中國房地產(chǎn)報記者通過統(tǒng)計A股125家上市房企半年報發(fā)現(xiàn)，凈利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續(xù)多年凈利潤下滑。而在145家港股上市房企中，虧損房企則多達(dá)40家。
今年以來，一二線樓市火爆的銷售熱情，為房企帶來了銷售業(yè)績的高速增長，但企業(yè)凈利潤的增長速度卻沒有跟上。相反，接近半數(shù)的房地產(chǎn)商雖然營業(yè)收入增長了，但凈利潤同比卻出現(xiàn)下滑局面。
中國房地產(chǎn)報記者通過統(tǒng)計A股125家上市房企半年報發(fā)現(xiàn)，凈利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續(xù)多年凈利潤下滑。而在145家港股上市房企中，虧損房企則多達(dá)40家。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，上半年虧損最為嚴(yán)重的上市房企是人和商業(yè)控股有限公司，上半年虧損了144.9億元；排在其后的恒盛地產(chǎn)上半年虧損了20億元；排在虧損榜第三位的嘉凱城上半年虧損9.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)93.55%，利息支付倍數(shù)為-59.41%，顯示嘉凱城目前營業(yè)收益甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以償付借款利息。
不斷攀升的土地成本、仍在上漲的資產(chǎn)負(fù)債率，正在壓縮眾多房企的盈利空間。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在過去連續(xù)4年利潤率下調(diào)后，即使今年上半年市場成交爆發(fā)，房企平均利潤率依然下調(diào)到8.15%。而即使在成交慘淡的2015年同期，利潤率也有10.1%。
中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，即便如中國恒大、融創(chuàng)中國、陽光城、保利置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂、世茂房地產(chǎn)、九龍倉這樣的全國銷售前30強(qiáng)房企，也出現(xiàn)銷售額增長但凈利潤卻同比下滑的尷尬局面。
更多房企所面臨的問題則是凈利潤規(guī)模盡管也取得一定增長，但漲幅卻遠(yuǎn)小于當(dāng)期營業(yè)收入的漲幅。以萬科和保利地產(chǎn)為例，這兩家銷售金額超過千億元的企業(yè)上半年的營業(yè)收入增幅分別為49%、30%，但歸屬母公司股東的凈利潤增速分別只有10.42%和0.21%。
一線城市、部分二線城市地王頻出，將土地成本抬升到新高度，甚至對沖了內(nèi)地低利率環(huán)境所帶來的融資成本下降。這使得房企利潤率持續(xù)下滑成為趨勢。頻出的高價地塊如果不能順利“解套”，債務(wù)杠桿最終可能成為房企脖子上的致命套索。
融信盈利增速最快
融創(chuàng)凈利潤同比大跌
中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計今年上半年銷售30強(qiáng)房企盈利榜單發(fā)現(xiàn)，相比上半年30強(qiáng)房企銷售額的大幅上漲，其凈利潤表現(xiàn)卻普遍稍遜，房企增收不增利的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。其中，9家大型房企凈利潤同比下滑。
千億級房企中國恒大，上半年銷售額同比大增62.8%，但由于急速擴(kuò)張追求規(guī)模，凈利潤卻被嚴(yán)重侵蝕。中國恒大上半年歸屬上市公司股東的凈利潤僅20.17億元人民幣，同比下滑78.6%；核心業(yè)務(wù)利潤78.1億元，同比跌23%；核心業(yè)務(wù)利潤率更是降至只有單位數(shù)的8.9%，同比銳降4.2個百分點；毛利率為28.3%，維持與去年同期相對穩(wěn)定的水平；資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81.79%。恒大的財報指出，盈利下跌主要由于投資物業(yè)公平值收益減少、匯兌損失、金融資產(chǎn)虧損等。
其實，中國恒大自2015年就開始出現(xiàn)盈利下滑。財報顯示，中國恒大2015年凈利潤為104.6億元，同比下滑17%。
