11月底，濟南東部一大型樓盤銷售人員小劉在為剛剛簽訂購房協(xié)議的客戶辦理貸款手續(xù)時，卻意外的遭到了合作銀行的拒絕。小劉被告知，除公積金貸款外，無論是首套房還是二套房，銀行一律停止貸款。
不僅僅是這一家樓盤有此遭遇，從11月28日到30日，濟南幾乎所有開發(fā)商都被各大銀行拒之門外。
眼下，濟南樓市正是最火爆的時節(jié)。新建住宅價格已超過青島，成為山東房價最高的城市，房價漲幅一度位列全國前三，大批住宅小區(qū)開盤當日基本售罄。
可是，11月28日駐濟各大銀行卻突然集體下發(fā)通知，即日起至本月30日，各分支機構除公積金貸款外全面暫停房貸業(yè)務。有的銀行在通知中措辭如：擅自放貸將追究責任。突如其來的變故讓濟南銀行與地產(chǎn)商們措手不及。
由于此前國內(nèi)從未或基本未對首套房進行停貸，這被業(yè)界人士稱之為全國最“嚴”的房貸限制?？墒?，讓包括小劉在內(nèi)的眾多一線樓盤銷售人員費解的是，為何銀行要對首套房停貸，為何這一政策僅有三天的時效，限貸政策會否重挫樓市？
臨界點
“濟南所有銀行被迫停貸三天，是地區(qū)房價上漲過快與中央政府重拳調(diào)控相作用下的結果?！币晃获v濟銀行的管理人士如是說道。
從2016年初，一直不溫不火的濟南房價在東部新城投建、“地王”涌現(xiàn)、地鐵開工、萬達600億建文旅城等多重因素的帶動下開始一路飆升。
在連漲7個月后，2016年7月份濟南新建住宅均價從8491元/㎡猛增到9178元/㎡，首次超過青島，一躍成為山東省房價最高的城市。
小劉在濟南有著七八年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，在她印象中濟南房價從未像2016年漲勢如此兇猛，濟南樓市也從未出現(xiàn)如此罕見的火爆場面?！翱喟玖硕嗄甑氖袌鍪挆l，濟南房價終于在今年等來了一輪空前的大行情?！?/p>
有媒體曝出，濟南東部景和山莊樓盤價格在2016年7月僅有9500元/㎡，可到了8月底竟飆升至1.6萬元/㎡，一套130平方米的房子一個多月就要飆升80多萬元。部分東部樓盤每平米價格兩三個月瘋漲四五千元。
到了9月份，濟南樓市更如脫韁了的野馬，新建住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅竟達到5.2%，在70個大中城市中位居第四，領漲全國。
小劉清楚的記得，十一黃金周期間，前來咨詢、買房的人擠滿了售樓大廳，公司員工天天加班到深夜。10月上半月，濟南新建商品住宅環(huán)比上漲幅度更進一步、達到了全國第三，10月二手房（住宅）掛牌均價1.4102萬元/㎡，與9月相比每平上漲1212元，漲幅為9.4%。
在房價越漲越買的心理刺激下，不斷有地產(chǎn)商樓盤開盤當日即遭瘋搶的消息傳出。9月17日位于濟南東部的“魯能泰山七號”開盤，1224套房子在兩個半小時內(nèi)被蜂擁而至的購房者一搶而光，平均一分鐘成交8套房，當日銷售額達11.06億元。
火爆的樓市也激發(fā)出開發(fā)商拿地的熱情，催生出新的“地王”。濟南東部的唐冶新城片區(qū)地塊三宗土地競拍輪次竟高達936輪，創(chuàng)下濟南土地拍賣輪次紀錄，價格最終落定為25.46億，溢價率290%。
濟南等城市的樓市反常現(xiàn)象受到了國家多個部委的關注。眼看著調(diào)控樓市的一個個政策未能完全奏效、房價仍是節(jié)節(jié)攀升，11月住建部在北京召開了全國部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作部署會，干脆明確要求北京、上海、廣州、深圳、天津、濟南等16個重點城市要把房價穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上。
與此同時，央行也針對重點監(jiān)控城市緊急出臺了限貸政策。此前有媒體報道，監(jiān)管部門要求在發(fā)放個人住房按揭貸款的量上，要求做到月度增量環(huán)比下降。也就是說，11月較10月的住房貸款增量要低于10月較9月的增量，以此類推。
不過，對于此次各大銀行一律停貸三天，中國人民銀行濟南分行沒有給出任何解釋。
但一位駐濟銀行的管理人士卻坦言，這正是上漲過快地方樓市被中央急踩剎車的結果。這位業(yè)內(nèi)人士解釋道，國家新一輪的限貸政策其中規(guī)定，各銀行房貸每月環(huán)比增量和同比增量兩個指標必須下降，可是通知到濟南各大銀行的時間卻已是11月下旬。
原本，濟南各大銀行撥發(fā)房貸熱情高漲，可突如其來的限制政策使得各大銀行措手不及。眼看著就到了限貸標準的臨界點，甚至個別銀行已有超出現(xiàn)象。上述銀行管理人士透露道，為了避免越過限貸調(diào)控的紅線，濟南各大銀行才被迫緊急停貸三天，即使對首套房也一律停辦貸款業(yè)務。
這一急踩剎車的方式也造就出業(yè)界人士口中的“最嚴的房貸”。
?閘門驟緊
