去年同期僅有萬科一家銷售額超千億元。2016年上市房企半年報(bào)顯示，又有恒大、碧桂園、保利、綠地4家房企銷售額超千億元。但“大好形勢”卻令業(yè)界擔(dān)憂，利潤增長僅是業(yè)績漲幅的“零頭”?！扒|級”房企“輩出”，昭示出中國房地產(chǎn)市場發(fā)生什么變化？呈現(xiàn)怎樣的趨勢？

市場火爆銷售額激增，上半年5家房企榮登“千億榜”

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1－7月份，全國商品住宅銷售面積增長26.7%，住宅銷售額增長41.2%。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱分析稱，今年上半年，在全國商品住宅銷售“高歌猛進(jìn)”的帶動下，多家上市房企的銷售業(yè)績突破歷史高點(diǎn)。

其中，萬科、恒大、碧桂園、綠地和保利的中報(bào)顯示，同比銷售金額分別實(shí)現(xiàn)1901億元、1417.8億元、1250.7億元、1108億元和1106.25億元，同比分別增長73.9%、59.8%、129.6%、48.4%和41.9%。

得益于上半年良好的銷售情況，恒大和碧桂園分別在近期將2016年度的國內(nèi)合同銷售目標(biāo)上調(diào)。恒大在已完成年度目標(biāo)超過70%的基礎(chǔ)上，將今年的銷售目標(biāo)上調(diào)到3000億元；碧桂園也將銷售目標(biāo)從1680億元上調(diào)至2200億元，上調(diào)幅度高達(dá)31%。

中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，包括上述5家及萬達(dá)、中海歷年全年實(shí)現(xiàn)銷售千億級的房企，前10個(gè)月就將全面完成年度任務(wù)。根據(jù)上半年業(yè)績，“準(zhǔn)千億級”的融創(chuàng)中國和華潤也將銷售目標(biāo)調(diào)高至千億元以上。全年“千億級俱樂部”將歷史性地增至9家。同時(shí)，2016年將成就標(biāo)桿房企歷史最高銷售額。

業(yè)績大漲利潤下降，拍地成本高企是“罪魁”

值得注意的是，雖然銷售額大幅增長，但以千億級房企為代表的上市房企利潤卻不盡如人意。銷售額實(shí)現(xiàn)近2000億元的萬科，歸屬于上市公司股東的凈利潤僅53.5億元；保利地產(chǎn)和綠地控股的凈利潤均不足50億元。

兩家廣東的千億房企均出現(xiàn)毛利率和凈利率指標(biāo)下滑態(tài)勢。碧桂園上半年的毛利率同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，核心凈利率同比下降1.7%。恒大上半年股東毛利率下降0.1%，核心業(yè)務(wù)利潤率更是由13.1%降至8.9%。

還有幾家“準(zhǔn)千億級”上市房企的盈利情況也十分堪憂。宣稱今年將躋身“千億陣營”的融創(chuàng)中國，上半年凈利潤約為1.03億元，同比減少91.8%，股東凈利潤約為0.73億元，同比減少92.3%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地價(jià)格飆漲、高價(jià)地拖累，是房企“業(yè)績上漲利潤下降”的重要原因。據(jù)中原地產(chǎn)測算，2016年前7月，搶地最積極的20家房企合計(jì)拿地花費(fèi)約6241.75億元，合計(jì)建筑面積約9656萬平方米，每平方米平均拿地成本為6466元。而在2015年同期，每平方米拿地的平均成本只有4261元，即拿地平均成本上漲高達(dá)51.8%。

“高杠桿”加劇風(fēng)險(xiǎn)，“去產(chǎn)能、去庫存”仍是主旋律

中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，上半年房企雖然收獲了歷史上最好業(yè)績，但“增收不增利”、負(fù)債率高企等風(fēng)險(xiǎn)已顯現(xiàn)。

在高地價(jià)效應(yīng)下，上市房企的負(fù)債率高企。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上市房企中，超過百億元負(fù)債的房企有59家，占比43%；超過300億元負(fù)債的房企有32家，占比23.3%。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年，千億級房企中，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為88.36%，與去年同期基本持平；萬科A資產(chǎn)負(fù)債率為80.6%，同比上漲近3個(gè)百分點(diǎn)；碧桂園負(fù)債率為78%，較去年末增加了3個(gè)百分點(diǎn)；恒大的負(fù)債率高達(dá)81.79%，保利的負(fù)債率也近80%。

同策咨詢數(shù)據(jù)也顯示，今年目標(biāo)“千億級”的融創(chuàng)中國，1－8月土地支出超過580億元，成了房地產(chǎn)市場的拿地冠軍，而上半年的銷售業(yè)績僅有560億元。其中報(bào)也顯示，截至6月30日，融創(chuàng)中國的負(fù)債總額高約1279.57億元，凈負(fù)債率高約85.1%。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌6月底曾公開表示，暫停拿地，因?yàn)楦咂蟮牡貎r(jià)已經(jīng)對開發(fā)商形成了利潤壓力。但融創(chuàng)中國并未“收手”，僅在8月又投入超過300億元的土地款。

像恒大、融創(chuàng)等標(biāo)桿房企的“入不敷出”，只是今年以來開發(fā)商不斷加杠桿拿地的縮影，這無疑將加劇未來市場調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

上市房企為降低融資成本，開始大規(guī)模發(fā)行公司債。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，2015年下半年以來，約有50余家房企發(fā)行總額達(dá)4607億元公司債。而究其效果，從表面上看優(yōu)化了企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，但高杠桿運(yùn)營模式仍未改變。

另外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如同鋼鐵、煤炭等行業(yè)一樣，房地產(chǎn)市場也存在過剩產(chǎn)能和僵尸企業(yè)。如連續(xù)三年虧損的上海房企景瑞地產(chǎn)，在虧損持續(xù)擴(kuò)大、負(fù)債率高居100%以上的背景下，仍然采取激進(jìn)策略，上半年仍斥資55.1億元在全國拿下8幅地塊。中報(bào)顯示，景瑞的虧損額同比擴(kuò)大近42%。

長江證券的研究報(bào)告也顯示，上半年，26家上市房企出現(xiàn)虧損，其中近八成資產(chǎn)低于100億元。

中投證券的數(shù)據(jù)顯示，上半年，在137家上市房企中，前十名房企銷售金額達(dá)9740億元，同比增長54.8%，市場占有率20%。

由此看，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分化仍在延續(xù)，中小開發(fā)商競爭能力將進(jìn)一步減弱。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企收購并購將成趨勢，一些不具優(yōu)勢的中小地產(chǎn)商將在不斷洗牌中出局。此外，“去杠桿、去產(chǎn)能、去庫存”依然是房地產(chǎn)市場的主旋律。