“金九銀十”是每年樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季。但受今年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高影響，除早已限購(gòu)的北上廣深四大一線城市，南京、蘇州、廈門(mén)、武漢、杭州等熱點(diǎn)二三線城市也相繼出臺(tái)限購(gòu)等調(diào)控政策。

專家指出，隨著庫(kù)存回落，廣深等一線城市成交量放緩，而部分過(guò)熱二三線城市的樓市政策也已經(jīng)明顯收緊，未來(lái)政策或推動(dòng)市場(chǎng)降溫回歸理性。南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn) 實(shí)習(xí)生 柯超

案例

二手房反價(jià)頻繁 廣州中產(chǎn)跟風(fēng)入市

“金九”過(guò)半，“銀十”在即，樓市旺季如期而至，廣州中產(chǎn)張小姐卻提前出手了。

去年底，隨著樓市走熱，張小姐開(kāi)始和丈夫琢磨起換房的問(wèn)題。張小姐的小孩今年3歲，正在上幼兒園?？紤]小孩逐漸長(zhǎng)大，以及未來(lái)入讀小學(xué)等需求，張小姐和丈夫計(jì)劃在海珠區(qū)靠近小學(xué)的地段購(gòu)買(mǎi)一套100平方米左右的二手房自住。

此前，張小姐一家和公婆一起住在海珠區(qū)某知名樓盤(pán)的大戶型。該套大戶型在公婆名下，張小姐和丈夫名下則持有另一套近郊大戶型和一套遠(yuǎn)郊小戶型物業(yè)。受到限購(gòu)政策影響，張小姐需要將近郊大戶型出售以騰出換房名額，但自該物業(yè)去年掛牌后買(mǎi)家一直不多，直到今年上半年才終于賣(mài)掉。

“老城區(qū)的二手房小毛病比較多，所以我本來(lái)是想慢慢挑的?！睆埿〗阏f(shuō)，考慮要自住較長(zhǎng)時(shí)間且預(yù)算比較充足，其對(duì)選購(gòu)房產(chǎn)的地段、戶型、朝向和周邊環(huán)境都有一定要求。而小孩上學(xué)也還有幾年緩沖期，并不一定需要今年買(mǎi)。

然而，隨著今年廣州房?jī)r(jià)一路走高，張小姐開(kāi)始越來(lái)越焦慮。

張小姐表示，今年年初開(kāi)始，其關(guān)注區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格就出現(xiàn)明顯上漲。雖然廣州房?jī)r(jià)漲幅在一線城市中較為平穩(wěn)，但連續(xù)上漲帶來(lái)的累計(jì)漲幅也已經(jīng)比較驚人。而最近的七八月份，廣州二手樓業(yè)主心態(tài)更為強(qiáng)硬。

“本來(lái)看中一套房，沒(méi)幾天就賣(mài)了，比之前給我的報(bào)價(jià)還高！”張小姐說(shuō)，9月初她看中另一套同地段二手房，價(jià)格已經(jīng)去到4.5萬(wàn)元/平米，比她最早看到類似物業(yè)單價(jià)貴了近5000元?！岸颊f(shuō) 金九銀十 是旺季，我是不敢再等了，誰(shuí)知道再過(guò)一段時(shí)間是什么價(jià)格?！?/p>

政策

南京重啟限購(gòu) 多地收緊樓市調(diào)控

9月25日，南京市政府宣布自9月26日起實(shí)施主城區(qū)住房限購(gòu)政策，將針對(duì)不同的購(gòu)房需求，采取差別化措施，保護(hù)剛需和改善性購(gòu)房，打擊投機(jī)購(gòu)房。

南京版限購(gòu)政策明確，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房。

而事實(shí)上，對(duì)于飛速上漲的房?jī)r(jià)，南京市政府近期逐步升級(jí)了樓市調(diào)控政策。早在5月27日，南京就針對(duì)土地出讓過(guò)熱出臺(tái)了調(diào)控政策，設(shè)置土地出讓最高限價(jià)，拍賣(mài)價(jià)格超出上限的屬于無(wú)效報(bào)價(jià)，將終止出讓。

8月11日，南京又宣布提高二套房首付比例。首套房首付25%（高淳、溧水20%）不變；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于35%（除高淳、溧水）；擁有1套住房貸款未結(jié)清的家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于50%（除高淳、溧水）。

