受到股權(quán)紛爭影響的萬科，銷售業(yè)績?cè)?月遭遇了重創(chuàng)，較之6月下調(diào)了35.3%。圖/視覺中國

今年以來節(jié)節(jié)攀升的房企銷售數(shù)據(jù)，進(jìn)入下半年伊始有了放緩的趨勢。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受到6月沖刺半年業(yè)績的影響，7月屬于正常的數(shù)據(jù)回落。值得注意的是，調(diào)高全年銷售目標(biāo)成為不少房企的共識(shí)，下半年的銷售大戲才剛剛開始。

萬科、融創(chuàng)等環(huán)比跌幅超三成

截至8月16日，包括萬科、恒大、碧桂園、保利、中海等29家房企陸續(xù)發(fā)布了7月銷售數(shù)據(jù)，累計(jì)銷售額達(dá)到2097.87億元，與6月份的2711.35億元相比，下調(diào)幅度達(dá)到22.6%。

業(yè)內(nèi)人士分析，盡管以北京、上海、深圳為首的一線城市樓市表現(xiàn)依然火熱，但從全國范圍來看，樓市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)傳統(tǒng)的淡季。各地新房成交量進(jìn)入7月以來整體開始由高位回落，結(jié)束了今年3月以來的單邊上漲模式。市場的冷淡隨即反映至企業(yè)銷售的數(shù)據(jù)。

根據(jù)已經(jīng)公布7月銷售業(yè)績的企業(yè)來看，受到股權(quán)紛爭的萬科，銷售業(yè)績?cè)?月遭遇了重創(chuàng)，較之6月下調(diào)了35.3%，也創(chuàng)造了其在年內(nèi)最大的環(huán)比跌幅；同樣業(yè)績下降的還有融創(chuàng)中國，從6月的142.7億元下降至7月的91.8億元，降幅也達(dá)到35.6%；無獨(dú)有偶，保利、雅居樂、碧桂園等多家房企環(huán)比降幅也達(dá)到40%-50%。

事實(shí)上，7月，僅有恒大、花樣年和首開等少數(shù)幾家企業(yè)保持了環(huán)比上漲的態(tài)勢，其余房企均表現(xiàn)出不同程度的下降。

面對(duì)房企大面積的環(huán)比降幅，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，這不排除6月份房企為加速去化而集中推盤，沖刺上半年業(yè)績所致。多位業(yè)內(nèi)人士都表示，作為下半年的開局，房企在7月的銷售數(shù)據(jù)都會(huì)有一個(gè)緩沖，并不能充分作為后市的判斷。

值得注意的是，上述29家企業(yè)在今年1-7月，仍然創(chuàng)造了1.4萬億元的歷史最高紀(jì)錄，同比上一年的漲幅接近八成。

不約而同調(diào)高銷售目標(biāo)

收獲了歷史上最優(yōu)質(zhì)的半年業(yè)績后，大部分企業(yè)完成任務(wù)情況良好，以恒大、萬科等標(biāo)桿房企為首，在已經(jīng)發(fā)布今年前7個(gè)月業(yè)績的房企中，平均的銷售目標(biāo)完成率已經(jīng)超過70%，遠(yuǎn)超往年的水平，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為絕大部分企業(yè)均可以提前完成年度任務(wù)。因此，不少房企不約而同地選擇了上調(diào)全年銷售目標(biāo)。

例如，碧桂園將原定的1680億元提高到2200億元；而恒大也將銷售目標(biāo)提至3000億元，成為千億級(jí)房企第一個(gè)公開沖刺3000億元的企業(yè)。不僅是大型房企對(duì)于規(guī)?；臄U(kuò)張孜孜不倦，中小型房企也在大勢向上的市場中快馬加鞭。新城控股近日發(fā)布公告稱，將上調(diào)全年銷售目標(biāo)30%，由400億元增加至520億元；旭輝控股也表示，集團(tuán)已上調(diào)2016年全年合同銷售目標(biāo)20%，由原定的365億元調(diào)升至438億元。

