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專家解讀北京新限購政策:政策拐點已在四季度開啟

    更新時間:2016-10-01 17:07  

北京市《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》今天公布,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,北京在10月1日前出臺政策,信號意義大于政策本身調(diào)控的意義,北京政策模板將成為第四季度各大城市尤其是一二線城市調(diào)控樓市的模板。所以北京政策出臺,意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點,即政策拐點已經(jīng)在今年第四季度正式開啟。

嚴躍進表示,此次政策明確了調(diào)控的目的,主要為四點。

第一、增加房地產(chǎn)市場的有效供應(yīng)。此類提法意味著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在房地產(chǎn)市場上將全面鋪開,尤其是在去庫存的這兩年時間中,部分城市開始轉(zhuǎn)變了政策導向,積極轉(zhuǎn)向補庫存的導向。對于北京市場而言,后續(xù)積極供地和強化供應(yīng)端的釋放,將會有一系列新動作。

第二、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。應(yīng)該說北京今年的庫存不足的壓力是要小于其他幾個一線城市的。但是,對于北京市場來說,后續(xù)在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面依然有很多內(nèi)容。包括此前自住型商品住房的供應(yīng)、后續(xù)租賃型房屋的供應(yīng)、普通小戶型住房的供應(yīng)、精裝修住房比例的調(diào)整等,都將成為供應(yīng)端調(diào)整結(jié)構(gòu)的體現(xiàn)。

第三、強化交易管理。此類政策的出臺和首付貸等違規(guī)現(xiàn)象有關(guān)系。目前市場交易過熱,背后一些違規(guī)做法很多,北京積極對此類交易行為進行管理,將使得后續(xù)市場交易比較平穩(wěn),同時打擊各類虛假交易的現(xiàn)象,這是維護購房者基本購房利益的保障。

第四、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這樣一個表述,在當前資產(chǎn)泡沫比較重的情況下,有積極的意義,尤其是目前房價上漲過快,因此亟需通過管控市場來穩(wěn)定預期和促進市場良性發(fā)展。

政策一、加大住宅用地供應(yīng)力度,合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

嚴躍進指出,該政策最大的亮點是重新強調(diào)“90/70”政策,該政策在近幾年其實被很多房企所忽視,進而出現(xiàn)了很多違規(guī)的做法,也不利于中小套型住房的供應(yīng)。北京此次明確此類需求,顯然也會引起其他一二線城市的跟進。

另外在此類政策中,北京明確了要“兼顧滿足改善性住房需求”的導向,這也說明此類政策的出臺,依然是兼顧剛需和改善型需求的,說明政策依然給予了改善型購房者購房行為一定的政策支持。

政策二、加快自住型商品住房用地供應(yīng)。

嚴躍進表示,北京此次繼續(xù)明確了“自住型商品住房”的概念,說明此類住房后續(xù)依然會成為北京一類重點扶持的項目。此類物業(yè)在試點過程中,整體上整個市場的認可程度較高,尤其是部分近郊區(qū)的物業(yè),認購積極,也降低了購房成本。所以后續(xù)北京各區(qū)在此類物業(yè)的供地方面依然會加快節(jié)奏,利好后續(xù)部分購房困難群體的選房。

政策三、強化“控地價、限房價”的交易模式。

嚴躍進認為,此類政策實際上就是要打擊地價和房價的資產(chǎn)泡沫,帶有很強的政策導向。

“應(yīng)該說,北京明確了一類做法,即高價土地未來會附加一類約束,即房屋銷售價格會面臨限制。此類做法在此前個別二線城市中已經(jīng)有所體現(xiàn)?!眹儡S進表示,“應(yīng)該說這或意味著后續(xù)其他城市或也紛紛采取此類做法,即政府不再單純打壓高地價現(xiàn)象,但會在此類高地價項目的銷售方面設(shè)定一個上限,進而抑制房企拿地沖動?!?/p>

另外在此類政策中,也提及了鼓勵房企自持住宅物業(yè)的做法,這是一個信號。此類做法在上海有過,而且相對多,但北京還沒有正式實施,這意味著北京市場正積極推進住房第四級市場的建立,即住房租賃市場。

政策四、進一步完善差別化住房信貸政策。

嚴躍進表示,此類政策是當前購房者最關(guān)心的問題,提高首付比例也使得加杠桿的模式失效,有利于穩(wěn)定市場交易。在政策出臺前,北京首套住宅首付為三成,但現(xiàn)在首付比例提高到了35%,這顯然使得首套購房的資金壓力會上升,進而使得首套住房后續(xù)會有一定的約束。同時此次政策明確了非普通住房的首付比例不低于4成,這是新增加的內(nèi)容。

換而言之,未來購置首套住房將按照普通和非普通住宅采取差別化的信貸比例。而對于改善型的住房交易模式,過去規(guī)定需要五成首付,但現(xiàn)在按照普通和非普通住房進行區(qū)別,普通的按照過去的政策走,依然是五成。而非普通的則調(diào)高到七成。這會使得后續(xù)二套購房尤其是購置大戶型住房的門檻提高。