國慶七天假期，從9月30日晚到10月6日晚，過熱的房地產(chǎn)市場遭遇當頭一棒。多達19個城市密集發(fā)布樓市調(diào)控新政，重啟限購限貸。
這些城市包括北京、天津、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海、東莞、福州、惠州。
7天19城，樓市“金九銀十”之際，地方政府為樓市降溫意圖明顯。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這一輪收緊，雖然看似一城一策，但如此密集的出臺，充分證明了，這一輪政策并非地方主動出臺，而是在高層全面施壓下的集體舉動。
“從政策內(nèi)容看，其實除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個城市外，其他城市政策力度遠遠不如2014年930政策之前的執(zhí)行力度（46個城市限購、全面認房又認貸限貸），甚至很多城市可以說是蜻蜓點水。”張大偉分析稱。
持同樣看法的專家不在少數(shù)。海通證券副總裁、首席經(jīng)濟學家李迅雷也認為，目前全國各地密集出臺的調(diào)控政策“算不得多嚴厲”。他認為，從政策內(nèi)容上來看還是具有彈性，為政策未來的調(diào)整預留了空間?！罢ㄟ^政策給了市場一個預期，即不希望房價這么個漲法，也不希望居民加杠桿”。
李迅雷分析稱，政府會觀察政策實施后的效果進行靈活調(diào)整，之后還會陸續(xù)有城市加入到房地產(chǎn)調(diào)控的隊伍當中。
調(diào)控最嚴的深圳
此輪19城密集調(diào)控政策中，一線城市中的深圳調(diào)控政策最為嚴格，限購又限貸。
深圳的限購政策在此前限購政策的基礎上又進一步深化。此前的限購政策，非戶籍居民購房資格社保需要繳納到3年，這次深圳把非戶籍購房資格從3年社保提高到5年社保，跟北京、上?，F(xiàn)在的政策是一樣的。
針對今年以來，通過離婚、結(jié)婚不斷地獲得購房資格來炒作樓市的現(xiàn)象，深圳規(guī)定，對于戶籍單身人士（含離異）限購一套住房，其他城市很少出臺這樣的政策。
與此同時，對無房且無貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行三成首付；對無房但有貸款記錄的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。
這次差別化的信貸政策體現(xiàn)了兩個原則，一是認房又認貸，二是對于剛性需求、合理的改善性需求、投資需求進行了明確的界定，從各地出臺的文件看應該都沒有像深圳這么明確、這么明晰。
?抑制樓市“豪宅化”的北京
北京的國慶期間出臺的調(diào)控政策規(guī)定，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)；
首先，何謂“非普通自住房”，即不能同時滿足以下三條的普通自住房，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0或以上；單套建筑面積在140平方米或以下；實際成交單價或總價小于政府確定的區(qū)域住房價格標準。
此前，這一類住房的首付比例是30%，即大戶型、改善型“豪宅”的首付比例提高了10%。若總價為1000萬，購房者的首付款比例將由300萬元提高至400萬元。
但是，存量房交易稅費暫無變化。對滿五唯一的房源，購房者90平米以下僅需繳納1%的契稅，90平米-140平米繳納契稅為1.5%，140平米以上是3%契稅。
這一政策出臺后，非普通住房交易市場活躍度大概會下降，交易量將減少。提高首付是提高了所有購房人的門檻，非普通住房市場里的交易者將被縮小至資產(chǎn)水平在一定標準以上。
二線城市加入到認房又認貸隊伍
此次調(diào)控中，“四小龍”中的合肥、蘇州既北京、深圳之后，也開始施行認房認貸政策。
蘇州規(guī)定對于有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應購房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由30%調(diào)整為50%，未結(jié)清則最低首付款比例由50%調(diào)整為80%。
合肥則規(guī)定居民家庭擁有1套住房且無購房貸款記錄、居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款已結(jié)清、居民家庭無房但有1次購房貸款記錄的，最低首付款比例均為40%；未結(jié)清則最低首付款比例為50%。
限外地人最嚴城市：天津、蘇州、無錫等
除了北京、深圳嚴厲的限制外地人購房外，此輪調(diào)控中，二線城市包括天津、蘇州、無錫等多個城市也紛紛出臺限購政策。
拿天津來說，在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購買住房，包括新建商品住房和二手住房。與此同時，對在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的非本市戶籍居民家庭，申請商業(yè)貸款首付比例不低于40%。
蘇州則規(guī)定，非本市戶籍居民家庭申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)（含吳江區(qū)）、昆山市、太倉市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明；暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
重啟“90/70”政策
限購限貸政策外，最引入關注的則是恢復了曾作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控標志性的“90/70”政策。
2006年住建部等九部委聯(lián)合制定的《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。其中規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上?！?/p>
北京、深圳此次的調(diào)控政策提到了要恢復“90/70”政策。對于房價比較高的深圳和北京，一套住房的總價值要400萬到500萬。這次戶型調(diào)整的政策比較符合三口之家人均住房水平。所以政府出臺這樣的政策，有利于引導中低價位、中小套型住房的建設，滿足普通居民的住房消費。
加大土地供應，引導土地出讓價競價
除了恢復“90/70”土地政策的北京深圳之外，此輪調(diào)控中，諸多城市紛紛采取加大土地供給，改變土地拍賣規(guī)則，引導土地出讓理性競價，限制“地王”等措施。
合肥宣布，今年內(nèi)市區(qū)再供應5000畝居住用地，力爭全年全市居住用地供應超10000畝。優(yōu)化控規(guī)和規(guī)劃設計條件中的商住用地比例，提高上市土地的居住用地占比。在規(guī)劃設計時，主城區(qū)內(nèi)90平方米左右中小戶型新建商品住房占比不低于50%，滿足剛性需求，兼顧改善性需求。無錫則計劃增加普通住宅用地供應，新增住宅用地年度出讓計劃100公頃。
土拍市場中，此前南京規(guī)定：土地拍賣時，當網(wǎng)上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售；網(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有兩家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。此外，杭州、蘇州、無錫也出臺了類似的土地拍賣新政。
?從不痛不癢到猛藥祭出城市：蘇州、鄭州、佛山
與多數(shù)城市調(diào)控政策一步到位不同，蘇州、鄭州、佛山這三座城市政策均為“二進宮”。拿10月7日夜間宣布重啟限購的佛山來說，其曾在4日出臺樓市新政，但并未涉及限購限貸，僅為嚴懲房地產(chǎn)商違規(guī)銷售行為等不痛不癢政策，為人詬病。
佛山時隔三天后再次出臺的新政則祭出限購限貸政策猛藥，本市戶籍居民家庭在本市擁有2套及以上住房的限購。非本市戶籍居民家庭在本市擁有1套住房的，購買第二套商品住房時，需提供購房之日前兩年內(nèi)在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。首套房及二套房首付比例分別提升至30%、40%，2套及以上的居民家庭，則暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
最溫柔調(diào)控城市：南寧、惠州
與其他城市的調(diào)控政策有實質(zhì)內(nèi)容不同，南寧、佛山和惠州這三地樓市調(diào)控政策幾乎可以忽略不計，既無限購又無限貸，更多是加強商品房銷售管理，嚴懲開發(fā)商違規(guī)銷售行為等常規(guī)動作
