北上逾三十年 港派地產(chǎn)尚能戰(zhàn)否？

新世界創(chuàng)始人鄭裕彤在9月底的離世，使原本的香港地產(chǎn)“四大天王”獨(dú)剩李嘉誠(chéng)和李兆基兩位大佬尚在。人們?cè)诟袊@英雄逝去的同時(shí)，也更加發(fā)現(xiàn)到一個(gè)事實(shí)：作為曾經(jīng)的啟蒙者，原本的香港地產(chǎn)巨頭與內(nèi)地房企相比，或許早已不復(fù)當(dāng)年之勇。

香港房地產(chǎn)企業(yè)北上，經(jīng)歷多次盛衰往復(fù)，每當(dāng)投資熱退來臨必是一片掌聲響起，在更早的上世紀(jì)80-90年代或許還要帶上諸如“支持祖國(guó)建設(shè)”的時(shí)代大背景；然而，在熱潮褪去時(shí)，卻又摻雜了更多的質(zhì)疑和不解，“撤資論”也讓他們備受輿論煎熬。

有人逃離，有人堅(jiān)守，有人觀望。他們深知，香港經(jīng)濟(jì)必須融入內(nèi)地經(jīng)濟(jì)體之中才可以擺脫香港城邦經(jīng)濟(jì)的局限性；他們也在思考，如何在投資與撤資實(shí)現(xiàn)平衡，從而實(shí)現(xiàn)基業(yè)長(zhǎng)青。

北上躍進(jìn)

香港房企對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的熱情始終都在，卻也經(jīng)歷一個(gè)從萌芽到高潮直至今日溫度冷卻的過程往復(fù)。

香港房地產(chǎn)起步較早，與內(nèi)地相比有較長(zhǎng)的發(fā)展歷史。二戰(zhàn)后，香港本土地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷五次盛衰循環(huán)，也在跌宕起伏中涌現(xiàn)出一大批綜合實(shí)力強(qiáng)勁的房企。香港地產(chǎn)界素有“四大天王”之稱，分別為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的李嘉誠(chéng)、恒基兆業(yè)的李兆基、新鴻基的郭得勝以及新世界的鄭裕彤。

“四大天王”中的郭得勝早于上世紀(jì)90年代就已經(jīng)辭世，由膝下三子繼承衣缽繼續(xù)前行。鄭裕彤也在今年9月仙逝，四人中雖有兩位故去，但上述四大地產(chǎn)商仍牢牢把控著香港地產(chǎn)。

除去“四大天王”，九龍倉、恒隆集團(tuán)和瑞安等也分占一部分市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的開發(fā)量占香港總開發(fā)量的80%左右，市場(chǎng)集中度相當(dāng)高。

港資房企中最早試水內(nèi)地市場(chǎng)的當(dāng)屬新世界，它在內(nèi)地首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是1980年的位于廣州的中國(guó)大酒店項(xiàng)目。港資房企真正意義上的第一輪進(jìn)軍內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮可以追溯至1990年前后，李嘉誠(chéng)則是這一輪當(dāng)中的典型代表。

1989年，部分外資企業(yè)從內(nèi)地撤離，李嘉誠(chéng)卻在此時(shí)大舉進(jìn)軍內(nèi)地，成為香港在內(nèi)地的最大投資者，這為他日后獲得超值的土地收益奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1992年，鄧小平南巡進(jìn)一步堅(jiān)定了國(guó)內(nèi)外對(duì)中國(guó)改革開放的信心，港資在內(nèi)地掀起投資地產(chǎn)的熱潮。不過，市場(chǎng)在1994 年隨著宏觀調(diào)控又迅速降溫，次年進(jìn)入低點(diǎn)。新世界在1994年開業(yè)的武漢新世界百貨，成為其在內(nèi)地的標(biāo)志性項(xiàng)目。

1998年，住房制度改革開啟，原先的福利分房制度被徹底廢止，土地資源推向公開市場(chǎng)，房地產(chǎn)迎來重要發(fā)展機(jī)遇。敏銳的港企并沒有錯(cuò)過這一歷史機(jī)遇，在隨后開始加快了進(jìn)入內(nèi)地的步伐，開啟第二輪熱潮。

他們因豐厚的資金實(shí)力和豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，受到了地方政府的廣泛青睞。李嘉誠(chéng)也正是在這一輪熱潮中建成了其在內(nèi)地最具標(biāo)志性的項(xiàng)目—位于北京東長(zhǎng)安街1號(hào)的東方廣場(chǎng)。

而彼時(shí)，內(nèi)地房企無論在資金實(shí)力還是項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)上均與之存在較大差距。據(jù)萬科2000年年報(bào)顯示，其總資產(chǎn)為56.22億元，營(yíng)業(yè)收入為38.73億元，凈利潤(rùn)為3.01億元。相比之下，港資房企堪稱大鱷，以新鴻基為例，其在2000年下半年的純利就高達(dá)53億港元。兩者之間差距之大可見一斑。

