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樓市調(diào)控面臨不同政策選項(xiàng) 摸清供需狀況利于調(diào)控

    更新時(shí)間:2016-09-07 12:05  

面對房地產(chǎn)市場的“冰火兩重天”,全國及各地樓市調(diào)控也面臨著不同的政策選項(xiàng)。當(dāng)下最重要的,是摸清樓市供給側(cè)和需求側(cè)的真實(shí)狀況,既摸清現(xiàn)有存量、供應(yīng)量的結(jié)構(gòu)狀況,也摸清城鎮(zhèn)居民目前的住房情況,把結(jié)構(gòu)性矛盾搞清楚。這項(xiàng)工作做好了,必然有利于樓市調(diào)控看清方向、減少爭議、避免反復(fù),因城施策也才能收到應(yīng)有效果。

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當(dāng)下,房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢正在延續(xù)。一方面,房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑全國GDP增長,銷售與價(jià)格大幅攀升,部分一二線城市漲幅更高,全國個(gè)人住房貸款在新增貸款中占了絕大部分;另一方面,許多三四線城市庫存積壓依然嚴(yán)重。

面對房地產(chǎn)市場的“冰火兩重天”,全國及各地樓市調(diào)控也面臨著不同的政策選項(xiàng)。針對房價(jià)暴漲,一些領(lǐng)漲的二線城市重新舉起“雙限”大旗;個(gè)別一線城市,如上海要采取更嚴(yán)格限制措施的消息雖已被證偽,卻引發(fā)令人難以置信的離婚潮,以致有的街道辦事處打出“樓市有風(fēng)險(xiǎn),離婚需謹(jǐn)慎”的勸告語。而針對積壓嚴(yán)重的狀況,一些三四線城市仍不惜采用獎勵(lì)、補(bǔ)貼等行政手段和繼續(xù)加杠桿的所謂經(jīng)濟(jì)手段鼓勵(lì)買房,以消化庫存。

近段時(shí)間以來,在一些學(xué)者提醒出現(xiàn)新泡沫、對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“虹吸效應(yīng)”的同時(shí),也有一些學(xué)者認(rèn)為樓市是貸款的最好去向,認(rèn)為還應(yīng)加大土地供應(yīng),解決供需平衡。但問題在于,一二線城市銷售與價(jià)格的暴漲都是剛需所致嗎?如果是大量投機(jī)投資性購房涌入所致,豈不是舊泡沫尚未破滅、新泡沫又在積聚?此外,在新建商品房大量積壓的三四線城市,城鎮(zhèn)居民住房真的已經(jīng)極大豐富了嗎?說到底,上述問題若得不出明確答案,樓市調(diào)控就難免出錯(cuò)牌。因此,只有準(zhǔn)確把握供需詳情,才能真正有針對性地因城施策,使調(diào)控收到實(shí)效。

從國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,從1998年到2016年7月底,全國新建商品住宅銷售面積累計(jì)達(dá)113.3億平方米,加上目前在施面積47億平方米、待售面積4.3億平方米,共計(jì)約164.6億平方米。按7.7億城鎮(zhèn)人口計(jì)算,人均21.4平方米;若按套均80平方米計(jì)算,共2.06億套,平均每3.7人一套。如果考慮到上世紀(jì)90年代中前期、80年代、70年代乃至相當(dāng)數(shù)量50年代、60年代的樓房和大量平房依然在居住使用,房屋總面積又要增加不少。

以上數(shù)據(jù)說明了幾個(gè)問題。第一,從總量看,全國城鎮(zhèn)住宅供給已經(jīng)具備相當(dāng)規(guī)模。供需矛盾很大程度上是結(jié)構(gòu)性矛盾,不同地區(qū)和不同家庭之間存在很大差異。第二,考慮總量水平和土地資源稀缺情況,新建商品住宅應(yīng)更多結(jié)合老舊平房、樓房改造進(jìn)行,發(fā)展二手房市場、盤活現(xiàn)有存量潛力也不小。第三,相當(dāng)一段時(shí)間以來,房價(jià)收入比不斷擴(kuò)大。若房價(jià)繼續(xù)上漲,必然造成普通民眾購房能力繼續(xù)降低。第四,在在施和待售面積超過50億平方米的基礎(chǔ)上,不堅(jiān)持住房的居住屬性,而是寄希望靠增加土地供應(yīng)來平抑價(jià)格、滿足不斷增長的投資性需求,必然加大信貸風(fēng)險(xiǎn)。

因此,當(dāng)下最重要的,是摸清樓市供給側(cè)和需求側(cè)的真實(shí)狀況,既摸清現(xiàn)有存量、供應(yīng)量的結(jié)構(gòu)狀況,也摸清城鎮(zhèn)居民目前的住房情況,把結(jié)構(gòu)性矛盾搞清楚。鑒于在住房商品化過程中,所有交易已經(jīng)電子化管理,供給側(cè)的調(diào)查不妨以房屋管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)、房產(chǎn)證發(fā)放資料和統(tǒng)計(jì)部門的房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為依據(jù),輔以必要的現(xiàn)場核實(shí)和補(bǔ)充調(diào)查。而對需求側(cè)的調(diào)查,可以結(jié)合公安部門的人口資料、統(tǒng)計(jì)部門去年剛剛進(jìn)行的1%人口抽樣調(diào)查進(jìn)行。摸清樓市現(xiàn)實(shí)狀況雖然費(fèi)時(shí)費(fèi)力,但這項(xiàng)工作做好了,必然有利于樓市調(diào)控看清方向、減少爭議、避免反復(fù),因城施策也才能收到應(yīng)有效果。

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