“上調(diào)銷售目標(biāo)在今年看來很正常，除了對(duì)外公布的那幾家，其實(shí)很多企業(yè)私底下都已經(jīng)調(diào)高目標(biāo)。”某港資房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，上半年去化速度快得有些出乎意料，下半年要開始爭取利潤了。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，按照行業(yè)慣例，下半年無論是企業(yè)供應(yīng)的貨量還是銷售量，整體將優(yōu)于上半年。

已公布前7個(gè)月銷售業(yè)績的企業(yè)，同比全部出現(xiàn)上漲。其中，包括旭輝、碧桂園、新城、首開等多家企業(yè)在內(nèi)，同比漲幅均超過100%。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，滬深兩市已經(jīng)有76家上市公司公布了上半年半年報(bào)業(yè)績預(yù)告，整體看上漲成為主流：只有22家業(yè)績指標(biāo)有下調(diào)，上漲或平穩(wěn)的企業(yè)達(dá)到了54家。其中有預(yù)增利潤27家（含不確定4家）、扭虧企業(yè)16家、續(xù)虧企業(yè)為11家。中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，除了少數(shù)轉(zhuǎn)型企業(yè)，2016年將成為房企創(chuàng)造歷史最高銷售紀(jì)錄的一年。

拿地兇猛，風(fēng)險(xiǎn)放大

盡管眾房企在7月的銷售數(shù)據(jù)較之6月有所遜色，但在拿地的時(shí)候并未表現(xiàn)出手軟。其中最受關(guān)注的是7月27日，上海市出讓浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊。最終，金地?fù)魯∪趧?chuàng)、平安不動(dòng)產(chǎn)、龍湖等競爭對(duì)手，以88億元總價(jià)摘牌，溢價(jià)率高達(dá)286%，樓面價(jià)為33023元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，剔除其中的配套等，實(shí)際樓面價(jià)已經(jīng)在4萬元/平方米以上，而周圍的商品房住宅均價(jià)在3萬元/平方米以內(nèi)。

事實(shí)上，這并不是“面粉貴過面包”的孤案。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅在7月，全國單幅地塊成交金額超過5億元的地塊達(dá)到了59宗，其中溢價(jià)率超過50%的地王地塊（疊加北京一宗高總價(jià)）合計(jì)達(dá)到了32宗地塊。包括金地、融創(chuàng)、龍湖、龍光地產(chǎn)、恒大、碧桂園等多家品牌房企在內(nèi)，就在全國各地創(chuàng)造了多個(gè)區(qū)域地王。而受到以北京為首的一線城市供地緊張影響，地王開始向天津、武漢、鄭州、杭州、成都等城市蔓延。

“積極拿地對(duì)于補(bǔ)充企業(yè)的土地儲(chǔ)備非常有必要，但在一些非一線城市，越搶越高的土地成交價(jià)未來究竟要怎么操作，還真需要想想清楚。”一位不愿具名的房企人士對(duì)全國范圍內(nèi)頻現(xiàn)的高價(jià)地塊表示了擔(dān)憂。

猶如一場豪賭，多數(shù)人都看得膽戰(zhàn)心驚，但在下注的時(shí)候又寧愿孤注一擲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，巨大的成本壓力將風(fēng)險(xiǎn)放大，房企的運(yùn)營難度也越來越大。對(duì)于一二線城市來說，未來一年房價(jià)漲幅不超過50%，拿了地王的企業(yè)就都將面臨入市難題。

張大偉指出，在一線城市也并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。從整體市場看，北京、上海出讓的多宗住宅用地都要求執(zhí)行70/90政策，但這并沒能抑制住地王出現(xiàn)。整體看，未來剛需已經(jīng)只能在二手房市場，房企競爭依然越來越激烈。“按照目前地價(jià)超過房價(jià)的趨勢，需要未來兩年房價(jià)上漲100%以上，這些地王才能入市有賺。”（李捷）