2016年上半年，“地王”成為土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞。成交價(jià)、成交額、溢價(jià)率從一開始的一月一刷新，到后來一周一刷新，從一周一刷新到一天一刷新，最后甚至一天內(nèi)幾次打破剛出爐的紀(jì)錄。行業(yè)資產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)，專家提醒，這里面醞釀著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
上半年300城土地出讓金總額超萬億
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度以來，以上海、南京、蘇州、合肥為首的長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市地王頻出，二線城市地價(jià)領(lǐng)漲，部分城市土地市場(chǎng)存在過熱風(fēng)險(xiǎn)。
今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市樓面均價(jià)及溢價(jià)率持續(xù)上漲，土地出讓金總額為10818億元，同比增加34％。其中，全國(guó)40個(gè)大中城市中超過一半同比增加，漲幅前十的城市土地出讓金均翻倍。
樓面價(jià)方面，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1659元／平方米，同比上漲35％；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為2972元／平方米，同比上漲55％。溢價(jià)率方面，2016年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率41％，較去年同期上升31%；其中住宅類用地平均溢價(jià)率53％，較去年同期上升41%。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，2016年上半年，全國(guó)50大城市土地出讓金超過100億元的就達(dá)到了3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億元的達(dá)到了51宗，單宗地超過10億元的高總價(jià)地塊已經(jīng)超過200宗。而溢價(jià)率方面，地塊溢價(jià)率超過100%的高達(dá)89宗，同比上漲45倍，溢價(jià)率超過50%的144宗，同比上漲8.5倍。
值得一提的是，土地市場(chǎng)熱度難減，但分化嚴(yán)重。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)土地出讓金排名前二十城市成交總額就達(dá)6917億元，成交額同比增加55%，占全國(guó)成交額比重超過60%，全國(guó)50大城市土地出讓金高達(dá)9655.9億元，同比上漲38.5%，占全國(guó)成交額比重超過90%。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，在一線城市存量土地稀缺的背景下，品牌房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線重點(diǎn)城市拿地，土拍頻現(xiàn)地王盛宴，城市、區(qū)域、板塊地價(jià)紀(jì)錄屢被刷新，并帶動(dòng)出讓金整體上漲。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本輪市場(chǎng)爆發(fā)的主要導(dǎo)火線與原因都在于信貸的釋放量，居民杠桿在不斷增加，從而形成了泡沫。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控放松情況下，天量貨幣大水漫灌，部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不力的三四線城市，不得不依靠地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激，產(chǎn)生對(duì)區(qū)域樓市短期的利好拉動(dòng)。
????開發(fā)商輪流“坐莊”催漲地價(jià)
值得注意的是，土地價(jià)格的飆漲不僅僅由于政策與信貸的推動(dòng)。有業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商輪流坐莊、通過制造新地王解套舊地王也是造成地價(jià)節(jié)節(jié)上漲的重要原因。
以2015年10月拍出的北京孫河新地王為例，其成交樓面價(jià)高達(dá)5.38萬元/平方米，它的拍出就將中糧地產(chǎn)2013年以4.8萬元/平方米摘得的孫河前地王解套。同時(shí)，保利首開剛剛聯(lián)合拿下的北京常營(yíng)地王更是直接讓2014年年中奪下該區(qū)域地王的恒大“長(zhǎng)舒了一口氣”，此前，恒大樓面價(jià)成本高達(dá)5萬元/平方米左右。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，新地王的拍出帶來的價(jià)格預(yù)期，讓其周邊的項(xiàng)目更有漲價(jià)的底氣。“像上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過于在周邊有在售項(xiàng)目的開發(fā)商，廈門國(guó)貿(mào)、龍湖、金地等房企紛紛以地王為噱頭促銷提價(jià)。”
除開發(fā)商相互“抬轎”外，開發(fā)商偶爾也“自己坐莊”。今年6月30日，象嶼地產(chǎn)以高達(dá)193%溢價(jià)競(jìng)得上海奉賢區(qū)南橋新城一宅地，總價(jià)21.2億元，樓面地價(jià)2.63萬元／平方米；而在1個(gè)月前，象嶼地產(chǎn)則在同一區(qū)域以總價(jià)21.5億元、樓面價(jià)2.26萬元／平方米的價(jià)格拿下一塊宅地，用時(shí)一個(gè)月實(shí)現(xiàn)“自我解套”。
