合同含有不公平格式條款、發(fā)布違法廣告、囤積房源捂盤惜售……針對(duì)近期房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的違法行為，市工商局今天上午約談全市50多家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人。據(jù)了解，違法拒不整改的經(jīng)營者將被列入失信企業(yè)黑名單。

50多家房地產(chǎn)企業(yè)被約談

市工商局今天召開了全市部分房地產(chǎn)企業(yè)及供水、供電、供氣、供暖企業(yè)行政約談會(huì)，市水電氣暖公司負(fù)責(zé)人，市北區(qū)新都心、李滄區(qū)世園會(huì)周邊、黃島區(qū)（開發(fā)區(qū)）、高新區(qū)、即墨市溫泉、鰲山衛(wèi)等50多家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議。

據(jù)了解，為了組織好此次約談會(huì)，前期，市工商局對(duì)全市部分供水、供電、供氣、供暖企業(yè)進(jìn)行調(diào)研走訪，廣泛收集格式合同文本，組織有關(guān)人員對(duì)格式條款認(rèn)真進(jìn)行梳理，找準(zhǔn)存在問題的條款，從法律專業(yè)角度進(jìn)行點(diǎn)評(píng)；抽調(diào)專門人員參加全市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)執(zhí)行檢查，廣泛收集商品房預(yù)售合同文本并加以分析斟別。同時(shí)，認(rèn)真研究分析近年來全市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)版塊，確定市北區(qū)新都心、李滄區(qū)世博園周邊、黃島區(qū)（開發(fā)區(qū)）、高新區(qū)和即墨市為重點(diǎn)，對(duì)正在開發(fā)上述區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行摸底。市工商局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前共查處10多起有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)霸王條款的違法案件。

會(huì)上，市工商局通報(bào)了工商總局、省局和市局關(guān)于開展格式條款專項(xiàng)整治的文件要求，現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)了房地產(chǎn)企業(yè)、水電氣暖企業(yè)普遍存在的不公平格式條款，并曝光已經(jīng)查處的2起房地產(chǎn)違法案例。

查處13起房地產(chǎn)違法廣告案件

約談會(huì)上，市工商局還對(duì)房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域違法廣告現(xiàn)象進(jìn)行了通報(bào)和點(diǎn)評(píng)。據(jù)介紹，截至目前，我市共查處13起發(fā)布違法廣告案件，罰沒款將近30萬元。

拒不整改者將被列入黑名單

為了做好約談行業(yè)整治工作，市工商局通過曝光典型條款和案例、發(fā)放《青島市工商局消費(fèi)領(lǐng)域交易合同簽訂、履行提示性指引》手冊(cè)、檢查走訪企業(yè)和行政指導(dǎo)。要求各有關(guān)企業(yè)針對(duì)行業(yè)格式條款存在的問題，認(rèn)真開展自查自糾工作；對(duì)利用格式條款免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任、排除消費(fèi)者權(quán)利的合同違法行為，列出整改時(shí)間表，并上報(bào)所在轄區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管部門備查。對(duì)拒不整改的、自查自糾時(shí)消極應(yīng)付的經(jīng)營者，各級(jí)工商和市場(chǎng)監(jiān)管部門要依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章進(jìn)行立案查處。同時(shí)，要將被處罰企業(yè)列入失信企業(yè)名單，并通過適當(dāng)形式進(jìn)行曝光。

另外，會(huì)上還約談了供水、供電、供氣、供暖等企業(yè)的負(fù)責(zé)人。

商品房銷售合同違法案件解析點(diǎn)評(píng)

基本案情

青島市某房地產(chǎn)有限公司在其銷售的某商品房住宅小區(qū)中，與消費(fèi)者簽訂了預(yù)先制定、未經(jīng)協(xié)商、重復(fù)打印供網(wǎng)簽使用的《商品房預(yù)售合同》。

合同中的部分條款規(guī)定如下：合同第七條：“消費(fèi)者若未按本合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之10計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過30天后，開發(fā)商有權(quán)利解除合同，消費(fèi)者需支付總購房款的10%作為違約金；開發(fā)商如未在約定期限內(nèi)將該房屋交付消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者支付違約金，違約金按消費(fèi)者已支付的房?jī)r(jià)款日萬分之0.5計(jì)算”；合同第九條“消費(fèi)者行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在收到消費(fèi)者的書面通知起60天內(nèi)將消費(fèi)者已支付的房?jī)r(jià)款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）全部退還消費(fèi)者，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的0%，在退還房?jī)r(jià)款時(shí)一并支付給消費(fèi)者”；補(bǔ)充條款第四條：“在辦理房屋交付手續(xù)前，消費(fèi)者需預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)以經(jīng)政府有關(guān)部門備案、公示的價(jià)格為準(zhǔn)）。

物業(yè)管理費(fèi)從開發(fā)商《房屋交付使用通知書》確定的交房日期次日計(jì)算，消費(fèi)者未按照本條約定預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，開發(fā)商有權(quán)暫不予交付房屋使用且不承擔(dān)任何責(zé)任”。自2014年3月小區(qū)開始預(yù)售以來，開發(fā)商累計(jì)使用此類合同簽約銷售商品房382套。