凈利潤下滑幅度最大的龍頭房企是融創(chuàng)中國。半年報顯示，融創(chuàng)中國上半年凈利潤約為1.03億元，較去年同期減少91.8%，股東應(yīng)占凈利潤為0.73億元，較去年同期減少92.3%。
“我們今年初的銷售目標(biāo)是800億元，預(yù)計9月份就可以完成，按照這個節(jié)奏，今年銷售1100億元沒有問題?！比趧?chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在公司半年度業(yè)績發(fā)布會上表示。對于公司凈利潤的大幅下滑，汪孟德的解釋則是“由于匯率和項目結(jié)轉(zhuǎn)對利潤造成的階段性影響”。
值得注意的是，融創(chuàng)中國今年拿地舉動頗為積極?！叭ツ暌詠淼姆e極并購和拿地，會使得融創(chuàng)投資成本增加，導(dǎo)致盈利出現(xiàn)下滑。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若成本投入過多，而下半年部分熱點二線城市頻繁出現(xiàn)政策調(diào)控，會存在價格下調(diào)的可能性，或造成企業(yè)項目定價提高的空間會收窄，引起整體盈利空間減少，這是融創(chuàng)需要警惕的風(fēng)險。
利潤同比下滑的大型房企還有陽光城、保利置業(yè)、雅居樂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、九龍倉及龍湖地產(chǎn)。其中，陽光城上半年僅盈利1.71億元，凈利潤同比下滑46.39%，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)82.61%，較2015年底增長2個百分點。多元化是陽光城近年來的一個標(biāo)志性動作，或許短期內(nèi)占用了部分資金。
保利置業(yè)上半年實現(xiàn)凈利潤0.5億元，同比下滑42.97%，而同期公司銷售額則同比增長45.48%。據(jù)悉，上半年保利置業(yè)共獲取36個項目，總土地成本450億元。雅居樂地產(chǎn)上半年實現(xiàn)凈利潤6.04億元，同比下滑37.41；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年凈利潤同比下滑35.41%。
30強(qiáng)房企盈利排行榜中，凈利潤同比增幅達(dá)3位數(shù)的房企有3家，分別是：融信中國（凈利潤上漲261.92%）、富力地產(chǎn)（凈利潤上漲116.86%）、招商蛇口（凈利潤上漲113.37%）。
30強(qiáng)房企過半毛利率下跌
7成負(fù)債率攀升
在中國房地產(chǎn)報發(fā)布的銷售30強(qiáng)房企毛利率榜單中，15家房企毛利率較2015年底下降。其中，毛利率下降最明顯的房企是融信中國。上半年融信中國銷售毛利率為18.4%，而2015年底融信中國的銷售毛利率則為36.61%。此外，萬科地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、萬達(dá)商業(yè)、保利地產(chǎn)、招商蛇口、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企均出現(xiàn)毛利率下滑趨勢。
長江證券分析師蒲東君表示，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率不斷下滑的主要原因在于地價占房價比例越來越高，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“面粉價格貴過面包”現(xiàn)象。另一方面，由于房企越來越多采用合作拿地開發(fā)的模式，少數(shù)股東損益占比逐漸提升，導(dǎo)致凈利潤率增速低于毛利率增速。
不過，仍有15家上市房企出現(xiàn)毛利率上升情況。毛利率最高的房企是九龍倉，上半年毛利率達(dá)50.67%，較2015年底47.93%的毛利率抬升了近3個百分點。
華夏幸福的毛利率僅低于九龍倉，排在銷售30強(qiáng)房企毛利率排行榜的第二位，上半年毛利率達(dá)50.32%，較其2015年底34.52%的毛利率，提升了15.8個百分點，成為毛利率增長最快的房企。此外，華潤置地的毛利率提升2.7個百分點到33.91%。
