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地產(chǎn)商天價(jià)拿地找到借錢新路子 債券市場成重要來源

    更新時(shí)間:2016-10-03 17:06  

今年以來融信在買地上花費(fèi)的資金已經(jīng)相當(dāng)于去年全年銷售額的4.5倍供圖/視覺中國

“上海110億高價(jià)地,完全是金融大戰(zhàn),因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)開發(fā)角度已經(jīng)理解不了這個(gè)價(jià)格了。”這是業(yè)內(nèi)人士對融信以110.1億元高價(jià)拿下上海靜安地塊的感慨。有分析文章則指出,融信資本運(yùn)作的邏輯就是“土地進(jìn)行高估值→增加凈資產(chǎn)→降低負(fù)債率→獲得高評級→債權(quán)融資→再買地→再進(jìn)行高估值”。在這種模式下,融信不計(jì)成本拿地就不奇怪了。

前日,上海拍出一塊百億級的高價(jià)地震驚了全國樓市。該地塊位于上海靜安中興社區(qū),經(jīng)過400多輪競價(jià),融信中國打敗了包括保利、融創(chuàng)、萬科在內(nèi)的17家知名房企,以110.1億元的高價(jià)拿下。該地塊可售樓面價(jià)高達(dá)14.3萬元每平方米,業(yè)內(nèi)預(yù)測其未來保本售價(jià)將超15萬元。這一數(shù)字創(chuàng)下中國土地成交史上最貴單價(jià)紀(jì)錄。閩系房企融信幾乎一戰(zhàn)成名。

競拍結(jié)束之后,一名地產(chǎn)分析師在朋友圈感慨:“上海110億高價(jià)地,完全是金融大戰(zhàn),因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)開發(fā)角度已經(jīng)理解不了這個(gè)價(jià)格了。” 融信是誰?這家市值只有80億元左右的上市房企如何能夠拿下110億的高價(jià)地?自今年初上市7個(gè)月以來,該房企已經(jīng)花費(fèi)340億元買地,拍賣土地的資金哪里來?

現(xiàn)象

80億市值房企今年買地已花340億

融信前身是于2000年創(chuàng)立的莆田市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。創(chuàng)始人歐宗洪通過基建賺得第一桶金后,開始從事住宅物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。整個(gè)集團(tuán)創(chuàng)立于2003年,目前是一家擁有地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、資本運(yùn)作等綜合業(yè)務(wù)的大型現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。融信集團(tuán)旗下的融信中國控股有限公司于今年1月13日在香港聯(lián)交所主板上市。

上市僅7個(gè)多月,融信在上海、杭州等城市土地拍賣中耗資總額已超過340億元,高居上市房企的榜首。而截至昨日收盤,其總市值約95億港元,折合人民幣約80億元。僅所拍上海土地的總價(jià)就遠(yuǎn)超其市值。在拍下靜安地塊之前,融信在土地拍賣市場已經(jīng)收獲了多宗高價(jià)地,在半個(gè)多月前,以31.55億元競得上海楊浦區(qū)新江灣城地塊,預(yù)估可售部分樓板價(jià)達(dá)到9萬元。

公開的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示,去年融信的銷售收入約74.1億,簽約銷售額約119.16億。這意味著今年以來融信在買地上花費(fèi)的資金已經(jīng)相當(dāng)于去年全年銷售額的4.5倍,簽約銷售額的近3倍。

關(guān)注

融信高杠桿的資金從哪里來?

資料顯示,2015年融信中國凈資產(chǎn)負(fù)債率247%,但資本成本在10.5%左右,均遠(yuǎn)高于同類房企,其中,負(fù)息債務(wù)為163.7億元。而其上市的招股書顯示,從2012年到2015年上半年,融信的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別約為:170%、500%、1540%和640%。杠桿如此之高,這些杠桿資金到底從哪里來?

