最新數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)總體繼續(xù)上漲，上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，部分二線(xiàn)城市環(huán)比漲幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大，有些已超過(guò)一線(xiàn)城市漲幅。

大中城市房?jī)r(jià)普漲的原因是什么？對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀怎么看？未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？記者采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家。

“輪漲”原因是什么

“4月份一線(xiàn)城市漲幅較上月有所放緩，二三線(xiàn)城市漲幅開(kāi)始擴(kuò)大。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)說(shuō)，從同比數(shù)據(jù)看，4月份一二線(xiàn)城市漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，三線(xiàn)城市由降轉(zhuǎn)升。

“此番大中城市房?jī)r(jià)普漲是前期一系列政策發(fā)揮作用的效果。”民生銀行首席分析師溫彬分析說(shuō)，為加快去庫(kù)存，二三線(xiàn)城市出臺(tái)了一系列旨在鼓勵(lì)去庫(kù)存的稅收信貸政策，從一季度看，銀行信貸投放比較大的重點(diǎn)城市，恰好是房地產(chǎn)成交和價(jià)格活躍的熱點(diǎn)城市，支撐了這些二三線(xiàn)城市的樓市快速增長(zhǎng)。此外，隨著房貸首付比例下降、貸款利率下調(diào)，降低了購(gòu)房人群利用信貸購(gòu)房的資金成本，也助于樓市加速升溫。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛認(rèn)為，房?jī)r(jià)“輪漲”的原因有5個(gè)：一是中央和地方去庫(kù)存等宏觀(guān)政策的實(shí)施，激勵(lì)了消費(fèi)和投資需求；二是部分二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市庫(kù)存不多，市場(chǎng)供求相對(duì)緊張；三是在目前背景下，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的規(guī)模大，住房需求強(qiáng)勁；四是受一線(xiàn)城市前期房?jī)r(jià)暴漲的傳染和波及，二三線(xiàn)城市市場(chǎng)預(yù)期改變；五是一線(xiàn)城市在暴漲后對(duì)房地產(chǎn)投資和投機(jī)的嚴(yán)控措施，使得投資和投機(jī)向二三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。

“輪漲”利弊有哪些

“今年1至4月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持回升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售金額保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格總體有所上漲，房地產(chǎn)投資在恢復(fù)性上漲。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)指出，“房地產(chǎn)的回升對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。一季度，房地產(chǎn)增長(zhǎng)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率提升。”

溫彬認(rèn)為，隨著城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛；另一方面，從全國(guó)總體看，城市間漲勢(shì)出現(xiàn)新變化，一線(xiàn)城市漲幅環(huán)比有所放緩，二三線(xiàn)城市漲幅開(kāi)始擴(kuò)大，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的趨勢(shì)。

“從這一輪房?jī)r(jià)上漲，可以清晰地看到投資客的身影。房地產(chǎn)還在去庫(kù)存的過(guò)程中，如果房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，這并不是好事。”中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“投資客很活躍，民間資本在抽身股市后，由于制造業(yè)低迷，缺乏合適投資渠道，所以大量投資房產(chǎn)地，房?jī)r(jià)上漲有相當(dāng)一部分是投資推動(dòng)的，而不是消費(fèi)推動(dòng)的。并且從一線(xiàn)城市向二線(xiàn)城市波及，推高了房?jī)r(jià)，要客觀(guān)分析影響。”

溫彬也指出，一些投機(jī)性需求在此輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中發(fā)揮了助推作用。一些房地產(chǎn)中介、互聯(lián)網(wǎng)P2P信托等提供“首付貸”，給購(gòu)房者加杠桿，這也導(dǎo)致未來(lái)樓市出現(xiàn)暴漲暴跌的風(fēng)險(xiǎn)上升，需要警惕。另外，當(dāng)前國(guó)內(nèi)部分城市開(kāi)發(fā)商購(gòu)地?zé)崆楦邼q，蘇州、南京等地高價(jià)地王頻現(xiàn)，已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商后期應(yīng)該謹(jǐn)慎。

未來(lái)房?jī)r(jià)怎么走

對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，溫彬預(yù)測(cè)，整體將呈現(xiàn)趨緩態(tài)勢(shì)，“經(jīng)過(guò)去年三季度至今年上半年樓市的快速上漲，總體上看樓市將進(jìn)入調(diào)整期，隨著前期剛需釋放以及預(yù)期調(diào)整，下半年以后房?jī)r(jià)漲幅將同比趨緩，且不排除個(gè)別城市會(huì)出現(xiàn)價(jià)滯量縮、價(jià)格環(huán)比下降的情況。”

“住房具有消費(fèi)和投資兩種功能，消費(fèi)是人人需要的基本功能。一方面要通過(guò)各種形式滿(mǎn)足住房的剛需，另一方面也要抑制不合理的投機(jī)。”葉劍平指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)并不僅僅是自身因素決定的，隨著大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，投資將更多轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，用于生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型升級(jí)和研發(fā)。這樣才能從根本上避免房?jī)r(jià)無(wú)理性過(guò)快上漲。”

“從目前來(lái)看，三四線(xiàn)去庫(kù)存效果并不理想，政策方面應(yīng)當(dāng)因地施策，避免‘一刀切’，否則將加重樓市結(jié)構(gòu)失衡。”溫彬分析指出，由于一線(xiàn)城市人口凈流入，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好，房地產(chǎn)需求上漲更快，而三四線(xiàn)城市面臨著更為嚴(yán)重的失血局面，這與去杠桿政策出臺(tái)初衷背道而馳。“單純靠金融杠桿化解庫(kù)存，將對(duì)未來(lái)造成很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高三四線(xiàn)樓市去庫(kù)存的關(guān)鍵在于提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。”

“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，可根據(jù)情況及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策措施，包括采取必要的臨時(shí)性行政措施。”倪鵬飛建議。