截至今年10月4日，疊加一線城市，已有15個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)政策。

北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、蘇州、深圳，其中蘇州出了2次政策，也就是過(guò)去的短短4天時(shí)間里，10個(gè)城市出臺(tái)了11次調(diào)控。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從力度看，有強(qiáng)有弱，其中北京、合肥的可謂“動(dòng)了真格”，其他城市的調(diào)控也各有特色，從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開始，可以說(shuō)覆蓋面非常廣泛。這一輪限購(gòu)政策，針對(duì)外地戶籍的購(gòu)房資格和信貸資格開始收緊，意味著房?jī)r(jià)管控從過(guò)去的一線開始全面蔓延到二線城市。

張大偉指出，從各地集中4天時(shí)間全面出臺(tái)政策看，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來(lái)還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)條款政策。從政策預(yù)期看，北京版新政，給其他城市樹立了榜樣，特別是深圳等城市，還有合肥對(duì)二線城市的示范效應(yīng)，都會(huì)影響政策繼續(xù)加碼。

全國(guó)短短4天累計(jì)10個(gè)城市出臺(tái)了11大調(diào)控政策，是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)要轉(zhuǎn)向？綜合多名業(yè)內(nèi)人士的看法，這一輪樓市的爆發(fā)，很大程度上消化了過(guò)去2年積累的剛需，所以有短期調(diào)整的必要。

某中型房企負(fù)責(zé)人指出，蘇州、南京等前期典型二線城市近期房?jī)r(jià)漲幅已現(xiàn)一定抑制效果，最主要是地價(jià)漲得太高，政府希望通過(guò)調(diào)控的方式來(lái)影響房企與投資、投機(jī)者對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，從而控制地價(jià)。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至前三季度，今年蘇州地價(jià)同比漲幅約160%，合肥同比漲176.62%，南京同比漲129.07%，深圳同比漲165.12%，寧波同比漲162.68%，無(wú)錫同比漲271.71%，廈門同比漲184.42％。

一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅在連續(xù)三個(gè)月收窄后有所擴(kuò)大，二、三線城市則繼續(xù)擴(kuò)大。26個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)1%，13個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)3%；70大城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)1.26%，二手房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)0.89%，刷新了單月上漲歷史紀(jì)錄。8月漲幅最高的分別是鄭州、上海、無(wú)錫、合肥、福州、南京、廈門、北京、石家莊、天津、杭州、濟(jì)南、武漢。

對(duì)于地價(jià)傳導(dǎo)房?jī)r(jià)的上漲，中原地產(chǎn)研究中心提供了以下幾個(gè)數(shù)據(jù)：8月有26個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)1%，13個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)3%；70大城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)1.26%，二手房住宅平均環(huán)比漲幅0.89%，刷新了單月上漲歷史紀(jì)錄。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然10多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控措施，但房地產(chǎn)市場(chǎng)后市依然取決于信貸政策。值得一提的是，全國(guó)在2016年出現(xiàn)了210宗高價(jià)地塊，“這些地塊在限價(jià)、及降溫的樓市下，很可能出現(xiàn)群體性煩惱?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦市場(chǎng)降溫，此前的高價(jià)地將面臨運(yùn)營(yíng)壓力。

很顯然，房?jī)r(jià)不會(huì)直線上漲，在過(guò)去2005年、2008年、2011年、2014年，房?jī)r(jià)都經(jīng)歷過(guò)調(diào)整周期。上述業(yè)內(nèi)人士指出，如果房?jī)r(jià)再漲，房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的，所以投資需求或已經(jīng)到了變現(xiàn)的時(shí)候。

這一輪地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲太迅速，投資需求過(guò)于集中，所以導(dǎo)致很多城市都有回調(diào)的可能性，但由于銀行對(duì)核心區(qū)域的信貸支持較大，越核心區(qū)域、越核心城市越難跌。對(duì)于自住客戶來(lái)看，學(xué)區(qū)與地鐵上蓋這兩類房產(chǎn)依然是剛性需求。

