在出讓總面積下降的情況下,成交價(jià)款同比上漲24.8%。
盡管在國慶長假之前,房地產(chǎn)調(diào)控在全國超過20個(gè)城市踩下剎車,但是,這并不能給2016年前三季度土地出讓收入對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)帶來“負(fù)面”性質(zhì)的影響,與之相反,地方財(cái)政獲取的土地出讓收入再次迎來增長。
2016年1~3季度,全國土地合同成交價(jià)款達(dá)到2.28萬億元人民幣,比去年同期增長24.8%。更重要的是,這一增幅,是在全國各類土地出讓總面積下降4.8%的情況下實(shí)現(xiàn)的,這意味著前三季度各類土地地價(jià)的迅猛增長。
不過,這一局面恐怕難以維持到2016年的第四季度末。由于國慶長假期間,按照中央決策,超過20個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策,同時(shí),中央政治局會(huì)議再度提出抑制資產(chǎn)泡沫的要求,前三季度的賣地?cái)埥?,很可能是地方?cái)政最后的瘋狂。
2.28萬億
“今年前三季度全國土地出讓的合同收入已經(jīng)統(tǒng)計(jì)出來了,合同成交總價(jià)是2.28萬億元?!?1月2日,一位地方國土資源廳的內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者,2016年1~3季度的土地出讓合同收入再次呈現(xiàn)出大幅度比例的增加。
2.28萬億元的土地出讓合同收入是綜合科目加總之后得出的收入。這其中包括三類土地,一是工礦倉儲(chǔ)用地,二是房地產(chǎn)用地,三是基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地。這三類用地加總,被歸為“全國國有建設(shè)用地”科目。
2015年,全國土地出讓收入還呈現(xiàn)出下降狀態(tài)。財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年,全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元,同比下降21.6%。前三季度持續(xù)下降,第四季度止跌回升。財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)顯示,全國土地出讓收入前三季度分別下降34.6%、37.9%、26.0%,第四季度止跌回升,增長9.5%。
相比之下,2016年前三季度的土地出讓合同收入就已經(jīng)呈現(xiàn)出增長的態(tài)勢(shì),幅度達(dá)到24.8%。如果比對(duì)財(cái)政部2015年財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,2016年前三季度土地出讓的合同收入,已經(jīng)逼近2015年全年通過招拍掛渠道出讓土地獲取的合同收入。
按照國土資源部的有關(guān)規(guī)定,中國內(nèi)地絕大部分工業(yè)、房地產(chǎn)用地基礎(chǔ)設(shè)施用地部分,都需要經(jīng)過招拍掛程序出讓。財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年全年招拍掛和協(xié)議出讓價(jià)款29820.20億元,下降22.4%。兩相對(duì)比,2016年前三季度的土地出讓合同收入表現(xiàn),十分顯眼。
“四季度的情況還看不太清楚,從現(xiàn)在的情況也很難推斷2016年全年土地出讓金收入的情況,但是,可以肯定的是,從土地出讓合同收入這一科目的表現(xiàn)看,2016年肯定會(huì)高于2015年。”前述地方國土資源廳內(nèi)部人士稱。
量減價(jià)增
十分值得注意的是,相比于2015年同期24.8%的顯眼增幅,全國建設(shè)用地出讓的面積呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)。出讓面積較2015年同比降低,出讓收入較2015年前三季度增加,地價(jià)上漲的情態(tài)表現(xiàn)得十分明顯。
國土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年前三季度,全國國有建設(shè)用地供應(yīng)31.88萬公頃,同比下降4.6%。其中,工礦倉儲(chǔ)用地8.49萬公頃,同比下降0.6 %;房地產(chǎn)用地7.10萬公頃,同比下降7.8%;基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地16.30萬公頃,同比下降5.2 %。全國土地出讓面積14.31萬公頃,同比下降4.8%。
記者獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至三季度末,全國105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為3767元/平方米、6868元/平方米、5781元/平方米和776元/平方米。價(jià)格環(huán)比增長率分別為1.40%、0.87%、2.11%和0.69%,同比增長率分別為4.57%、2.67%、6.77%和2.49%。
這四類土地中,住宅用地的同比增長率最高,而今年前三季度,正是房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度最高的周期。
在部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的背景下,多個(gè)城市出現(xiàn)土地競(jìng)買高潮,二三線城市頻繁出現(xiàn)刷新土地成交價(jià)格紀(jì)錄的情況,在如是預(yù)期的引導(dǎo)下,住宅用地價(jià)格漲幅最高,并不令人意外。
而在2015年全年,土地市場(chǎng)還一直呈現(xiàn)出萎靡態(tài)勢(shì),2015年四季度末,全國105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、住宅和工業(yè)地價(jià),分別為3633元/平方米、6729元/平方米、5484元/平方米和760元/平方米,同比分別增長3.16%、2.70%、3.92%和2.38%,較一季度分別下降0.09個(gè)、0.52個(gè)、提升0.94個(gè)和下降1.24百分點(diǎn)。
“土地價(jià)格更多是資產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期的雙重反應(yīng),目前是資金避險(xiǎn)的需求比較強(qiáng),房地產(chǎn)企業(yè)回籠了銷售資金之后,為了避險(xiǎn),只能繼續(xù)買入資產(chǎn),也就是買地,這在一定程度上造成了住宅用地價(jià)格的普遍上升?!敝袊恋鼐C合開發(fā)研究院研究員何慶斌說。