《中華人民共和國合同法》第三十九條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。”

《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條第二款規(guī)定“經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定?！?/p>

對(duì)這個(gè)案情，市工商局認(rèn)定：開發(fā)商利用格式條款與消費(fèi)者簽約銷售商品房，應(yīng)當(dāng)遵守《合同法》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，對(duì)于其通過格式條款擴(kuò)大免責(zé)事由、對(duì)違約責(zé)任做不公平約定、免除自身損害賠償責(zé)任、將物業(yè)費(fèi)作為交房條件等的做法，損害了消費(fèi)者合法權(quán)益。

開發(fā)商的行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條、第十條、第十一條之規(guī)定，依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條之規(guī)定，參照《青島市工商局行政處罰權(quán)裁量標(biāo)準(zhǔn)》，市工商局對(duì)其合同違法行為作出總額30000元的罰款決定。

點(diǎn)評(píng)1

消費(fèi)者同意，如遇下列特殊原因之一，則預(yù)售合同第十一條約定的該房屋的交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以順延：（1）開發(fā)商不可預(yù)見也不可控制的客觀原因造成的延誤，包括但不限于自然災(zāi)害、停水、停電、社會(huì)公共衛(wèi)生事件等；（2）遇到重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；（3）遇到政府做出禁止施工作業(yè)，實(shí)施交通管制等決定，造成無法正常施工，或?yàn)榕浜险姆ㄒ?guī)、規(guī)章、命令或市政配套建設(shè)而引起的延誤的。

點(diǎn)評(píng)意見：按照《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！痹摋l款違法之處在于開發(fā)商把停水停電、重大技術(shù)問題和市政建設(shè)延誤統(tǒng)歸為不可抗力，作為免除自身責(zé)任的理由，把不可抗力作擴(kuò)大化解釋，違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第三項(xiàng)的規(guī)定，屬于免除自身違約責(zé)任的行為。

點(diǎn)評(píng)2

消費(fèi)者同意，如遇下列特殊原因之一，則預(yù)售合同第十一條約定的該房屋的交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以順延：（1）開發(fā)商不可預(yù)見也不可控制的客觀原因造成的延誤，包括但不限于自然災(zāi)害、停水、停電、社會(huì)公共衛(wèi)生事件等；（2）遇到重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；（3）遇到政府做出禁止施工作業(yè)，實(shí)施交通管制等決定，造成無法正常施工，或?yàn)榕浜险姆ㄒ?guī)、規(guī)章、命令或市政配套建設(shè)而引起的延誤的。

點(diǎn)評(píng)意見：按照《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！痹摋l款違法之處在于開發(fā)商把停水停電、重大技術(shù)問題和市政建設(shè)延誤統(tǒng)歸為不可抗力，作為免除自身責(zé)任的理由，把不可抗力作擴(kuò)大化解釋，違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第三項(xiàng)的規(guī)定，屬于免除自身違約責(zé)任的行為。

點(diǎn)評(píng)3

在辦理房屋交付手續(xù)前，消費(fèi)者需預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)以經(jīng)政府有關(guān)部門備案、公示的價(jià)格為準(zhǔn)）。物業(yè)管理費(fèi)從開發(fā)商《房屋交付使用通知書》確定的交房日期次日計(jì)算，消費(fèi)者未按照本條約定預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，開發(fā)商有權(quán)暫不予交付房屋使用且不承擔(dān)任何責(zé)任。

點(diǎn)評(píng)意見：在商品房買賣過程中，購房者按照合同約定支付房款后就享有依法主張開發(fā)商交付房屋的權(quán)利，同樣道理，開發(fā)商收到購房款后負(fù)有按照約定交付房屋的義務(wù)。商品房買賣與物業(yè)費(fèi)的交納是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。該條款的違法之處在于將物業(yè)費(fèi)與房屋交付捆綁在一起，不交納物業(yè)費(fèi)就不交付房屋，違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條的規(guī)定，屬于加重消費(fèi)者責(zé)任的行為。

點(diǎn)評(píng)4

消費(fèi)者若未按本合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之10計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過30天后，開發(fā)商有權(quán)利解除合同，消費(fèi)者需支付總購房款的10%作為違約金；開發(fā)商如未在約定期限內(nèi)將該房屋交付消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者支付違約金，違約金按消費(fèi)者已支付的房?jī)r(jià)款日萬分之0.5計(jì)算。

點(diǎn)評(píng)意見：《合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”、第一百一十四條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”。當(dāng)消費(fèi)者逾期付款時(shí)要承擔(dān)日萬分之10，而當(dāng)開發(fā)商逾期交房時(shí)僅僅承擔(dān)日萬分之0.5，兩者相比較相差20倍，違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第一項(xiàng)規(guī)定，屬于違約責(zé)任不對(duì)等，加重了消費(fèi)者責(zé)任。