除開規(guī)模實(shí)力的差距懸殊，在內(nèi)地房企尚在苦苦探索之時(shí)，港資房企就已初步實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域和多元化經(jīng)營(yíng)。2000年前后，新世界的物業(yè)就遍及廣州、深圳、北京、天津、沈陽、大連、上海等多個(gè)城市和地區(qū)，早已實(shí)現(xiàn)了對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的初步覆蓋。另外，港企也率先開始了多元化經(jīng)營(yíng)，無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還是在金融、零售等多個(gè)領(lǐng)域都有涉獵。

在如此巨大的差距下，港企在進(jìn)入內(nèi)地之初首先要面對(duì)的反而是來自老對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)。最為典型的是2001年對(duì)黃金地塊的爭(zhēng)奪事件。這一地塊位于深圳市華僑城南、深圳灣北的填海區(qū)，面積達(dá)2.9平方公里。當(dāng)時(shí)，深圳市國(guó)土規(guī)劃局的相關(guān)人士透露，該填海區(qū)住宅面積約205萬平方米，土地估價(jià)在50億元人民幣以上。 這一黃金地塊引得了新世界、恒基、和黃、新鴻基、恒隆、九龍倉等一眾強(qiáng)敵覬覦。

這一輪的港資房企北上躍進(jìn)中，以“四大天王”、恒隆集團(tuán)和嘉里建設(shè)為代表的港資房企的內(nèi)地土地儲(chǔ)備大幅飆升。世紀(jì)之交時(shí)，新世界中國(guó)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備超過2000萬m2，2000年度完成住宅項(xiàng)目超過93萬m2，其中八成售出，利潤(rùn)超2億元，較上年度增加二成以上。而李嘉誠(chéng)僅旗下 的和記黃埔有限公司在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備就已超400萬m2。

通過低廉的價(jià)格大規(guī)模拿地，恰逢國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上漲最快的時(shí)期，港資房企坐享土地升值所帶來的紅利。

2004年，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布的評(píng)論報(bào)告《香港企業(yè)投向中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)》中指出, 香港房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 已使得許多地產(chǎn)商轉(zhuǎn)而投資于內(nèi)地市場(chǎng)。標(biāo)準(zhǔn)普爾董事白培睿評(píng)論說:“面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的本土市場(chǎng), 越來越多的香港房地產(chǎn)發(fā)展商和投資者轉(zhuǎn)向內(nèi)地市場(chǎng)以爭(zhēng)取較佳的發(fā)展前景。”

從整體情況來看，香港總面積約為1100平方公里，但可以開發(fā)利用的面積不足30%，但香港優(yōu)越的地理位置，開放的港府政策和較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施吸引了大量資產(chǎn)涌入地產(chǎn)行業(yè)，也使地產(chǎn)成為香港的經(jīng)濟(jì)支柱之一。在本地相對(duì)飽和的市場(chǎng)下，香港地產(chǎn)早已走向成熟和穩(wěn)定的階段，再難有大的發(fā)展空間，內(nèi)地市場(chǎng)成為他們不可忽視的選擇。

從實(shí)際意義上看，香港累積數(shù)十年之久的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也為內(nèi)地市場(chǎng)發(fā)展提供了很好的借鑒—商品房預(yù)售制來源于香港“賣樓花”（即期房銷售），內(nèi)地經(jīng)營(yíng)性土地的招、拍、掛制度也以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定。

轉(zhuǎn)型大考

在第二輪熱潮之后，港資房企對(duì)內(nèi)地的投資在近年間又出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，北上熱情逐漸冷卻。

在8年前，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司的董事郭子威在接受媒體采訪時(shí)曾信誓旦旦地表示：“長(zhǎng)實(shí)的長(zhǎng)期目標(biāo)是從內(nèi)地獲得的地產(chǎn)收入比重和在香港獲得的地產(chǎn)收入能各為一半。”然而在2013年的整整一年，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)沒有在內(nèi)地拿下任何一宗土地，與此同時(shí)卻不斷拋售大陸物業(yè)和資產(chǎn)，并最終釀就了所謂的“李嘉誠(chéng)撤資事件”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年1月至2015年4月，李嘉誠(chéng)通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或其他方式套現(xiàn)了近800億元人民幣。而由鄭裕彤之子鄭家純執(zhí)掌的新世界在最近五年亦極少在內(nèi)地拿地，不少待開發(fā)的土地均是2000年前所拿，更在2015年12月出售旗下在武漢、?？凇①F陽、成都等多地的樓市項(xiàng)目。

盡管，李嘉誠(chéng)和鄭裕彤兩人都曾在不同場(chǎng)合多次重申出售內(nèi)地資產(chǎn)項(xiàng)目，并不是對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)沒有信心，只是“換馬”而已，但一時(shí)間，港商撤資仍成為輿論所關(guān)注的焦點(diǎn)。

時(shí)光荏苒之間，港資房企與內(nèi)地房企之間的實(shí)力對(duì)比也發(fā)生了“倒掛”。其實(shí)，早在1997年底，潘石屹就曾撰文《香港對(duì)大陸房地產(chǎn)界的影響》斷言“香港的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)已喪失”。如今，潘石屹的預(yù)言已經(jīng)得以應(yīng)驗(yàn)。

