今年以來融信在買地上花費(fèi)的資金已經(jīng)相當(dāng)于去年全年銷售額的4.5倍供圖/視覺中國

“上海110億高價(jià)地，完全是金融大戰(zhàn)，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)開發(fā)角度已經(jīng)理解不了這個(gè)價(jià)格了。”這是業(yè)內(nèi)人士對融信以110.1億元高價(jià)拿下上海靜安地塊的感慨。有分析文章則指出，融信資本運(yùn)作的邏輯就是“土地進(jìn)行高估值→增加凈資產(chǎn)→降低負(fù)債率→獲得高評級→債權(quán)融資→再買地→再進(jìn)行高估值”。在這種模式下，融信不計(jì)成本拿地就不奇怪了。

前日，上海拍出一塊百億級的高價(jià)地震驚了全國樓市。該地塊位于上海靜安中興社區(qū)，經(jīng)過400多輪競價(jià)，融信中國打敗了包括保利、融創(chuàng)、萬科在內(nèi)的17家知名房企，以110.1億元的高價(jià)拿下。該地塊可售樓面價(jià)高達(dá)14.3萬元每平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)測其未來保本售價(jià)將超15萬元。這一數(shù)字創(chuàng)下中國土地成交史上最貴單價(jià)紀(jì)錄。閩系房企融信幾乎一戰(zhàn)成名。

競拍結(jié)束之后，一名地產(chǎn)分析師在朋友圈感慨：“上海110億高價(jià)地，完全是金融大戰(zhàn)，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)開發(fā)角度已經(jīng)理解不了這個(gè)價(jià)格了。” 融信是誰？這家市值只有80億元左右的上市房企如何能夠拿下110億的高價(jià)地？自今年初上市7個(gè)月以來，該房企已經(jīng)花費(fèi)340億元買地，拍賣土地的資金哪里來？

現(xiàn)象

80億市值房企今年買地已花340億

融信前身是于2000年創(chuàng)立的莆田市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。創(chuàng)始人歐宗洪通過基建賺得第一桶金后，開始從事住宅物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。整個(gè)集團(tuán)創(chuàng)立于2003年，目前是一家擁有地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、資本運(yùn)作等綜合業(yè)務(wù)的大型現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。融信集團(tuán)旗下的融信中國控股有限公司于今年1月13日在香港聯(lián)交所主板上市。

上市僅7個(gè)多月，融信在上海、杭州等城市土地拍賣中耗資總額已超過340億元，高居上市房企的榜首。而截至昨日收盤，其總市值約95億港元，折合人民幣約80億元。僅所拍上海土地的總價(jià)就遠(yuǎn)超其市值。在拍下靜安地塊之前，融信在土地拍賣市場已經(jīng)收獲了多宗高價(jià)地，在半個(gè)多月前，以31.55億元競得上海楊浦區(qū)新江灣城地塊，預(yù)估可售部分樓板價(jià)達(dá)到9萬元。

公開的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，去年融信的銷售收入約74.1億，簽約銷售額約119.16億。這意味著今年以來融信在買地上花費(fèi)的資金已經(jīng)相當(dāng)于去年全年銷售額的4.5倍，簽約銷售額的近3倍。

關(guān)注

融信高杠桿的資金從哪里來？

資料顯示，2015年融信中國凈資產(chǎn)負(fù)債率247%，但資本成本在10.5%左右，均遠(yuǎn)高于同類房企，其中，負(fù)息債務(wù)為163.7億元。而其上市的招股書顯示，從2012年到2015年上半年，融信的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別約為：170%、500%、1540%和640%。杠桿如此之高，這些杠桿資金到底從哪里來？

在2015年上半年之前，融信的主要資金來源是信托和銀行貸款，利息并不低。招股書顯示：截至2015年中期，融信借款總計(jì)182.4億，其中信托及其他借款為160.3億，占總借款的87.9%，平均利率為11.69%。

但2015年下半年之后，持續(xù)走低的債券利率讓融信改變了“借錢”的方式。其通過低利率的債券市場獲取了巨額的資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年下半年以來，融信獲準(zhǔn)在交易所發(fā)行的公司債券和私募債總額高達(dá)110億元，這讓今年年初IPO時(shí)融信獲得17.8億港元融資額相形見絀。