悄然來臨的限貸政策，使得各大銀行原本如火如荼的個人購房貸款業(yè)務驟然降溫。濟南某銀行信貸部經(jīng)理介紹道，人行的政策突如下發(fā)，沒有緩沖期。濟南各家銀行不得不緊急應對，顯得十分被動。
按照房貸月度增量環(huán)比下降的要求，關鍵要看各家銀行今年10月份房貸規(guī)模比9月份增加了多少。這位經(jīng)理表示，有的銀行10月環(huán)比增加數(shù)億元，自是相對從容，今后逐月遞減仍有相當空間；有的銀行在樓市“金九銀十”行情下，9月份房貸業(yè)務較多，10月增量反而較少，今后業(yè)務開展難免就會陷入被動；還有的銀行10月份環(huán)比增加量是負數(shù)，未來房貸規(guī)模則勢必減少。
對于部分銀行來說，另一硬性指標要求——貸款增量同比下降或許顯得更為苛刻。因為2015年濟南樓市整體低迷，房價、交易量并無明顯的上漲，貸款需求也沒有大幅度的增加。
如今，在全國經(jīng)濟蕭條、市場低迷下，各大銀行的業(yè)績也出現(xiàn)了大幅下滑，個人房貸成為各家銀行挽救頹勢的“救命稻草”。
截至10月31日，21家上市銀行的三季報已披露完畢，營收普遍下滑成了銀行新的苦惱。前三季度，工行營業(yè)收入5177.74億元，同比下降1.31%，農(nóng)行、中行、建行的營業(yè)收入同比下滑達到4%至5%。找尋新的利潤增長點成為擺在各行面前的一大課題。
值得一提的是，央行數(shù)據(jù)顯示，前三季度銀行的個人住房貸款激增3.63萬億元，同比多增1.8萬億元，新增房貸占新增貸款總量近一半。
可突如其來的限貸政策，使得那根“救命稻草”出現(xiàn)了松動的跡象。上述濟南某銀行經(jīng)理坦言，在貸款增量逐月下降的硬性要求下，許多銀行的房貸的增長勢頭勢必受到遏制，甚至未來會出現(xiàn)絕對量下降的現(xiàn)象。由于這一限貸政策沒有期限，預計2017年各大銀行很可能會被倒逼轉型，調(diào)整信貸業(yè)務結構。
金融政策突變，除了讓各大銀行措手不及，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是首當其沖。駐濟一家全國性地產(chǎn)公司相關人員告訴《經(jīng)濟觀察報》，各銀行集體停貸只有短短三天，本身并未對購房者產(chǎn)生實際影響，只是暫緩時日而已。但他擔憂道，以前各銀行均敞開口子給予貸款，未來貸款閘口的緊縮或?qū)鞠乱徊綐潜P銷售產(chǎn)生不利影響。
2016年11月29日，山東銀監(jiān)局也發(fā)布聲明，為配合國家對房地產(chǎn)調(diào)控的統(tǒng)一部署，自11月開始對轄區(qū)部分銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)相關業(yè)務進行專項檢查，重點查處違法違規(guī)行為。
盡管新一輪限貸政策只是要求貸款增量同比和環(huán)比逐月遞減，只有部分銀行房貸絕對量會出現(xiàn)下降，但濟南市激增的樓盤數(shù)量卻難免引發(fā)“僧多粥少”的現(xiàn)象。
據(jù)濟南建設部門數(shù)據(jù)發(fā)布平臺統(tǒng)計，截至2016年7月3日，納入該平臺統(tǒng)計的314家開發(fā)企業(yè)，在售的項目達到387處。而在去年8月份，該平臺納入統(tǒng)計的212家房企只有187處在售項目。今年比2015年足足翻了一倍還多。
一邊是激增的樓盤，一邊卻是日益緊縮的房貸額度?！叭绻拶J政策持續(xù)下去，各大地產(chǎn)商勢必會展開一場爭搶銀行房貸額度的大戰(zhàn)?！鄙鲜鲴v濟地產(chǎn)公司相關人士認為，2016年10月份，濟南二手房均價已高達14102元/㎡，市區(qū)一套住房動輒就要佰萬元以上。房價漲得越快，購房者貸款的數(shù)目就越多，沒有銀行的信貸支持，地產(chǎn)商寸步難行。
不過，據(jù)11月份莫尼塔月度調(diào)研顯示，政策再度加碼下的地產(chǎn)市場，出現(xiàn)失真的“量跌價穩(wěn)”。從銀行調(diào)研看，居民貸款明顯下滑，企業(yè)貸款繼續(xù)走強。受原材料價格上漲，需求較穩(wěn)，以及限產(chǎn)等因素影響，鋼鐵、水泥價格12月份價格有所支撐。目前大量“雙十一”訂單還未滿足，隨著“雙十二”和春節(jié)臨近，不少商家有囤貨需求。
山東社會科學院經(jīng)濟研究所所長張衛(wèi)國剛剛參加了銀行與山東省住建廳組織的一個研討會。他指出，今年城市房價瘋漲是在一線城市高杠桿傳遞效應下，在地方政府稅收、還債等需求的助推中才出現(xiàn)的，銀行資金大量流向了房貸，造成了實體經(jīng)濟“缺血”。張衛(wèi)國認為，此次通過信貸手段進行調(diào)控十分必要，而且還應繼續(xù)加大力度，這樣既可以促使資金重新向?qū)嶓w經(jīng)濟回流，也能避免引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。
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