此外，南京還加大了土地供應(yīng)。自9月19日起，南京舉行了持續(xù)四天的網(wǎng)上土地競(jìng)拍，一口氣集中推出了27幅土地，為該城市史上最大規(guī)模的土地拍賣(mài)。有意思的是，另一個(gè)熱點(diǎn)二線城市杭州亦選擇9月19日起實(shí)施住房限購(gòu)。

9月18日，杭州市政府宣布，自9月19日起暫停外地居民市區(qū)購(gòu)2套房。杭州的限購(gòu)政策明確，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。限購(gòu)范圍為上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開(kāi)發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)，不包含富陽(yáng)區(qū)、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣（市）。

在杭州之前，房?jī)r(jià)早一步躥升的蘇州、廈門(mén)等二線城市，也更早出臺(tái)了限購(gòu)政策，均對(duì)非本市戶籍居民家庭進(jìn)行住宅限購(gòu)。只是相比南京限購(gòu)涉及擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，蘇州、廈門(mén)的限購(gòu)政策更為寬松，僅僅針對(duì)外地人，且非本地戶籍居民提供1年以上連續(xù)社?；蚣{稅證明還可以購(gòu)買(mǎi)二套房。

分析

熱點(diǎn)城市短期投資價(jià)值降低

明年上半年市場(chǎng)去化周期或回升

“按照投資的邏輯來(lái)看，哪里有投資回報(bào)，投資的資金必然流向哪里?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年各個(gè)城市間市場(chǎng)基本面復(fù)蘇進(jìn)程不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的特征開(kāi)始在不同城市間輪動(dòng)，資金的輪動(dòng)進(jìn)一步推動(dòng)不同城市的樓市熱度升溫，各個(gè)城市間也形成輪動(dòng)上漲的局面。

根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展階段不同，張宏偉將投資客進(jìn)場(chǎng)的特征劃分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段基本為第一季度，投資客以一線城市和部分核心二線城市為中心，投資標(biāo)的基本為本市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)各個(gè)板塊，尋求價(jià)值洼地，以期望獲得不錯(cuò)的投資收益；

第二個(gè)階段，基本為4-7月這個(gè)時(shí)間段，投資客開(kāi)始在一線城市周邊輪動(dòng)，本市非住宅也成為涉獵對(duì)象，投資客活動(dòng)范圍基本在一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。

今年3月底，京滬深樓市新政出臺(tái)或從執(zhí)行層面從嚴(yán)，投資客的購(gòu)房資格得到限制，因此，投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為它們涉獵的對(duì)象，比如長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的上海的投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇州、杭州，京津冀經(jīng)濟(jì)圈北京的投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津、廊坊等。

同時(shí)，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市也帶動(dòng)周邊樓市的投資，比如長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈蘇州樓市的火熱導(dǎo)致蘇州的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無(wú)錫，常州的交易量也被帶動(dòng)起來(lái)，杭州的火熱帶動(dòng)了寧波等城市交易量開(kāi)始活躍。

第三個(gè)階段為8月份至今，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經(jīng)濟(jì)圈的投資輪動(dòng)現(xiàn)象。此時(shí)一線城市、核心二線城市如蘇州、南京、合肥、廈門(mén)、杭州等地房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒高?！皩?duì)于投資客來(lái)講，此時(shí)進(jìn)入可能有投資風(fēng)險(xiǎn)，部分敏感的投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)那些房?jī)r(jià)還處于價(jià)值洼地，未來(lái)仍然有上漲空間的其他二線城市，比如長(zhǎng)沙、鄭州、南昌、天津等等。據(jù)筆者了解，一部分上海的投資已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資戰(zhàn)場(chǎng)，開(kāi)始向上述二線城市進(jìn)軍?！?/p>

張宏偉認(rèn)為，樓市資金的輪動(dòng)導(dǎo)致不同的市場(chǎng)先后出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲與市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)的透支，首先出現(xiàn)輪動(dòng)的一線城市、核心二線城市已經(jīng)出現(xiàn)周期性的高點(diǎn)，樓市也將步入調(diào)整的周期。對(duì)于還未出現(xiàn)快速上漲的長(zhǎng)沙、鄭州、青島、濟(jì)南、重慶等城市而言，現(xiàn)在仍然有投資價(jià)值可尋，但是在下一輪輪動(dòng)上漲之后也會(huì)進(jìn)入周期的高點(diǎn)。