融信今年以來的債券市場融資包括：3月22日，融信完成發(fā)行第一批私人公司債券，本金額5億元人民幣，為期三年，年利率7.5%；4月29日公告稱，完成發(fā)行第二批私人公司債券，5.5億元，為期3年，年利率7.4%；6月24日公告稱，完成發(fā)行第三批私人公司債券，10.5億元，為期3年，年利率7.52%；7月29日公告稱，完成發(fā)行第四批私人公司債券，29億人民幣，為期3年，年利率5.8%。今年以來，融信四批公司債已獲得50億元資金?？梢钥闯觯谛殴緜睦矢饲暗娜谫Y方式相比，其利息成本幾乎降低了一半有余。在銀行對高價(jià)地的貸款收緊之后，債券市場已經(jīng)成為制造高價(jià)地最重要的資金來源地。

融信的其他杠桿方式還包括：7月8日，融信獲準(zhǔn)發(fā)行購房尾款A(yù)BS8.8億元；在券商平臺(tái)，還能搜到“15融信01”、“16融信01”等融資產(chǎn)品。

除了債券市場之外，銀行的授信也是融信杠桿資金的重要來源。公開資料顯示，2014年11月，融信集團(tuán)與中國平安銀行簽署《銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議》，據(jù)此平安銀行首期將為融信雙杭城項(xiàng)目提供高達(dá)65億元的授信支持。

值得一提的是，融信還通過入股險(xiǎn)資，以圖打通新的融資渠道。4月25日融信公告與京東方科技、平潭國有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極訂立發(fā)起人協(xié)議，將成立合營公司，以用于中國經(jīng)營保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，各訂約方各持有合營公司的20%股權(quán)且將以現(xiàn)金注資4億元，最終出資總額為20億元，將用于應(yīng)付合營公司的營運(yùn)資金需求。近期，恒大和寶能通過保險(xiǎn)資金在二級市場上瘋狂舉牌，融信或許將很快成為該模式中的一員。

分析

融信不計(jì)成本拿地的邏輯是什么？

然而，令市場感到困惑的是，雖然融信不斷借債，其資產(chǎn)負(fù)債比率不升反降，2014年資產(chǎn)負(fù)債率是96.74%，2015年大筆發(fā)債后，資產(chǎn)負(fù)債率反而減到了85.42%；凈資產(chǎn)負(fù)債率的變動(dòng)則更大，2014年的1541%減到了2015年的247%。

融信2015年年報(bào)顯示，融信的貨幣資金增加了21億元，有息借款減少了約8.86億元，資產(chǎn)凈值從2014年的10.29億元變成了2015年的50.72億元，增加了40億元。其資產(chǎn)凈值幾乎翻了5倍。有業(yè)內(nèi)人士分析，在2014年融信幾乎沒有拿地的情況下，其通過大幅提高土地評估值，從而提高凈資產(chǎn)來降低負(fù)債比例。

負(fù)債比率的降低導(dǎo)致了公司更好的投資評級。2015年，融信發(fā)行公司債券的信用評級都是“AA”，之后又從“AA”變成了“AA+”。而最近一筆公司債的利率上，由此前的7%以上一下降到了5.8%。

知名地產(chǎn)微信號“地產(chǎn)經(jīng)緯”的分析文章指出，融信資本運(yùn)作的邏輯就是“土地進(jìn)行高估值→增加凈資產(chǎn)→降低負(fù)債率→獲得高評級→債權(quán)融資→再買地→再進(jìn)行高估值”。在這種模式下，融信不計(jì)成本拿地就不奇怪了。

然而，高價(jià)地的頻繁出現(xiàn)也讓監(jiān)管層的神經(jīng)變得敏感。近期高層會(huì)議首次明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”。證監(jiān)會(huì)官員在7月25日召開的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)上提出，房企再融資募集資金只可用于房地產(chǎn)建設(shè)，不得用于拿地及償還銀行貸款。而銀行也收緊了對高價(jià)地項(xiàng)目的信貸。房地產(chǎn)市場最終將如何走？這些讓市場驚愕的高價(jià)地能否成功變現(xiàn)？融信這樣的高杠桿買地的房企能否最終成功突圍？這些都面臨著較大的變數(shù)。