當(dāng)下拿地 餡餅還是陷阱？

業(yè)界認(rèn)為，非理性的拿地行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)；部分大房企轉(zhuǎn)向并購(gòu)

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，僅7月前10天，全國(guó)單幅地塊成交金額超過(guò)5億的地塊達(dá)29宗，其中溢價(jià)率超50%的地王達(dá)18宗。一二線城市高燒不退的土地市場(chǎng)，引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的警惕。而6月底，“地產(chǎn)狂人”、融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也表態(tài)，暫停在一級(jí)市場(chǎng)上拍地。

那么，當(dāng)下拿地，是“餡餅”還是“陷阱”？如果不拿地，房企又有什么路數(shù)？

土地風(fēng)險(xiǎn)加劇

6月底，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在合肥項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上透露，融創(chuàng)已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)停止申請(qǐng)拿地。至于一級(jí)市場(chǎng)拍地什么時(shí)候重啟，要視后續(xù)信貸政策而定，但是融創(chuàng)的并購(gòu)不會(huì)停。

孫宏斌毫不諱言當(dāng)前土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，“我原來(lái)說(shuō)有些一線城市風(fēng)險(xiǎn)很大，現(xiàn)在個(gè)別二線城市風(fēng)險(xiǎn)也很大，地價(jià)這么漲、這么貴，是不可持續(xù)的?！?/p>

這引發(fā)了業(yè)界的警惕。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟陳云峰表示，孫宏斌屬于先知先覺(jué)的開發(fā)商，一些房企的拿地行為屬于賭，看房?jī)r(jià)能否翻一番，但這種可能性幾乎沒(méi)有。

而在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，當(dāng)前在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了普遍性的地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)現(xiàn)象，這種不理性、不健康的拿地行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。

有關(guān)人士擔(dān)心，未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境一旦有波動(dòng)，會(huì)加劇風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，近期就傳出銀行下半年收緊開發(fā)貸的消息。

????要回避周期波動(dòng)

那么，現(xiàn)在拿地，到底是“餡餅”還是“陷阱”？房企不惜代價(jià)拿地為哪般？

融僑集團(tuán)股份有限公司副總裁、首席投資官康紅恩認(rèn)為，現(xiàn)在拿地是“陷阱”還是“餡餅”，不能一概而論。拿地考驗(yàn)房企的耐心、勇氣、遠(yuǎn)見、克制力和紀(jì)律性。在高價(jià)地時(shí)，房企要適可而止，在不同時(shí)間窗口、不同城市、不同項(xiàng)目中，耐心尋找投資機(jī)會(huì)。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，近期頻頻出現(xiàn)的地王集中在幾個(gè)大城市，房企的投資策略一致，即強(qiáng)化對(duì)重點(diǎn)一二線城市的投資，它們看中的是這些城市后續(xù)人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的速度會(huì)加快，因此，當(dāng)前拿地談不上“陷阱”，關(guān)鍵需要回避房地產(chǎn)周期波動(dòng)。

并購(gòu)成新戰(zhàn)術(shù)

既要增加土地儲(chǔ)備，又怕拿地風(fēng)險(xiǎn)太高，有什么辦法解決？孫宏斌的答案是并購(gòu)。融創(chuàng)行政總裁汪孟德在今年的股東大會(huì)上表示，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備2/3以上為收購(gòu)、并購(gòu)獲得。另?yè)?jù)券商申萬(wàn)宏源的統(tǒng)計(jì)，2015年至2016年5月，融創(chuàng)收購(gòu)了46個(gè)項(xiàng)目，需要支付的權(quán)益費(fèi)用為300億元。

與融創(chuàng)同屬行業(yè)公認(rèn)“收購(gòu)?fù)酢钡暮愦?，也在加大并?gòu)力度。今年6月19日，恒大收購(gòu)嘉凱城。而去年，恒大從新世界、周大福、中渝置地、華人置業(yè)等房企手中收購(gòu)項(xiàng)目共計(jì)15個(gè)，總金額達(dá)602億。

此外，碧桂園也將獲取土地儲(chǔ)備的重心逐步放到收購(gòu)現(xiàn)成項(xiàng)目上。

事實(shí)上，最近幾年，通過(guò)并購(gòu)項(xiàng)目或公司間接增加土地儲(chǔ)備的方式，成為擴(kuò)張型房企進(jìn)入市場(chǎng)的新戰(zhàn)術(shù)。高盛高華證券發(fā)布研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)今年四季度至明年一季度前后，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購(gòu)杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企通過(guò)并購(gòu)拿地可避免招拍掛市場(chǎng)上的土地高溢價(jià)、周轉(zhuǎn)速度較快等。不過(guò)，并購(gòu)涉及各個(gè)方面，因此難度較大。嚴(yán)躍進(jìn)提醒，收購(gòu)后企業(yè)如何經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，雙方資源如何協(xié)調(diào)，都需要房企掌握好平衡術(shù)。(記者 張曉蘭)