近期,濟(jì)南工業(yè)北路張馬屯“新地王”事件持續(xù)升溫,周邊在售項(xiàng)目的“封盤漲價(jià)”牽動(dòng)著廣大購房者敏感的神經(jīng)。聯(lián)想到6月底的唐冶“地王”,濟(jì)南土地市場瘋了嗎?下半年是不是土地供應(yīng)會更少?對此,記者深入調(diào)查,還原一個(gè)真實(shí)的濟(jì)南土地市場。

資料圖

“地王”是個(gè)例

底價(jià)成交是主流

“現(xiàn)在拿地必須得解放思想,太保守了拿不到。”隨著濟(jì)南土地市場的持續(xù)升溫,一位房企負(fù)責(zé)人感慨,濟(jì)南上半年土地成交創(chuàng)新高,庫存量減少,而出于市場開發(fā)的需要,大家又必須得拿到土地,“各大房企都抱著這樣的決心,對于地塊,尤其是好地段稀缺資源的爭搶就成了必然。”

不過,世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江表示,近期濟(jì)南高價(jià)“地王”的出現(xiàn)只是個(gè)案,不能完全代表濟(jì)南整體的市場行情。

記者查詢今年1月到8月的濟(jì)南土地成交記錄后發(fā)現(xiàn),底價(jià)成交仍是市場主流,激烈爭奪的地塊也就是6月底的唐冶、韓倉河地塊以及8月的張馬屯地塊。

“土地供應(yīng)的區(qū)域分化比較明顯,住宅地塊成交的主力都在東部,像西客站片區(qū)主要是商業(yè)地塊,天橋和高新大多是工業(yè)用地?！敝旖f,統(tǒng)計(jì)顯示,從6月份以來,已出讓居住用地約3000畝,建筑體量為460萬平方米。

“濟(jì)南特別是東部新區(qū)高速發(fā)展,產(chǎn)業(yè)和人口聚集能力增強(qiáng),吸引力也越來越強(qiáng)?！鄙綎|大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,目前成交和爭搶的主力在東城,中央商務(wù)區(qū)建設(shè)不斷加快,加之新東站、軌道交通等交通網(wǎng)絡(luò)和周邊配套逐步完善,都預(yù)示著濟(jì)南東拓步伐再次提速,對周邊城市和購房者吸引力正在增強(qiáng)。

從全國的土地市場來看,北上廣深一線城市土地市場競爭激烈、地價(jià)較高,很多大型房企把注意力轉(zhuǎn)向二線城市中房價(jià)尚未大幅上漲的城市。濟(jì)南近年來房地產(chǎn)市場一直比較平穩(wěn),總體價(jià)格不高,引來不少外地大型房企入局。

“跟濟(jì)南同等類型的省會城市,比如鄭州、合肥等,無論是地價(jià)還是房價(jià),都比濟(jì)南高,鄭州的房子均價(jià)在13000元左右,相比之下,濟(jì)南的土地市場對房企更有吸引力?！敝旖f。

上半年供地少兩成

成交價(jià)漲了21%

統(tǒng)計(jì)顯示,上半年濟(jì)南商品房預(yù)售面積、銷售額分別增長15.9%和20.3%,住宅去庫存周期由年初9.6個(gè)月縮至7.7個(gè)月。綜合來看,住宅去庫存壓力不是很大,處于良性區(qū)間?！斑@也是房企拿地?zé)崆楦邼q至關(guān)重要的因素?！崩铊F崗說,除此之外,濟(jì)南實(shí)施舊城改造,居民房屋征收貨幣化補(bǔ)償比例提高了,拆遷居民購房需求旺盛,也帶動(dòng)了房地產(chǎn)一級市場向好。

庫存在持續(xù)下降,但上半年卻沒有足夠的土地流入市場。對此,省城一家負(fù)責(zé)土地熟化的公司負(fù)責(zé)人坦言,土地供應(yīng)之前要先進(jìn)行拆遷熟化,而拆遷有時(shí)不會像預(yù)期那樣順利,這需要時(shí)間和周期。而且拆遷之后的土地也不可能馬上就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,還取決于土地的熟化程度,這是影響土地供應(yīng)的一大因素。

由于濟(jì)南上半年住宅用地供應(yīng)同比少了22.9%,僅3543畝,住宅地塊成交價(jià)格已經(jīng)同比上升了21%,成交均價(jià)達(dá)到485萬元/畝。當(dāng)然,這主要緣于6月底成交的唐冶片區(qū)七宗住宅用地均出現(xiàn)了高溢價(jià)的情況,其中五宗溢價(jià)率在200%以上,拉高了整個(gè)住宅用地市場的成交均價(jià)?！翱傮w來說,處于穩(wěn)中上漲。”朱江說。

全年供地8000多畝

以往才五六千畝

記者了解到,為了保證住宅土地的充分供應(yīng),穩(wěn)定市場預(yù)期,近期,濟(jì)南將有1300余畝居住用地掛牌出讓。此外,根據(jù)年初供地計(jì)劃,年底前還有約4000畝居住用地可供應(yīng),各區(qū)各平臺將加快土地熟化,盡快推向市場。從今年全年看,住宅用地供應(yīng)量為8000多畝,將明顯超出以往每年五六千畝的供應(yīng)量,這也是近幾年來住宅用地供應(yīng)首次大幅增長。1月至8月的住宅供應(yīng)量,已經(jīng)相當(dāng)于以往全年的量。

此外,根據(jù)濟(jì)南的土地儲備情況,預(yù)計(jì)明年市區(qū)還有約8000畝經(jīng)營性用地可以投放市場。

年底前向市場投放的4000畝居住用地主要分布在哪兒?記者了解到,主要是歷城區(qū)彩石片區(qū)、王舍人片區(qū),歷下區(qū)劉智遠(yuǎn)片區(qū),天橋區(qū)鵲山片區(qū),市中區(qū)南北康片區(qū)等。

“像王舍人片區(qū),因新東站和地鐵建設(shè),未來的發(fā)展和規(guī)劃都比較好。南北康片區(qū)也是比較成熟的片區(qū),再加上鵲山片區(qū),可以滿足市民在省城東、南、西、北各個(gè)區(qū)域買房的需求?！崩铊F崗說。

業(yè)內(nèi)測算,未來4000畝的土地供應(yīng)可以形成700萬平米的開發(fā)量,這會對市場帶來怎樣的影響?朱江說,2013年至2015年,濟(jì)南的住宅預(yù)售面積分別是700萬平米、800萬平米、1000萬平米,“從今年的市場行情看,全年的成交量在1000萬平米左右。”朱江說,算上今年1月到8月初的土地供應(yīng),今年全年的住宅土地供應(yīng)將形成1300萬平米左右的市場供應(yīng),總體上可以滿足市場上的住宅需求。

“土地市場供應(yīng)四面開花,這也決定了未來住宅產(chǎn)品的分布是全市范圍的?！敝旖f,廣大購房者無需恐慌,也不要受近期部分熱地的影響去恐慌性買房,還得從個(gè)人居住需求出發(fā)。