眾所周知，剛需產(chǎn)品受市場變化的影響較大，而作為房地產(chǎn)市場金字塔頂端的高端物業(yè)，市場卻一直波瀾不驚。但是從今年三月份以來，據(jù)了解，隨著各種稅收減免以及營改增等政策的落地，高端物業(yè)成交不斷回暖。

高端市場開始走高

根據(jù)青島銳理新媒體提供的數(shù)據(jù)顯示，從2016年3月份開始，120平方米以上戶型成交量增加迅速，3月份全市成交3137套，比2月份多出2167套，4月份成交繼續(xù)走高，成交3946套，剛剛過去的五月份，更是完美演繹了樓市的 “紅五月”，成交高達5732套。而2015年，120平方米以上戶型，市場成交最高的7月份，全市總成交也不過只是3239套。

在120平方米以上的改善性需求戶型中，144平方米以上的戶型以往都被定義為非普通住宅，屬于房地產(chǎn)市場金字塔塔尖的產(chǎn)品。而從今年3月份開始，這部分產(chǎn)品的成交也出現(xiàn)明顯的上升。

根據(jù)青島銳理新媒體提供的數(shù)據(jù)可見，今年2月份，全市145平方米以上的戶型成交量為379套，到了3月份，成交量已經(jīng)上升到989套，四月份繼續(xù)上升，成交1210套，五月成交再上新臺階，成交量為1766套，比2015年最高成交月份7月份還高出202套，而2015年的其他月份，成交大都在六七百套左右。

新房高端物業(yè)成交明顯走高，二手房市場也同樣。

“成交上漲了三成左右”，太平洋房屋麥島店店長唐超告訴記者，以往一個月能成交10套左右，而現(xiàn)在一個月至少能成交十五、六套，成交上升非常顯著?！半m然成交套數(shù)不能同剛需或者純改善的房子相比，但是因為高端物業(yè)大都是200平方米以上，總價在600萬至1000萬元之間，一個月能增加五六套已經(jīng)非常不錯了?！碧瞥嬖V記者。

新房成交周期縮短

新房市場的紅火已經(jīng)毋庸置疑，昔日找關(guān)系買房重現(xiàn)。而據(jù)了解，除了一些剛需樓盤成交火爆外，最近一段時間以來，一些大戶型的項目也銷售都不錯，以往半年甚至一年才能完成的任務，現(xiàn)在一兩個月就實現(xiàn)。

記者在魯商藍岸麗舍項目看到，已經(jīng)開盤的一期項目銷售已經(jīng)基本結(jié)束。項目負責人楊治中介紹，3月份以后，新房市場迅速升溫，庫存得到快速消化。今年年初公司去庫存的計劃大概有二百多套，這也就是去年、前年的庫存量，現(xiàn)在用了三個半月的時間把這些庫存量全部消化光了，也就說現(xiàn)在整個項目推出的以往的房源一套都沒有了。該負責人說，今年基本用了四個月的時間完成了去年全年的銷售量，公司給項目定的任務是五個億，大概在五到六月份項目就能完成全年任務。

根據(jù)銳理新媒體提供的數(shù)據(jù)可以看出，在魯商藍岸麗舍項目推出的房源中，超過一半以上的房源為145平方米以上的戶型，在其總的成交中，這些大戶型成交套數(shù)占比則占到了62.5%，而今年以來，大戶型的成交占比更是達到了70%。

?二手房價格微漲

高端物業(yè)回暖在新房市場的表現(xiàn)更多為成交周期的縮短，在二手房市場，更多則是價格的變化。

“同樣面積的房子，原來房東報的價格賣不了，但是現(xiàn)在這個價格就能成交了?！碧瞥嬖V記者，從這個方面說，其實高端物業(yè)的價格出現(xiàn)了上漲。

以麥島金岸一套165平方米的房子為例，2月份時，報價大概在560萬元左右，但是最終成交價格大約是五百三四十萬元，而到了四五月份，同樣的房子，五百六七十萬元都可以成交。“2月份到現(xiàn)在，高端物業(yè)價格大概能上漲了6%左右?！碧瞥f。

稅收、貸款政策齊發(fā)力

高端物業(yè)的回暖，同稅收政策減免和貸款政策放松有著非常大的關(guān)系。

太平洋房屋金帝山莊店負責人趙玉科公司記者，2月22日，國家出臺契稅、營業(yè)稅雙降政策：首套住房且面積在90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%稅率征收契稅。此外，購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；滿兩年以上住房對外銷售的免征營業(yè)稅。

而之前，青島的契稅政策為不管首套還是非首套，面積超過144平方米的非普通住宅要征收3%的契稅，滿兩年后出售要征收差額5.6%的營業(yè)稅.

以一套500萬元的高端物業(yè)為例，假設(shè)該房產(chǎn)之前購買價為300萬，購買已滿兩年，那么再次出售，除了要交總額3%的契稅外，還要交差額200萬的5.6%的營業(yè)稅，總額為500萬元×3%+200萬元×5.6%=15萬元+11.2萬元=26.2萬元。“二、三十萬元對客戶還是有一定壓力的?！壁w玉科告訴記者。

不僅如此，趙玉科還告訴記者，5月1日之后實施的營改增政策則是減少了兩年之內(nèi)高端物業(yè)的稅費。按照原來政策，兩年以內(nèi)144平方米以上的戶型要交全額5.6%的營業(yè)稅，但是現(xiàn)在按照營改增政策，大概需要繳納總額4.5%的增值稅即可。同樣500萬元的房產(chǎn)，可以少交5.5萬元。

除了稅收政策減免外，貸款政策的放松也對高端物業(yè)影響加大，特別是房屋總額在四五百萬元左右的房產(chǎn)。唐超告訴記者，根據(jù)他的從業(yè)經(jīng)驗，購買房屋總額在七八百萬元的購房者一般來說采用銀行貸款的比較少，但是四五百萬元的房子貸款的購房者比例還是比較高，能占到成交客戶的六七成。

的確，根據(jù)當前政策，首套房首付比例由原來的三成降為兩成，二套房首付比例則由原來的六成降為三成，特別是二套房首付比例大幅度降低，對于降低客戶購買房屋時的資金壓力還是非常有利。不僅如此，據(jù)了解，當前，很多銀行的按揭貸款利率還從原來的基準降低八五折，有些銀行甚至還做到了八三折。

“不管是稅收政策減免，還是銀行貸款放松，這些對高端物業(yè)購買客戶而言，都是絕對的利好，這也是導致最近一段時間以來高端物業(yè)持續(xù)回暖的關(guān)鍵因素?！碧瞥嬖V記者。 本報記者 鞠培霞