（原標(biāo)題：寧高寧開(kāi)始搭建第三座城 如何看懂中國(guó)金茂這步棋）

在締造了華潤(rùn)萬(wàn)象城和中糧大悅城之后，寧高寧開(kāi)始搭建第三座城。

5月19日，寧高寧在中國(guó)金茂商業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)布會(huì)上亮相。這是他離開(kāi)中糧集團(tuán)，獲任中化集團(tuán)和中國(guó)金茂董事長(zhǎng)之后首次站在媒體的聚光燈前。

“覽秀城”是寧高寧為中國(guó)金茂商業(yè)地產(chǎn)版圖的新命名。“覽秀”取自杜甫《望岳》中的“一覽眾山小”，“造化鐘神秀”，英文名則是“Mall of Splendor”。

在發(fā)布會(huì)上，中國(guó)金茂總裁李從瑞公布了未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃：金茂商業(yè)將在輕重并舉，創(chuàng)合創(chuàng)新戰(zhàn)略指引下，到2018年實(shí)現(xiàn)管理面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，確保所管理的資產(chǎn)具有良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，早日具備上市條件，擇期進(jìn)軍資本市場(chǎng)。

寧高寧的“第三座城”

雖然寧高寧在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中有足夠經(jīng)驗(yàn)，但目前商業(yè)地產(chǎn)一片“紅海”，他掌舵后能否帶領(lǐng)中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展？

從華潤(rùn)到中糧，寧高寧一手創(chuàng)建萬(wàn)象城和大悅城兩個(gè)品牌。這為他在商業(yè)地產(chǎn)界贏得美名。

2004年，當(dāng)占地8萬(wàn)平方米、總建筑面積50萬(wàn)平方米的深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城問(wèn)世時(shí)，外界無(wú)不震撼，這個(gè)仿照東京銀座的商業(yè)綜合體也成為國(guó)內(nèi)Shopping Mall的范本。

第一個(gè)萬(wàn)象城落地后沒(méi)多久，寧高寧就接到一紙調(diào)令，他的戰(zhàn)場(chǎng)由華潤(rùn)變?yōu)橹屑Z。

2005年，寧高寧對(duì)中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)給出了清晰定位，成為城市中高檔住宅的主要提供者。在完成對(duì)深寶恒國(guó)有股份的受讓后，中糧地產(chǎn)正式更名成立，并成為中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺(tái)。

緊隨其后，寧高寧決定劃分中糧投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù)，主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中糧置業(yè)也由此成型。理清架構(gòu)只是寧高寧對(duì)中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)出的第一副藥，對(duì)中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，更深的烙印還是大悅城品牌的創(chuàng)立。

除了項(xiàng)目的定名外，寧高寧也明確了大悅城的定位以及首個(gè)項(xiàng)目的選址，并助推這個(gè)商業(yè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)登陸資本市場(chǎng)的最后一躍。

寧高寧直言，金茂往前走，就必須要進(jìn)行創(chuàng)新，而且應(yīng)該是突破性的，不是簡(jiǎn)單地把樓改一下顏色，或者在里面搞一些活動(dòng)。過(guò)去購(gòu)物占60%，現(xiàn)在購(gòu)物占40%，可能還要降，但是體驗(yàn)越來(lái)越多，現(xiàn)在繼續(xù)做一個(gè)big box把人趕進(jìn)去比較難。

去哪兒上市？

目前來(lái)說(shuō)，金茂商業(yè)屬于中國(guó)金茂的自持板塊。金茂商業(yè)旗下?lián)碛猩虅?wù)配套商業(yè)、旅游地產(chǎn)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、城市級(jí)商業(yè)中心四大零售商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)，零售商業(yè)面積已超過(guò)80萬(wàn)平方米。

據(jù)中國(guó)金茂2015年報(bào)，商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入12.59億元，占收入總額7%，較上年增長(zhǎng)7%，主要由于集團(tuán)旗下寫(xiě)字樓業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)；酒店經(jīng)營(yíng)收入約19億元，占收入總額10%，較上年增長(zhǎng)6%。

對(duì)于“到2018年實(shí)現(xiàn)管理面積超過(guò)200萬(wàn)平方米”的目標(biāo)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，金茂商業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于能夠保證實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，因?yàn)槌钟械膬?yōu)勢(shì)，便于統(tǒng)一規(guī)劃，這是與散售最大的不同。