“從政策面來(lái)看，部分城市因?yàn)闃鞘羞^(guò)熱已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控措施，比如京滬深、蘇州、南京、合肥等等?！睆埡陚フf(shuō)，從政策面的趨勢(shì)來(lái)看，上述熱點(diǎn)城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性，并且隨著調(diào)控政策的從嚴(yán)執(zhí)行，上述城市的短期投資價(jià)值正在降低，投資風(fēng)險(xiǎn)在增加。

張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前深圳、蘇州已經(jīng)出現(xiàn)下滑和回調(diào)的趨勢(shì)，而如果上述熱點(diǎn)城市9月份前后出臺(tái)“降杠桿”收信貸措施，樓市新政從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)成交量勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)下滑。伴隨著供應(yīng)量的增加，為“金九銀十”的市場(chǎng)帶來(lái)一些不確定性。

“預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在2016年年中出現(xiàn)下調(diào)?！睆埡陚ヮA(yù)測(cè)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤(pán)以及土地出讓價(jià)格破紀(jì)錄的板塊，均極有可能率先降價(jià)。“屆時(shí)，上述核心一二線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，投資客開(kāi)始退場(chǎng)，核心城市周邊的城市也會(huì)出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)將回歸以居住和改善為主的理性市場(chǎng)?！?/p>

數(shù)據(jù)

一二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，南京的新房?jī)r(jià)格同比漲幅一路加速，從1月的接近11%漲至8月的39%，漲幅基本持續(xù)處于全國(guó)前列，近期更是超過(guò)上海和北京，當(dāng)前僅次于深圳、廈門(mén)。

在杭州、合肥等熱門(mén)二線城市，“搶房潮”迅速蔓延，南京也不例外。南京當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人指出，由于除了南京本地人，江蘇很多其他城市的人也參與到了搶房熱潮中，按照平均銷(xiāo)售水平，南京的去化周期不超過(guò)3個(gè)月。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)總體繼續(xù)上漲。與7月相比，70個(gè)大中城市中，8月新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格下降的城市有4個(gè)，上漲的城市有64個(gè)，持平的城市有2個(gè)，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。

9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)在新聞發(fā)布會(huì)上表示，今年以來(lái)，房?jī)r(jià)確實(shí)還是在上漲，但是從近兩個(gè)月來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅是在回落的，尤其是在一些限購(gòu)政策出來(lái)后，一線城市和一些二線城市房?jī)r(jià)漲幅在回落，這就說(shuō)明前期上漲的勢(shì)頭初步得到遏制。

事實(shí)上，地方調(diào)控再度升級(jí)，城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，不少熱點(diǎn)城市9月以來(lái)成交量已經(jīng)開(kāi)始回落。

9月第三周，雖然中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的的15個(gè)主要城市庫(kù)存總量繼續(xù)下降，但監(jiān)控的33個(gè)主要城市成交面積環(huán)比全線下滑，同比亦出現(xiàn)下降。

預(yù)測(cè)

樓市分化“一城一策”已成新風(fēng)向

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院近日在《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》中預(yù)測(cè)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回升，今年下半年至2017年第二季度，房?jī)r(jià)漲幅或呈回落趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增速將趨緩，“少數(shù)城市熱，多數(shù)城市冷”的市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

“九、十月成交量可能會(huì)出現(xiàn)比較大的反差?！敝袊?guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，近幾年9月前后都是政策出臺(tái)的高峰期，而今年市場(chǎng)分化明顯，不同城市政策將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整。

丁祖昱表示，自2014年以來(lái)，中央已經(jīng)連續(xù)兩年發(fā)布“9·30新政紅包”。這兩次調(diào)控方式如出一轍，分別調(diào)低首付比例至30%、25%；行業(yè)背景也有共通之處，2014年是市場(chǎng)持續(xù)低迷，7、8、9月商品住宅成交量同比跌幅都超過(guò)10%，2015年是市場(chǎng)陡然轉(zhuǎn)冷，9月成交面積同比增速為9%，較7月份的增速高位下滑了12個(gè)百分點(diǎn)。

丁祖昱認(rèn)為，聚焦到出臺(tái)限制性政策的熱點(diǎn)城市來(lái)看，已經(jīng)取得明顯成效的城市，接下來(lái)調(diào)控“升級(jí)”的可能性不大。典型如深圳、蘇州，8月份成交量分別只有27萬(wàn)、49萬(wàn)平方米，市場(chǎng)熱度顯著回落，再度打壓需求已無(wú)必要。

而調(diào)控效果不明顯，甚至市場(chǎng)持續(xù)高熱的城市，接下政策仍有可能繼續(xù)加碼。