【編者按】 臨近年末，“買房”又是個熱門話題。關(guān)于買房，貸款是個繞不開的話題。當下申請住房貸款，能申請到多少額度？貸款方式該如何選擇？而對于正在償還貸款的購房者，年末是否適合提前還款？針對這些貸款買房中的常見問題，記者就此咨詢了銀行信貸工作人員及金融業(yè)內(nèi)人士，為購房者提供一份專業(yè)建議。歡迎參與調(diào)查問卷“2016年末置業(yè)計劃大調(diào)查”》》》

常見問題一：哪些因素會影響貸款額度？

一、個人征信情況，個人征信是在申請貸款時一個至關(guān)重要的因素，征信狀況不好會直接導(dǎo)致貸款被拒或貸款額度變小?，F(xiàn)在很多銀行在處理貸款業(yè)務(wù)時都會首先查看借款人的信用記錄，逾期情況嚴重者，貸款申請將直接被拒。對于個人征信的要求各銀行也不盡相同，不過常見的審核有分期還款中是否連續(xù)拖欠貸款本金或利息超過3期或累計6期以上，在央行個人征信系統(tǒng)(包括房貸、車貸、消費貸款、信用卡等)目前狀態(tài)為逾期等等。

二、職業(yè)，從某種程度上來說，單位、職位性質(zhì)的不同意味著穩(wěn)定性的不同。因此，在申請貸款時，公務(wù)員、教師、醫(yī)生、世界500強員工等有穩(wěn)定職業(yè)的群體，成為了貸款機構(gòu)尤為青睞的對象。

三、申請人收入的體現(xiàn)形式，銀行的收入證明也是在申請貸款時一個必要的材料，沒有收入證明，貸款一般審批不下來。

值得一提的是，收入的體現(xiàn)形式也很關(guān)鍵。對于工薪族而言，工資是現(xiàn)金還是由銀行代發(fā)(即打卡工資)，其影響有著天壤之別。在房貸申辦中，經(jīng)常會出現(xiàn)一個每月按時打卡4000元的申請人比一個現(xiàn)金自存流水過萬的申請人獲批的額度大，這是因為通過銀行代發(fā)工資和通過對公帳戶體現(xiàn)，其優(yōu)勢要明顯強于其他形式。

此外，銀行工作人員與聯(lián)系人電話溝通的順暢度也會影響到貸款額度，申請貸款時，會要求申請人填寫相關(guān)聯(lián)系人，如親戚、朋友、同事等，雖不一定會全部電話核實，但會抽核部分聯(lián)系人，如果被抽查者能很好地配合，那對于申請人的申請額度也會有所幫助。

常見問題二：等額本金和等額本息如何選擇

還款方式是選擇等額本金還是等額本息貸款？業(yè)內(nèi)坦言這是最常遇到的提問，甚至每個來咨詢貸款的客戶都會問到。

等額本息還款方式，每月的還款額度相同，有利于記憶、規(guī)劃、方便還款、固定還款壓力均衡等優(yōu)勢，所以比較適宜年輕的貸款購房人士。在開始時覺得很重的供樓壓力，到后期可能會隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加而覺得相對有所減輕。

等額本金還款方式，在前期的還款金額較大，之后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的人士，如投資需求的購房者，較多會選擇等額本金還款方式。在貸款時間較短的情況下，一方面可以節(jié)省一部分利息，一方面可以迅速減少剩余的本金，在有需要的時候提前還貸將貸款結(jié)清，然后出售房屋套現(xiàn)從而可以進行其他投資或資金周轉(zhuǎn)。

所有這兩種方式并沒有哪個更合算，只看哪個更適合貸款人的情況。簡單來說，等額本息更適合奮斗期的剛需置業(yè)者，而等額本金適合有較好經(jīng)濟基礎(chǔ)的改善型置業(yè)者。

常見問題三：二手房貸款比新房難嗎

目前貸款買房，在購買新房與購買二手房時，貸款首付的計算有較大區(qū)別。

辦理新房貸款時，首付款是按照購買時的市場價作為參考，并根據(jù)個人貸款次數(shù)和個人貸款的信譽程度進行多方面的審核來制定貸款比例。

而與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評估價”作為參考。所謂評估價是根據(jù)當時的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值評估而計算出來的。一般二手房評估價低于市場價。評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。

二手房房齡是影響貸款年限的重要因素，據(jù)悉，目前多數(shù)國有銀銀行二手房貸款仍執(zhí)行“貸款期限+房齡不超過40年”的規(guī)定，但也有城市商業(yè)銀行將條件放寬到45年以上。

常見問題四：提前還貸是否對每個人都合適

業(yè)內(nèi)人士提醒，并非每個人都適合提前還貸，最好要綜合宏觀大環(huán)境和個人實際情況來判斷。年末是否該提前還貸，主要考慮四個問題：貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經(jīng)濟大環(huán)境。

首先，要看客戶貸款時簽訂的合同中所確定的貸款利率。若使用公積金貸款，年利率較低僅為3.25%左右，在這種情況下并不需要急于還款。而對于使用商業(yè)貸款的客戶來說，目前首套房5年以上貸款利率為4.9%，在島城大多數(shù)銀行可申請到八五折優(yōu)惠，這種情況下也不必提前還款。

其次，是否提前還款需考慮個人的投資能力。購房者如果手頭有其他更好的投資理財項目，如股票、基金、債券、理財產(chǎn)品等，若預(yù)計獲取的回報能夠覆蓋貸款成本，客戶最好將流動資金用于投資。

理財從業(yè)專家建議，等額本金還款期已過1/3的購房者以及等額本息還款已到中期的購房者，都不宜提前還貸。兩種情況下，購房者已經(jīng)償還了大部分利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

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