另一個值得警惕的問題是，在房企凈利潤率及毛利率整體下降的同時，資產(chǎn)負(fù)債率卻仍在攀升。根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的銷售30強(qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率排行榜，30家房企中，上半年資產(chǎn)負(fù)債率較去年年底進(jìn)一步增加的房企多達(dá)21家，即僅9家房企負(fù)債率下降，而負(fù)債率超過70%的房企有20家。
負(fù)債率最高的房企仍是融信中國。上半年資產(chǎn)負(fù)債率為89.83%，較去年年底85.42%的負(fù)債率增加4.4個百分點。綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率則由2015年底的84.62%增加到了上半年的88.36%。萬科地產(chǎn)、中國鐵建、榮盛發(fā)展、綠城服務(wù)、新城控股的資產(chǎn)負(fù)債率均超過了80%，而在2015年底他們的負(fù)債率還在80%以下。
或許，正是國內(nèi)寬松的融資環(huán)境，為房企提供了低廉且源源不斷的資金，同時也助長了房企資產(chǎn)負(fù)債率的攀升。
人和商業(yè)、恒盛地產(chǎn)、嘉凱城
嚴(yán)重虧損
就在房價上漲、房地產(chǎn)市場銷售火爆的環(huán)境下，仍然有不少房企處在生死邊緣。
中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年上半年業(yè)績虧損的上市房企多達(dá)63家。根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的虧損最嚴(yán)重的前30家房企排行榜，排在前十名的房企分別是人和商業(yè)、恒盛地產(chǎn)、嘉凱城、天津松江、上海證大、云南城投、裕田中國、景瑞控股、中國城市基礎(chǔ)設(shè)施、珠光控股。
人和商業(yè)的公告顯示，上半年人和商業(yè)獲得虧損約人民幣144.93億元（去年同期約虧損5.2億元人民幣），其中，來自終止經(jīng)營業(yè)務(wù)的虧損約144.96億元人民幣，而公司目前的市值僅有80.85億元人民幣。據(jù)業(yè)績報告，終止經(jīng)營業(yè)務(wù)指的是其上半年出售的44項地下商城業(yè)務(wù)，包括23幢已落成商城、11幢在建商城、10幢已取得相關(guān)建筑批文的規(guī)劃中商城。
而人和商業(yè)之所以出售這些業(yè)務(wù)，正是為了償還即將到期的海外巨額債務(wù)。事實上，人和商業(yè)近年來一直處于虧損狀態(tài)。截至2015年底，人和商業(yè)全年虧損44.36億元，而這已是人和商業(yè)連續(xù)第三年虧損。在此之前的2013年、2014年，其虧損額分別達(dá)到17億元、17.15億元。
人和商業(yè)的生存困境反映的是當(dāng)前整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的嚴(yán)峻形勢。中國社會科學(xué)院近日發(fā)布的《中國商業(yè)發(fā)展報告（2016年~2017年）》稱，2013年以來，我國百貨業(yè)陷入倒閉潮，目前，這種倒閉趨勢仍然在加劇。各級地方政府應(yīng)審慎開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，防止再次形成購物中心、奧特萊斯、城市綜合體，甚至電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。
恒盛地產(chǎn)上半年虧損了20億元，較2015年同期的應(yīng)占虧損9.966億元擴(kuò)大100.7%；資產(chǎn)負(fù)債率為79.51%。而恒盛地產(chǎn)自去年就曾被業(yè)界預(yù)測很可能成為第二個佳兆業(yè)而陷入破產(chǎn)危機(jī)，去年虧損了38.78億元。
嘉凱城上半年虧損了9.52億元，成為A股上市房企中虧損最嚴(yán)重的房企，資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)93.55%。嘉凱城方面表示，報告期內(nèi)公司銷售結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項目毛利較低、財務(wù)費用上升等原因，造成公司上半年虧損幅度較大。而事實上，嘉凱城近幾年一直處于虧損狀態(tài)，頻繁出售旗下項目股權(quán)也并未能緩解嘉凱城緊張的資金鏈，直至最終被中國恒大收購，嘉凱城仍未走出虧損局面。
