前幾年深受開(kāi)發(fā)商和投資者青睞的商業(yè)地產(chǎn)，目前似乎步入困境。根據(jù)第一太平戴維斯的報(bào)告，今年二季度廣州主要優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金水平為每平方米每月652.4元，環(huán)比跌0.4%；面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力，購(gòu)物中心租金立場(chǎng)有所軟化，并不斷優(yōu)化品牌組合增加體驗(yàn)店鋪占比。不但如此，多處商鋪還出現(xiàn)銷(xiāo)售難、招商難，有些商鋪出現(xiàn)關(guān)門(mén)的情況。

現(xiàn)狀：新商場(chǎng)遲遲難開(kāi)業(yè)

前幾年深受年輕人喜歡的逛街場(chǎng)所流行前線(xiàn)，如今成了到地鐵站的“便捷通道”。日前記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然人流不少，但多數(shù)只是通過(guò)這里去旁邊的地鐵站，很少有人在店門(mén)前駐足詢(xún)價(jià)。不少店內(nèi)打出了“清貨一律10元”、“五折買(mǎi)一送一”等促銷(xiāo)招牌。一服裝店的老板說(shuō)，附近幾家經(jīng)營(yíng)服裝和飾品的店鋪都關(guān)門(mén)了，生意不好做，有時(shí)一天都做不了一單生意。記者看到，整個(gè)流行前線(xiàn)，商鋪關(guān)著門(mén)寫(xiě)著“轉(zhuǎn)讓”字樣的不下30家。

傳統(tǒng)商業(yè)中心的上下九，近期也出現(xiàn)多家商鋪關(guān)門(mén)。在上下九東段靠近人民路的一帶，南面一排11間商鋪，有4間拉上了卷閘，掛出“招租”字樣。記者撥打其中一間商鋪的招租電話(huà)，業(yè)主陳小姐表示，自己手上有3間商鋪，其中2間現(xiàn)在空置中，均為租約到期后租客不再續(xù)租。相關(guān)網(wǎng)站廣州二手電商商圈經(jīng)理蔡永堅(jiān)告訴記者，2003、2004年，上下九商鋪的租金能達(dá)3000元/平方米，現(xiàn)已跌到2000元/平方米，商鋪仍然招租難。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，由于商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈、招商經(jīng)營(yíng)越發(fā)困難，為此不少商場(chǎng)都紛紛推遲開(kāi)業(yè)，有的甚至開(kāi)業(yè)時(shí)間“遙遙無(wú)期”。

位于黃埔區(qū)科學(xué)城的大壯國(guó)際廣場(chǎng)，公寓自推出以來(lái)，取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。盡管如此，項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度仍十分緩慢。記者調(diào)查了解到，大壯國(guó)際廣場(chǎng)早在2014年上半年就開(kāi)放了營(yíng)銷(xiāo)中心，首期推出的是公寓和商鋪產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)曾宣稱(chēng)要打造“最大主題購(gòu)物公園”。如今兩年多時(shí)間過(guò)去了，項(xiàng)目?jī)?nèi)的大型購(gòu)物中心卻遲遲不見(jiàn)開(kāi)業(yè)，招商情況令人堪憂(yōu)。

海珠區(qū)某大型廣場(chǎng)原本計(jì)劃去年底開(kāi)業(yè)，但開(kāi)業(yè)無(wú)果后，負(fù)責(zé)人表示，由于招租的商家最后更換了一部分，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)時(shí)間延后。不過(guò)今年初計(jì)劃的5月開(kāi)業(yè)也未實(shí)施，整體開(kāi)業(yè)估計(jì)要到今年底。而這種現(xiàn)象，在其他區(qū)域也同樣存在。

原因：電商沖擊力難清除

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，實(shí)體商業(yè)的日子越來(lái)越難過(guò)，主要有以下幾個(gè)方面的原因：目前經(jīng)濟(jì)不景，內(nèi)需不足，貿(mào)易額下滑，導(dǎo)致零售業(yè)規(guī)模萎縮，收入下滑。另外，電商的沖擊，消費(fèi)習(xí)慣改變，很多購(gòu)物都通過(guò)網(wǎng)上完成，傳統(tǒng)商鋪收益越來(lái)越差。而且，前幾年商業(yè)地產(chǎn)正直上升期的時(shí)候，不少房企扎堆商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致如今供大于求，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的嚴(yán)重現(xiàn)象也越加突出。相似硬件、同類(lèi)型經(jīng)營(yíng)模式的商業(yè)都太多，太普遍，產(chǎn)品與服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越弱。

易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于廣州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)相對(duì)活躍，會(huì)使得部分傳統(tǒng)商鋪在租賃等層面有壓力，這也是值得注意的問(wèn)題。

出路：深耕調(diào)整+體驗(yàn)為王

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄認(rèn)為，今年下半年，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)多個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的入市。鑒于當(dāng)前不容樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場(chǎng)租金將承受下跌壓力，空置率也將有所攀升。隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，部分傳統(tǒng)業(yè)態(tài)將受到挑戰(zhàn)甚至撤出，購(gòu)物中心將迎來(lái)多樣化的租戶(hù)類(lèi)型，消費(fèi)體驗(yàn)將進(jìn)一步豐富。

戴德梁行的相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，線(xiàn)上線(xiàn)下零售商均在推陳出新、合縱連橫，廣州的各大實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商也在加快升級(jí)調(diào)整的步伐，優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、提升體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比，是商場(chǎng)調(diào)整的主旋律。與此同時(shí)，新型復(fù)合式業(yè)態(tài)也會(huì)嶄露頭角。

相關(guān)報(bào)道

4年前買(mǎi)的商鋪仍租不出去

原以為買(mǎi)了一個(gè)聚寶盆，馬上就能實(shí)現(xiàn)“一鋪富三代”的夢(mèng)想，然而，4年多時(shí)間過(guò)去了，買(mǎi)來(lái)的商鋪卻遲遲出租不出去，聚寶盆成了心頭病。這樣的遭遇讓投資商鋪的業(yè)主梁小姐既無(wú)奈又無(wú)助。聊起商鋪投資，梁小姐似有一肚子苦水：“不是所有商鋪都能賺錢(qián)的，關(guān)鍵還要看開(kāi)發(fā)商的招商能力，統(tǒng)一管理的能力。”

具備多年投資經(jīng)驗(yàn)的周先生則認(rèn)為，當(dāng)前，商鋪類(lèi)型日趨多樣化，有社區(qū)鋪、商場(chǎng)鋪、臨街鋪等等，各有利弊，選擇優(yōu)質(zhì)的商鋪很關(guān)鍵。例如社區(qū)先期商鋪準(zhǔn)入門(mén)檻一般比較低，價(jià)格往往處于低位，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。有社區(qū)人口的支持，社區(qū)商鋪較易出租或轉(zhuǎn)讓?zhuān)貓?bào)也相對(duì)穩(wěn)定。