對(duì)于金茂大跨步發(fā)展面臨的瓶頸，王永平認(rèn)為，外部市場(chǎng)環(huán)境比較復(fù)雜，與寧高寧當(dāng)年打造萬(wàn)象城和大悅城已經(jīng)有很大不同。目前商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)大于機(jī)遇，用通俗的語(yǔ)言來(lái)講就是“項(xiàng)目多了、電商過(guò)了、創(chuàng)新弱了”。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)度開(kāi)發(fā)，電商在沖擊實(shí)體商業(yè)。反腐是正確的，但是把高端消費(fèi)給擠出了市場(chǎng)，另外商業(yè)本身創(chuàng)新能力不夠，新興人類(lèi)對(duì)于品牌消費(fèi)轉(zhuǎn)向了品質(zhì)品味消費(fèi)，要求商業(yè)調(diào)性很高。“這是商業(yè)地產(chǎn)商都需要面對(duì)的。”

對(duì)于金茂商業(yè)登錄A股還是港股？金茂相關(guān)人士表示，金茂商業(yè)不排除A股上市的可能，但是A股上市難度比較大，未來(lái)會(huì)根據(jù)資本市場(chǎng)的訴求來(lái)決定上A股還是港股。

到二線(xiàn)城市拿地

關(guān)于中國(guó)金茂未來(lái)3年的目標(biāo)，金茂方面表示，在去年的基礎(chǔ)上，到2019年銷(xiāo)售金額達(dá)到800億元，力爭(zhēng)用5年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)公司營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)總額翻一番的整體目標(biāo)，其中開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、持有運(yùn)營(yíng)與金融服務(wù)等三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占比貢獻(xiàn)為7 2 1，三項(xiàng)業(yè)務(wù)盈利占比達(dá)到5 3 2，各業(yè)務(wù)間實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)。通過(guò)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，將中國(guó)金茂逐漸打造成為規(guī)模適度、效益良好、品質(zhì)領(lǐng)先、服務(wù)突出的地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿。

換句話(huà)說(shuō)，在央企整合的大背景下，中國(guó)金茂如能崛起，主力貢獻(xiàn)依然靠開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。

在中國(guó)金茂2015年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李從瑞表示，2016年要完成360億元的簽約銷(xiāo)售，其中有300億元來(lái)自二級(jí)開(kāi)發(fā)，還有60億元是一級(jí)開(kāi)發(fā)。300億元的二級(jí)開(kāi)發(fā)里面對(duì)應(yīng)的貨值大概是450億元，所以去化只要在60%~70%，就能夠完成銷(xiāo)售目標(biāo)。就分布而言，60%是在一線(xiàn)城市。

李從瑞表示，從中國(guó)金茂來(lái)看，二線(xiàn)城市正在出現(xiàn)機(jī)會(huì)，一線(xiàn)城市由于地價(jià)過(guò)高，競(jìng)爭(zhēng)力正在減弱，所以中國(guó)金茂2016年會(huì)更關(guān)注一些經(jīng)濟(jì)比較活躍的二線(xiàn)城市。經(jīng)濟(jì)活躍體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：一是GDP增長(zhǎng)能夠在8%以上，比全國(guó)6.5%水平要高出1到2個(gè)百分點(diǎn)；二是希望人口是凈流入；三是商品房的銷(xiāo)售周期比較健康。

李從瑞認(rèn)為，中國(guó)金茂目前主要布局五大區(qū)域，比如說(shuō)在華北區(qū)域，會(huì)關(guān)注鄭州和天津、濟(jì)南；華中地區(qū)會(huì)關(guān)注武漢、合肥；華南地區(qū)，會(huì)關(guān)注廈門(mén)、深圳；華東區(qū)域，主要還是集中在原先已經(jīng)進(jìn)入的這些城市。

地價(jià)高企已成為一二線(xiàn)城市的主要特征，對(duì)于如何增加土地儲(chǔ)備？對(duì)金茂來(lái)說(shuō)，要在2019年實(shí)現(xiàn)800億元的規(guī)模，二線(xiàn)城市必定會(huì)是關(guān)鍵。李從瑞指出，中國(guó)金茂的預(yù)算中，每年將拿出200億元來(lái)進(jìn)行土地購(gòu)置。“這里面大多數(shù)都會(huì)采取合作的方式，目前我們合作的大概是40%~ 50%。當(dāng)然，未來(lái)也不排除通過(guò)并購(gòu)的機(jī)會(huì)來(lái)完成快速發(fā)展。”

在中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2011年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜TOP50》中，方興地產(chǎn)（中國(guó)金茂前身）銷(xiāo)售金額110億元，排名第40位。在《2015年度房企銷(xiāo)售金額TOP100》中，中國(guó)金茂銷(xiāo)售額過(guò)300億元，排名第27位。而同為央企的中海地產(chǎn)銷(xiāo)售排名第5、華潤(rùn)置地銷(xiāo)售排名第8、招商蛇口排名第14、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)排名第18、中國(guó)鐵建排名第19。