辦理房屋交付手續(xù)前,要求預交物業(yè)管理費；兩個月不繳水費,停止供水,直至繳清水費；因停水、停電造成供熱中斷的免除自身責任……為防范和糾正此類不公平格式條款的出現(xiàn),市工商局于10月28日召開了全市部分房地產(chǎn)企業(yè)及供水、供電、供氣、供暖企業(yè)行政約談會,公布了部分房地產(chǎn)企業(yè)及水電氣暖行業(yè)曾出現(xiàn)的“霸王條款”,并對違法案例做出了點評解析。
?案例1沒收到物業(yè)費就不交房?
青島市某房地產(chǎn)有限公司在其銷售的某商品房住宅小區(qū)中,與消費者簽訂了預先制定、未經(jīng)協(xié)商、重復打印供網(wǎng)簽使用的《商品房預售合同》。據(jù)悉,合同中的第七條條款規(guī)定如下:“消費者若未按本合同約定的時間付款,應當向開發(fā)商支付違約金,違約金按逾期未付款的日萬分之十計算,違約金自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止,逾期超過30天后,開發(fā)商有權(quán)解除合同,消費者需支付總購房款的10%作為違約金；開發(fā)商如未在約定期限內(nèi)將該房屋交付消費者,應當向消費者支付違約金,違約金按消費者已支付的房價款日萬分之0.5計算”。同時,補充條款第四條規(guī)定:“在辦理房屋交付手續(xù)前,消費者需預交物業(yè)管理費用等相關(guān)費用……消費者未按照本條約定預交物業(yè)管理費等相關(guān)費用的,開發(fā)商有權(quán)暫不予交付房屋使用且不承擔任何責任”。自2014年3月小區(qū)開始預售以來,該開發(fā)商累計使用此類合同簽約銷售商品房382套。
對該案情,青島市工商局認定:開發(fā)商利用格式條款與消費者簽約銷售商品房,應當遵守《合同法》《消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定,對于其通過格式條款擴大免責事由、對違約責任做不公平約定、免除自身損害賠償責任、將物業(yè)費作為交房條件等的做法,損害了消費者合法權(quán)益。開發(fā)商的行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條、第十條、第十一條的相關(guān)規(guī)定,依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條的規(guī)定,參照《青島市工商局行政處罰權(quán)裁量標準》,市工商局對該房地產(chǎn)企業(yè)合同違法行為作出總額30000元的罰款決定。
案例2擅自用熱兩倍計費無法律依據(jù)
青島即將進入取暖季,在本次約談會中,市工商局還就供暖企業(yè)常出現(xiàn)的不公平格式條款進行了點評。
其中,針對“用熱方擅自施工用熱”等問題的賠償,有供熱企業(yè)就曾制定過以下條款:“用熱方違反合同擅自進行施工用熱,或者擅自改裝采暖設備,造成跑水,給供熱方或相鄰方造成損失的,供熱方有權(quán)立即停止供熱,用熱方應當賠償供熱方或相鄰方因此而受到的損失。擅自施工用熱的,損失額按照擅自進行施工用熱的建筑物面積和實際采暖天數(shù)熱費的兩倍計算；擅自改裝采暖設備、給供熱方或相鄰方造成損失的,應該按照供熱方或相鄰方實際損失的雙倍進行賠償。擅自進行施工用熱的開始時間難以確定的,按照當年開始供熱時間為準,向供熱方支付雙倍用熱費”。
對此,市工商局認為,用熱方擅自施工給供熱方造成損失的,應當承擔相應的賠償責任,但是給相鄰方造成損失的,應該由相鄰方向用熱方提出損失賠償要求,供熱方要求用熱方承擔相鄰方的損失,屬于“越俎代庖”,此舉加重了用熱方的責任。另外,損失額要求按兩倍計算沒有法律依據(jù),損失方必須承擔舉證責任證明損失額,不能事先以格式條款的方式規(guī)定用熱方承擔雙倍用熱費。該條款違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條的規(guī)定,屬于加重消費者責任的行為。
案例3停止供水前應先進行催告
兩個月不繳水費,將停止供水,直至繳清水費?！边@條潛藏于公用事業(yè)的規(guī)定實則也是“霸王條款”。
市工商局指出,《合同法》第一百八十二條有規(guī)定:“用電人應當按照國家有關(guān)規(guī)定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的,應當按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的,供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電?！?/p>
