jīng)表示，中國(guó)房地產(chǎn)商以住宅開發(fā)起家的特點(diǎn)，讓他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)的管理與運(yùn)營(yíng)方面缺少專業(yè)能力。

他說(shuō)，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的激增，當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)候，更多的商業(yè)地產(chǎn)商將面臨被淘汰的局面。

電商的沖擊將購(gòu)物中心同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象不斷放大。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，中國(guó)約有4500個(gè)購(gòu)物中心，過去購(gòu)物中心強(qiáng)調(diào)不同品牌的組合模式如今被電商的便捷優(yōu)勢(shì)沖擊變得慘淡異常。

香港元豐資本執(zhí)行合伙人古迎輝認(rèn)為，國(guó)內(nèi)高周轉(zhuǎn)、高產(chǎn)量會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，其提供的產(chǎn)品與電商能夠提供的相同，這是商業(yè)地產(chǎn)容易被電商擊敗的原因。

這也倒逼部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商尋求業(yè)態(tài)方面的升級(jí)和創(chuàng)新，更多的購(gòu)物中心已經(jīng)在往體驗(yàn)式商業(yè)等差異化方向發(fā)展。

旗下?lián)碛卸鄠€(gè)人流頗旺購(gòu)物中心的大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理吳錚說(shuō)，大悅城購(gòu)物中心已經(jīng)走過了以超市和百貨為主的階段，如今公司正在打造體驗(yàn)式街區(qū)，會(huì)針對(duì)更新、更細(xì)的客戶需求組合相應(yīng)的產(chǎn)品，吸引遠(yuǎn)端客群到達(dá)，產(chǎn)生差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

他表示，公司會(huì)把更多的精力放在體驗(yàn)街區(qū)、主題式街區(qū)的打造，以及基于會(huì)員的深度價(jià)值挖掘。他說(shuō)，大悅城未來(lái)會(huì)逐步轉(zhuǎn)變成為一家商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司，不求自身?yè)碛刑辔飿I(yè)，但要逐步擴(kuò)大管理的商場(chǎng)面積。

這也是政府近期出臺(tái)的政策中提倡的方向。國(guó)務(wù)院辦公廳在上月發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見》中明確，應(yīng)引導(dǎo)業(yè)態(tài)雷同、功能重疊、市場(chǎng)飽和度較高的購(gòu)物中心、百貨店、家居市場(chǎng)等業(yè)態(tài)有序退出城市核心商圈，支持具備條件的及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，豐富體驗(yàn)業(yè)態(tài)，由傳統(tǒng)銷售場(chǎng)所向社交體驗(yàn)、家庭消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)、文化消費(fèi)中心等轉(zhuǎn)變。

黑石集團(tuán)中國(guó)房地產(chǎn)部總裁、董事總經(jīng)理王天兵稱，公司對(duì)投資零售物業(yè)如今保持謹(jǐn)慎態(tài)度，包括小型商場(chǎng)、高端零售、不可變更設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的物業(yè)、位于供需失衡商圈的商場(chǎng)、位置不佳的購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚少會(huì)出現(xiàn)在公司的投資組合里。

王天兵說(shuō)，黑石會(huì)投資那些在城市核心區(qū)位的大型物業(yè)，通過提升管理以及調(diào)整租戶組合來(lái)提高商場(chǎng)的銷售，最終提升租金收入。