張大偉認(rèn)為，從過(guò)去的歷史看，房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域疊加公共設(shè)施不完善的區(qū)域，一旦市場(chǎng)降溫，會(huì)出現(xiàn)投資客的踩踏效應(yīng)，比如一線城市的輻射區(qū)。值得關(guān)注的是，資產(chǎn)潮依然洶涌。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也指出，當(dāng)前全國(guó)核心一二線城市普遍采取“提首付降杠桿”的限貸方式，對(duì)于銀行而言，是為了化解由于市場(chǎng)即將調(diào)整而帶來(lái)的銀行系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

此前的9月14日，央行發(fā)布8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，在7月房地產(chǎn)信貸占接近100%信貸額度基礎(chǔ)上，8月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，其中住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長(zhǎng)期貸款增加5286億元。

個(gè)人貸款的中長(zhǎng)期貸款當(dāng)中，基本為住房按揭貸款，8月個(gè)人貸款當(dāng)中的5286億元中長(zhǎng)期貸款，占當(dāng)月人民幣總貸款的55.7%。8月過(guò)半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎(chǔ)上又多增加了513億。

附：國(guó)慶各地新政梳理

北京：再啟自住房供應(yīng)、同時(shí)還強(qiáng)化了“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式。嚴(yán)控地價(jià)，并對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，以控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。在信貸方面也開啟了全面降杠桿的舉措。

合肥：出臺(tái)了相關(guān)樓市多條政策：從供應(yīng)、限價(jià)、限購(gòu)、約束恐慌等多方面出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策：提高了首付比例、明確增加供應(yīng)、針對(duì)預(yù)售價(jià)格的調(diào)整也有非常清晰的規(guī)定。

蘇州：9月30日，發(fā)布進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管”的通知，凡是房企申報(bào)價(jià)格過(guò)高的，未及時(shí)申請(qǐng)錄入網(wǎng)上系統(tǒng)的，甚至是社會(huì)集中反映價(jià)格問(wèn)題的，都將被主管部門約談，預(yù)售證也將暫緩發(fā)放；10月3日，蘇州非本市戶籍居民家庭購(gòu)首套房需提供兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)（含吳江區(qū)）、昆山市、太倉(cāng)市累計(jì)一年納稅或社保證明；非本市戶籍居民家庭禁購(gòu)二套房。本市戶籍家庭禁購(gòu)第四套房。

首套房最低首付比從20%調(diào)高至30%；有購(gòu)房貸款記錄無(wú)實(shí)際住房的，有一套房但無(wú)貸款記錄或已結(jié)清的，二套房商貸最低首付比從30%調(diào)高至50%。有一套房且貸款未結(jié)清的，申請(qǐng)商貸最低首付比從50%調(diào)高至80%。

天津：擁有1套及以上的外地人暫停在部分區(qū)域購(gòu)房，其商業(yè)貸款首付比例也提高至40%。

成都：部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶?gòu),同一身份自然人、法人只能新購(gòu)買1套商品住房;

鄭州：部分區(qū)域?qū)碛?套及以上住房的本市戶籍居民家庭,和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,限制向其銷售180平方米以下的住房。

濟(jì)南：從2日起，購(gòu)買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，第二套提至40%;本市戶籍家庭已有三套房的，暫不得再購(gòu)房，非本市戶籍家庭限購(gòu)一套住房。

無(wú)錫：對(duì)已擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為40%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向同一買受人出售多套商品住房；暫停對(duì)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房。

武漢：部分區(qū)域限購(gòu)，外地戶籍2套，本地戶籍2套以上限貸，首套房最低首付25%。

深圳：重啟“90·70”政策，二套房一律首付7成，單身戶籍限購(gòu)1套住房，原有戶籍家庭限購(gòu)兩套不變，非戶籍人口，繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)5年限購(gòu)1套房。