再如2015年8月，陽光城以樓面價(jià)49236元／平方米奪得上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)一幅地塊，刷新了該公司曾在2014年11月創(chuàng)下的該板塊最高樓面價(jià)紀(jì)錄。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉說，在同一區(qū)域接連拿地、刷新樓面價(jià)紀(jì)錄無疑是房企降低拿地風(fēng)險(xiǎn)的好辦法?！暗赝鯓潜P第一批少量推出保本甚至虧本銷售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。土地本身的增值及房?jī)r(jià)的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎(chǔ)。一定程度上講，拉長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)周期之后，后面物業(yè)的銷售可以對(duì)沖前期物業(yè)虧損的狀況，總體上實(shí)現(xiàn)地王樓盤的盈利及開發(fā)價(jià)值。”
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱則表示，高價(jià)拿地也是房企在資本市場(chǎng)存續(xù)的一種方法?！吧鲜蟹科筘?cái)務(wù)報(bào)表的資產(chǎn)計(jì)算是由其開發(fā)的商品房庫存以市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估計(jì)算而來。因此，雖然地價(jià)依然高企，但如果不拿地，上市房企在資本市場(chǎng)上的故事就講不下去。沒有土地儲(chǔ)備的房企，就相當(dāng)于沒帶彈藥上戰(zhàn)場(chǎng)的士兵，所以只能硬著頭皮與金融機(jī)構(gòu)合作拿地，把地價(jià)越抬越高?！?/p>
????下半年政策趨緊土地泡沫風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)
近日，中央首次提出要抑制資產(chǎn)泡沫，被業(yè)內(nèi)解讀為劍指房地產(chǎn)吸金黑洞。
CRIC研究中心研究員楊科偉表示，從上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)看，6.7%的GDP增速高于6.5%的目標(biāo)，但很大部分源于上半年地產(chǎn)發(fā)力，而資產(chǎn)泡沫主要聚焦在房地產(chǎn)行業(yè)。
楊科偉說，早在今年4月A股上市公司集中公布的2015年財(cái)報(bào)中，諸多企業(yè)去年凈利潤(rùn)不足1500萬元，部分上市公司即便拼盡一年利潤(rùn)也無力購(gòu)得北上廣深一套住宅；相反，在一線城市買房一年漲價(jià)增值部分相當(dāng)于辛辛苦苦干事業(yè)一年利潤(rùn)。雖有夸張之處，但也充分反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。
“在貨幣政策持續(xù)寬松情況下，資金并未‘脫虛入實(shí)’，而是轉(zhuǎn)向進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?！睏羁苽ケ硎?，房地產(chǎn)業(yè)造富效應(yīng)成倍放大，這一點(diǎn)M1、M2增速“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大以及民間投資增速不斷下滑便可見一斑。
張大偉表示，在現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)市場(chǎng)上，經(jīng)?？梢杂^察到的經(jīng)驗(yàn)現(xiàn)象是，在沒有顯著基本面變化的情況下，資產(chǎn)價(jià)格卻會(huì)持續(xù)上升，從而產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。而從資本市場(chǎng)看，主要的資產(chǎn)泡沫有股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)，2015年股市進(jìn)入熊市，當(dāng)下的一二線城市房?jī)r(jià)飆升，基本就可以定義為資產(chǎn)泡沫。
今年7月21日央行發(fā)布的貸款數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)新增貸款7.53萬億元，而其中的個(gè)人購(gòu)房貸款就增加了2.36萬億元，比重達(dá)到了31%。值得一提的是，上半年新增住房貸款額幾乎相當(dāng)于去年全年新增房貸額。
張大偉說，2015年相關(guān)的政策還是“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求”，而在2016年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上則從“加快”變成了“有序”。
楊科偉認(rèn)為，對(duì)部分熱點(diǎn)城市，政策轉(zhuǎn)變的信號(hào)已經(jīng)非常明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去杠桿”化也勢(shì)在必行。隨著后續(xù)“抑制資產(chǎn)泡沫”的具體措施落地，無疑將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極大沖擊，特別是部分熱點(diǎn)二線城市，市場(chǎng)將面臨量縮滯漲局面。
截至7月27日，年內(nèi)搶地最積極的50房企合計(jì)拿地為6221.75億元，合計(jì)建筑面積為9622萬平方米，平均拿地成本為6466元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4261元每平方米，企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)51.8%，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)再度增加。
張大偉也指出，截至6月下旬，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過3萬元的地塊合計(jì)有59宗，合計(jì)土地出讓金為1919.38億元，截至2016年6月16日，這些地塊銷售額只有224.8億元。這意味著若按照目前市場(chǎng)正常的銷售利潤(rùn)，這部分地王的總貨值預(yù)期為3800億元。224億元的銷售額，目前來看只相當(dāng)于一年的資金成本，這里面醞釀著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
