今年三季報(bào)顯示，房企利潤(rùn)率普遍出現(xiàn)下跌。不過(guò)費(fèi)用管理能力普遍提高，資金鏈也在向好。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，132家上市房企前三季度合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為8780.5億，凈利潤(rùn)只有687.8億，平均利潤(rùn)率跌至7.8%；2016年上半年，130家房企的凈利潤(rùn)率有8.15%，而即使在成交相對(duì)低迷的2015年同期利潤(rùn)率也有10.1%。

中國(guó)中投證券分析師李少明觀察到，行業(yè)分化現(xiàn)象依然在延續(xù)。三季度末前百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額市場(chǎng)占有率為46.4%，較去年同期大幅提升7.7%。預(yù)計(jì)由于一二線與三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化延續(xù)，中小型房企的生存將愈發(fā)艱難，重點(diǎn)布局一二線城市的大型房企將在行業(yè)整合中持續(xù)領(lǐng)先。

不過(guò)，受益于今年市場(chǎng)火熱，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍完成狀況良好。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，受宏觀調(diào)控影響，四季度樓市成交量會(huì)繼續(xù)下跌，但房企可能降價(jià)動(dòng)力不足。

生存無(wú)虞，風(fēng)險(xiǎn)猶存

盡管從利潤(rùn)角度看，房企日子并不好過(guò)。但預(yù)收賬款、償債能力方面顯示，房企目前的生存風(fēng)險(xiǎn)并不高。

中國(guó)中投證券統(tǒng)計(jì)123家上市房企三季報(bào)發(fā)現(xiàn)，受益市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，現(xiàn)金回款迅速增加，預(yù)收款項(xiàng)同比增34%達(dá)14656億元，已超2015年全年行業(yè)營(yíng)收11924億元，確保房企未來(lái)1年業(yè)績(jī)無(wú)憂。

從負(fù)債方面看，三季度末行業(yè)有息負(fù)債總量約14799億元，同比僅增加2.6%；借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債分別為2080億元、2739億元，同比降16.8%、22.3%，占有息負(fù)債比例分別降低 3%、5%。長(zhǎng)期借款同比增加至 9980億元，占有息負(fù)債比例提升9%至67%。顯示房企短期償債能力提升。另外，三季度末行業(yè)平均凈負(fù)債率降至 82%，同比大幅下降22%。

由于樓市前三季度銷(xiāo)售火熱帶動(dòng)回款加快，房企貨幣資金大增。

2016年前三季度，A股上市房企貨幣資金達(dá)7881億元，同比增51.8%。前三季度現(xiàn)金覆蓋短期有息負(fù)債的比例達(dá)164%，同比提升78%。經(jīng)測(cè)算，房企整體扣除短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的貨幣資金達(dá)十年內(nèi)最高值3062億元。因此分析認(rèn)為，房企貨幣資金充裕，行業(yè)整體償債能力較強(qiáng)，杠桿風(fēng)險(xiǎn)可控。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷(xiāo)售額歷史最高的一年，但三季度在市場(chǎng)依然高溫的情況下出現(xiàn)利潤(rùn)率下調(diào)，除了7-8月淡季影響外，最主要原因是地價(jià)高企占比侵蝕利潤(rùn)，房企的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

降價(jià)動(dòng)力不足

從房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，行業(yè)分化日益明顯。

據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，從前10月房企銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達(dá)10-13家，2000億規(guī)模的房企有望2-3家，3000億有可能會(huì)出現(xiàn)3家。

除已實(shí)現(xiàn)1000億銷(xiāo)售額的7家企業(yè)以外，華夏幸福、萬(wàn)達(dá)、綠城、金地、龍湖均已實(shí)現(xiàn)700億以上銷(xiāo)售額，克而瑞研究認(rèn)為，只要保持現(xiàn)有銷(xiāo)售速度，這5家房企實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售也指日可待。

雖10月受政策影響，房企單月銷(xiāo)售下滑，但克爾瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至2016年10月底，在公布全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企中，已有14家房企超額完成目標(biāo)。大部分房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率在90%以上，僅小部分房企目標(biāo)房企完成率在80%-90%之間，業(yè)績(jī)完成情況普遍積極。

克而瑞分析師沈曉玲注意到，房企的銷(xiāo)售排名也在變化。如碧桂園在三季度位列行業(yè)銷(xiāo)售額第三，這主要是因?yàn)榧幢闶鞘袌?chǎng)表現(xiàn)好，公司促銷(xiāo)力度也足夠大。

張大偉認(rèn)為，從目前多家公布前10月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的房企來(lái)看，10月房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)樂(lè)觀，這將影響調(diào)控后房?jī)r(jià)下調(diào)的時(shí)間和空間。他預(yù)計(jì)11-12月市場(chǎng)成交會(huì)繼續(xù)降溫，但出現(xiàn)價(jià)格大幅變動(dòng)的可能性較低。

不過(guò)，調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響仍在不斷顯現(xiàn)。10月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議再度提及“抑制資產(chǎn)泡沫”，表明中央層面對(duì)部分樓市過(guò)熱局面的態(tài)度依然維持從緊。而各調(diào)控城市的政府則繼續(xù)從嚴(yán)厲管控、嚴(yán)格執(zhí)法環(huán)節(jié)出發(fā)，將調(diào)控文件深入落實(shí)。

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的19個(gè)城市開(kāi)盤(pán)情況顯示，目前推盤(pán)認(rèn)購(gòu)率已大幅下跌至64%，幾乎是今年4月以來(lái)的最低水平。從16個(gè)調(diào)控代表城市情況來(lái)看，10月前30日合計(jì)的新房成交量較9月同期下降25%，走勢(shì)與40城基本一致。其中濟(jì)南、蘇州、南京成交量降幅超過(guò)五成，東莞、福州、杭州、佛山降幅超三成。

沈曉玲預(yù)測(cè)，第四季度的銷(xiāo)售將沒(méi)有前三季度表現(xiàn)好，11-12月份可能會(huì)與10月份保持相當(dāng)?shù)乃健?/p>

克而瑞研究認(rèn)為，2016年前10月房企銷(xiāo)售情況大體可觀。但受熱點(diǎn)城市政策調(diào)控收緊的影響，房企或調(diào)整項(xiàng)目上市節(jié)奏，或項(xiàng)目去化減速，部分房企業(yè)績(jī)較上月有較為明顯的下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售整體環(huán)比下降10%。