《合同法》第一百八十四條規(guī)定:“供用水、供用氣、供用熱力合同,參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定。”
據(jù)此,供水單位停止供水前,應當對用戶進行催告,經(jīng)催告仍不繳納水費的,供水單位可以按照有關(guān)規(guī)定的程序停止供水。因此,本條款違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條的規(guī)定,屬于免除格式條款提供方的法定義務。
?水電氣暖行業(yè)部分“霸王條款”
1逾期交付電費違約金條款
霸王條款內(nèi)容:用電人違反本合同約定逾期交付電費,應按合同約定向供電人支付違約金。當年欠費部分按欠交額的千分之二、跨年度欠費的每日按欠交額的千分之三計付。
點評:根據(jù)本條款規(guī)定,當年欠費的違約金為日2‰,一年約為72%,跨年度欠費的違約金則為日3‰,一年約為108%,已遠遠超過同期銀行存貸款利率。本條關(guān)于違約金的規(guī)定過分高于因違約所造成的損失,違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第一項的規(guī)定,加重了消費者的責任。
2擅動供電設施違約金條款
霸王條款內(nèi)容:用戶擅自遷移、更動或操作用電計量裝置、電力負荷管理裝置、擅自操作供電企業(yè)的供電設施以及約定由供電人調(diào)度的受電設備的,按每次5000元計付違約金。
點評:承擔5000元違約金的責任主體是“其他用戶”,而非“居民用戶”。該條規(guī)定違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第一項的規(guī)定,屬于加重消費者責任。
3停電最高賠償限額條款
霸王條款內(nèi)容:供電人違反本合同約定實施停電給用電人造成損失的,應賠償用電人實際損失,最高賠償限額為用電人在停電時間內(nèi)可能用電量(該用電量的計算參照)電度電費的五倍。
點評:供電企業(yè)應當承擔五倍電費的賠償責任。但是,供電人在合同中卻規(guī)定“最高賠償電費的五倍”,部分免除自身的違約責任,違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第四項的規(guī)定。
4逾期未繳氣費違約金條款
霸王條款內(nèi)容:普通計量表客戶,供氣單位定期派人上門抄表收費,對抄表后15天未能充值繳費的客戶,從逾期之日起向客戶收取千分之三的違約金。
點評:供氣單位單方面規(guī)定抄表后15天未能充值繳費就開始收取違約金,加重了消費者責任。另外,該條款未對違約金設置上限。根據(jù)本條款規(guī)定,一年的違約金為108%,已遠遠超過同期銀行存貸款利率。本條關(guān)于違約金的規(guī)定顯然過分高于因違約所造成的損失,違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第一項的規(guī)定,加重了消費者的責任。
5計量表出故障的氣費計算條款
霸王條款內(nèi)容:因計量表故障而不能正確計量時,按照此表發(fā)生故障前3個抄表周期內(nèi),正常計量時的平均日用氣量乘以計量表故障天數(shù)(天數(shù):上次抄表日起到本次抄表日之間的日歷天數(shù)),作為計算計量表故障期間須繳納的燃氣費。
點評:計量表的維護方是燃氣公司,除非有證據(jù)證明計量表故障是由于用戶過錯或者第三方過錯,燃氣公司不能把計量表故障產(chǎn)生的不利后果轉(zhuǎn)嫁給用戶。該條款違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第三項“對提供的商品或者服務依法應當承擔的保證責任”,屬于免除自身責任的違法行為。
6停水停電造成供熱中斷免責條款
霸王條款內(nèi)容:因停水、停電造成供熱中斷的免除自身責任。
點評:因停水停電造成供熱中斷的責任不可歸結(jié)于消費者,作為供熱公司不能僅僅以停水停電中斷供熱原因免除自身因違約造成的違約責任,如果發(fā)生此類情況,供熱公司可以向第三方追究責任,但不能作為自身免責的理由。該條款違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條規(guī)定,屬于免除自身違約責任的行為。