以恒基地產(chǎn)為例，今年上半年，其在內(nèi)地的合約銷售額超過了55億港元，同比增長(zhǎng)了6成以上。而恒基地產(chǎn)在香港的物業(yè)銷售也只有62億港元，與內(nèi)地差距不大。恒基地產(chǎn)在內(nèi)地的這一銷售成績(jī)?nèi)缃耠y以與內(nèi)地房企抗衡，排在100名開外。就上半年銷售額而言，內(nèi)地房企突破1000億元達(dá)5家之多，超過100億元大關(guān)的還有62家。

此外，香港房企在土地儲(chǔ)備上也無法與內(nèi)地房企相較，甚至根本沒有出手的機(jī)會(huì)。在2015-2016年的地產(chǎn)盛宴中，港資的身影已經(jīng)完全淹沒在相繼崛起的閩系、央企和地方國(guó)企之中。

2015年，恒大地產(chǎn)憑借1.56億㎡的土地儲(chǔ)備量高居榜首，萬達(dá)、保利、富力和中海分別以7395萬m2、5482萬m2、4185m2和4144萬m2的土地儲(chǔ)備分列2-5位。而新世界中國(guó)2574萬m2的土地儲(chǔ)備僅位列第14位；恒基地產(chǎn)截至2016年上半年在內(nèi)地14個(gè)城市擁有土地儲(chǔ)備建筑面積接近上千萬平方米，其中78%可發(fā)展成住宅物業(yè)。這一土地儲(chǔ)備也被恒大等一眾內(nèi)地強(qiáng)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

港資房企在內(nèi)地經(jīng)營(yíng)中，還常伴隨著水土不服的情況發(fā)生。港資房企雖在2000年迎來北上的高潮期，但開發(fā)速度極為緩慢，每年只在內(nèi)地推出的樓盤銷售數(shù)量極為有限，甚至以個(gè)位數(shù)為單位。這與內(nèi)地房企的快速拿地、快速開發(fā)、快速回籠資金形成鮮明對(duì)比。

九龍倉中國(guó)副主席周安橋就曾在接受采訪時(shí)感嘆，內(nèi)地房企的開發(fā)節(jié)奏太快，以至于讓他也驚嘆不已。內(nèi)地房企推行所謂的“5、9、12”開發(fā)節(jié)奏，即拿到地5個(gè)月內(nèi)開工，9個(gè)月賣樓，12個(gè)月樓盤現(xiàn)金流已由負(fù)轉(zhuǎn)為正。“這種周轉(zhuǎn)速度，我們今天也沒法達(dá)到。”周安橋?qū)Υ瞬⒉槐苤M。

港資企業(yè)的緩慢節(jié)奏與其長(zhǎng)期以來的注重穩(wěn)健和低負(fù)債經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)密不可分。在如此緩慢的步伐之下，港資企業(yè)不但無法提高資金周轉(zhuǎn)率，反而要繳納高昂的土地增值稅。

另外一方面，因?yàn)橄愀弁恋氐馁Y源極為稀缺，港資房企普遍有長(zhǎng)線投資、長(zhǎng)期囤地的傳統(tǒng)。但這并不為內(nèi)地所接受，反而常常備受捂地的質(zhì)疑。

以李嘉誠(chéng)為例，有媒體曾于2014年統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2005年在內(nèi)地的29個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過八九年的開發(fā)，仍有近2/3未有完工，甚至有的項(xiàng)目歷時(shí)1/4個(gè)世紀(jì)仍未開發(fā)完結(jié)。2006年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司開發(fā)的“海逸豪庭”項(xiàng)目，曾因土地閑置8年遭到罰款，罰金高達(dá)8000萬元?！　∪瞬盼茨軐?shí)現(xiàn)本地化，也是其中一大重要原因。一位不愿透露姓名的香港知名開發(fā)商內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者分析說，許多港資房企在內(nèi)地公司團(tuán)隊(duì)難以做到人才和管理的本地化，“中高層核心高管中還是沿用大量的香港人，在對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的了解以及與內(nèi)地其他部門的溝通中，香港團(tuán)隊(duì)其實(shí)并沒有優(yōu)勢(shì)，反而成為弱項(xiàng)。這也是香港房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地難以快速做大的一個(gè)重要原因。”

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，港企還會(huì)繼續(xù)持有一線城市物業(yè)，也不排除購入一線城市核心地塊，而二三四線城市物業(yè)將會(huì)逐步收縮。”高力國(guó)際研究及咨詢部董事陳厚橋表示。

在香港地產(chǎn)商北上腳步放緩的同時(shí)，大陸房地產(chǎn)商也頻頻在港出擊。據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯(Savills)的報(bào)告指出，在2005-2009年之間，香港政府共拍賣26塊公共住宅地塊，競(jìng)拍得主中沒有一個(gè)是來自內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。而從2010年-2016年之間，香港政府共拍賣166塊公共住宅地塊，其中內(nèi)地企業(yè)拍得18個(gè)地塊。