在2015年上半年之前,融信的主要資金來源是信托和銀行貸款,利息并不低。招股書顯示:截至2015年中期,融信借款總計(jì)182.4億,其中信托及其他借款為160.3億,占總借款的87.9%,平均利率為11.69%。

但2015年下半年之后,持續(xù)走低的債券利率讓融信改變了“借錢”的方式。其通過低利率的債券市場獲取了巨額的資金。據(jù)統(tǒng)計(jì),去年下半年以來,融信獲準(zhǔn)在交易所發(fā)行的公司債券和私募債總額高達(dá)110億元,這讓今年年初IPO時(shí)融信獲得17.8億港元融資額相形見絀。

融信今年以來的債券市場融資包括:3月22日,融信完成發(fā)行第一批私人公司債券,本金額5億元人民幣,為期三年,年利率7.5%;4月29日公告稱,完成發(fā)行第二批私人公司債券,5.5億元,為期3年,年利率7.4%;6月24日公告稱,完成發(fā)行第三批私人公司債券,10.5億元,為期3年,年利率7.52%;7月29日公告稱,完成發(fā)行第四批私人公司債券,29億人民幣,為期3年,年利率5.8%。今年以來,融信四批公司債已獲得50億元資金??梢钥闯觯谛殴緜睦矢饲暗娜谫Y方式相比,其利息成本幾乎降低了一半有余。在銀行對高價(jià)地的貸款收緊之后,債券市場已經(jīng)成為制造高價(jià)地最重要的資金來源地。

融信的其他杠桿方式還包括:7月8日,融信獲準(zhǔn)發(fā)行購房尾款A(yù)BS8.8億元;在券商平臺(tái),還能搜到“15融信01”、“16融信01”等融資產(chǎn)品。

除了債券市場之外,銀行的授信也是融信杠桿資金的重要來源。公開資料顯示,2014年11月,融信集團(tuán)與中國平安銀行簽署《銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議》,據(jù)此平安銀行首期將為融信雙杭城項(xiàng)目提供高達(dá)65億元的授信支持。

值得一提的是,融信還通過入股險(xiǎn)資,以圖打通新的融資渠道。4月25日融信公告與京東方科技、平潭國有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極訂立發(fā)起人協(xié)議,將成立合營公司,以用于中國經(jīng)營保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí),各訂約方各持有合營公司的20%股權(quán)且將以現(xiàn)金注資4億元,最終出資總額為20億元,將用于應(yīng)付合營公司的營運(yùn)資金需求。近期,恒大和寶能通過保險(xiǎn)資金在二級市場上瘋狂舉牌,融信或許將很快成為該模式中的一員。

分析

融信不計(jì)成本拿地的邏輯是什么?

然而,令市場感到困惑的是,雖然融信不斷借債,其資產(chǎn)負(fù)債比率不升反降,2014年資產(chǎn)負(fù)債率是96.74%,2015年大筆發(fā)債后,資產(chǎn)負(fù)債率反而減到了85.42%;凈資產(chǎn)負(fù)債率的變動(dòng)則更大,2014年的1541%減到了2015年的247%。

融信2015年年報(bào)顯示,融信的貨幣資金增加了21億元,有息借款減少了約8.86億元,資產(chǎn)凈值從2014年的10.29億元變成了2015年的50.72億元,增加了40億元。其資產(chǎn)凈值幾乎翻了5倍。有業(yè)內(nèi)人士分析,在2014年融信幾乎沒有拿地的情況下,其通過大幅提高土地評估值,從而提高凈資產(chǎn)來降低負(fù)債比例。

負(fù)債比率的降低導(dǎo)致了公司更好的投資評級。2015年,融信發(fā)行公司債券的信用評級都是“AA”,之后又從“AA”變成了“AA+”。而最近一筆公司債的利率上,由此前的7%以上一下降到了5.8%。

知名地產(chǎn)微信號“地產(chǎn)經(jīng)緯”的分析文章指出,融信資本運(yùn)作的邏輯就是“土地進(jìn)行高估值→增加凈資產(chǎn)→降低負(fù)債率→獲得高評級→債權(quán)融資→再買地→再進(jìn)行高估值”。在這種模式下,融信不計(jì)成本拿地就不奇怪了。

然而,高價(jià)地的頻繁出現(xiàn)也讓監(jiān)管層的神經(jīng)變得敏感。近期高層會(huì)議首次明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”。證監(jiān)會(huì)官員在7月25日召開的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)上提出,房企再融資募集資金只可用于房地產(chǎn)建設(shè),不得用于拿地及償還銀行貸款。而銀行也收緊了對高價(jià)地項(xiàng)目的信貸。房地產(chǎn)市場最終將如何走?這些讓市場驚愕的高價(jià)地能否成功變現(xiàn)?融信這樣的高杠桿買地的房企能否最終成功突圍?這些都面臨著較大的變數(shù)。