偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉

新華網(wǎng)5月10日北京電（王帥） 人的流動(dòng)性和不動(dòng)產(chǎn)的固定性這兩種截然相反卻又緊密相連的狀態(tài)已是全球化的認(rèn)知常態(tài)。城市化發(fā)展至今，社群的渴望和自助的理想不謀而合地走到了一起，流動(dòng)的人和不動(dòng)的房產(chǎn)從來沒有像今天這樣彼此期待。

如果說過去一段時(shí)間交通的改善、城市的互聯(lián)實(shí)現(xiàn)的是物理空間短暫改變的滿足，那么，在現(xiàn)階段，供應(yīng)方和需求方的對(duì)接變得越來越具體，即人的社會(huì)化流動(dòng)不僅僅希望獲得空間的轉(zhuǎn)變，其思考重點(diǎn)在子女教育、父母養(yǎng)老以及自己的生活品質(zhì)以外，每一個(gè)獨(dú)立的流動(dòng)的社會(huì)化的人對(duì)就業(yè)的匹配度和經(jīng)濟(jì)的活躍性愈加重視，這種對(duì)復(fù)合型生活服務(wù)的思維甚至成為人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)選擇的全球性趨勢。

換言之，資產(chǎn)的質(zhì)量成為影響人們社會(huì)流動(dòng)的關(guān)鍵因素，并且，資產(chǎn)的質(zhì)量變得越來越細(xì)致、豐富、多元，除了價(jià)格以外，它還涵蓋了生活、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、公共空間、就業(yè)機(jī)會(huì)、鄰里關(guān)系、知識(shí)獲得甚至包括心情指數(shù)，它們一起組成資產(chǎn)的價(jià)值或者說資產(chǎn)的質(zhì)量。

以房子為代表的資產(chǎn)從來沒有像過去十年那樣“重”，而今，人們對(duì)資產(chǎn)的理解發(fā)生了改變，房產(chǎn)保值、?！爸亍绷诉@么多年以后，由于廣泛的生活的延展功能的介入，它不同于過去的單一的物理層面的沉重，它復(fù)合、充盈，變得前所未有的“輕”。

因此，當(dāng)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代結(jié)束以后，輕資產(chǎn)就不再只是開發(fā)商的事情，實(shí)際上，對(duì)每一個(gè)人而言，對(duì)房產(chǎn)的輕與重的理解必將是普遍共識(shí)，尤其是當(dāng)社會(huì)流動(dòng)加劇、加速的時(shí)候，固有的居奇購買房產(chǎn)的意識(shí)已然落伍，這是因?yàn)?，價(jià)格以外，房產(chǎn)的價(jià)值或者說資產(chǎn)的質(zhì)量有了更完善的參照系，海外置業(yè)尤其如此。

先找人再找房

2016年5月7日，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)在北京舉辦美國王牌經(jīng)紀(jì)人見面會(huì)，正式對(duì)內(nèi)推介“海外有家”這一海外置業(yè)一站式服務(wù)平臺(tái)。事實(shí)上，2013年底，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)就成立了海外事業(yè)部，按照偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉的說法，當(dāng)時(shí)“我們就意識(shí)到這是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的未來，如果你在芝加哥、在洛杉磯看到一個(gè)我愛我家，你會(huì)覺得很親切，這種服務(wù)的延展性，你不做（海外市場）肯定會(huì)失掉一個(gè)市場機(jī)會(huì)。”

不過，如何實(shí)現(xiàn)購房服務(wù)的延展性，起初對(duì)胡景暉來說并不是一件清晰的事情。盡管伴隨著全球化深化以及由此強(qiáng)化的人的流動(dòng)性，華人在全球購房已成事實(shí)；然而，如何在供需之間實(shí)現(xiàn)對(duì)接并不同于國內(nèi)的房產(chǎn)交易，因?yàn)樵诘赜虿顒e以外，更大比例的解決方案需要應(yīng)對(duì)文化差異以及后續(xù)生活，這恰恰是海外置業(yè)者關(guān)心的重點(diǎn)，也是與國內(nèi)買房幾乎對(duì)調(diào)的區(qū)別。

按照國內(nèi)買房的習(xí)慣，即使到另一個(gè)城市，購房者通過自己的能力就可以完成對(duì)生活半徑設(shè)施配套成熟性的了解，繼而劃定區(qū)域找到房源，最后由經(jīng)紀(jì)人完成交易過程。而海外置業(yè)的要點(diǎn)卻是買房以后的生活、就業(yè)等現(xiàn)實(shí)，胡景暉發(fā)現(xiàn)，“這些不是原來房產(chǎn)交易的普通人能解答的。”

一直以來，人們?cè)趪鴥?nèi)買房的連接關(guān)系是人與房子接觸，先找房再找人；而海外置業(yè)的場景卻是人與人，先找人再找房。“這是我們的邏輯問題，（海外）找房從各種網(wǎng)站上都能看到，但是并不知道這個(gè)房子適不適合，還有很多隱藏的問題”，胡景暉說，國外的房子不像中國都是近二十年建造的，美國有1930年代的房子，中間歷經(jīng)無數(shù)次改建、改造，這個(gè)過程中問題很復(fù)雜。

平臺(tái)化連接復(fù)合型生活場景

的確，若沒有準(zhǔn)確理解購買需求的買方經(jīng)紀(jì)人，海外置業(yè)必然曠日持久且耗時(shí)耗力。這種基于人之常情的考慮正是偉業(yè)我愛我家集團(tuán)“海外有家”平臺(tái)推出的原因。

2014年到2015年，“我們發(fā)現(xiàn)如果以國內(nèi)傳統(tǒng)的銷售模式，通過最終銷售追蹤分享傭金的話，很難”，胡景暉認(rèn)為大多數(shù)時(shí)候海外置業(yè)比國內(nèi)買房的周期還要長，“有些客戶通過我們?cè)诿绹芰似甙藗€(gè)城市，每個(gè)城市都跟他對(duì)接經(jīng)紀(jì)人，都有人貼身服務(wù)，可能一年、一年半以后也不一定成交”，基于此，我愛我家把海外有家平臺(tái)化，確定為一個(gè)推薦“當(dāng)?shù)刭Y深的、有專業(yè)素養(yǎng)的且能夠通過漢語無障礙溝通的經(jīng)紀(jì)人”的垂直、精深、小而美的市場。

據(jù)胡景暉介紹，海外有家平臺(tái)既有線上的平臺(tái)，又有線下的聚合。在線上，通過網(wǎng)站、APP、微信等形式，海外有家把海外置業(yè)人群與海外優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人、海外優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等資源進(jìn)行對(duì)接。在線下則會(huì)舉辦購房人和經(jīng)紀(jì)人的見面會(huì)，不僅在中國的城市開展推介，也會(huì)“聚合國內(nèi)的購房人和投資人，借助海外有家平臺(tái)，把線下活動(dòng)做到美國去，組織他們?nèi)ケ泵赖闹匾鞘袇⒂^訪問、實(shí)現(xiàn)落地，在那邊和當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人面對(duì)面?！?/p>

根本上，人們到海外置業(yè)時(shí)因?yàn)槲幕町惡蜕瞽h(huán)境改變?cè)庥龅臓顩r并非與國內(nèi)買房截然不同，它們都是對(duì)空間生活的一種重新理解，只不過寄予了對(duì)復(fù)合型生活場景的更熱烈的渴望——附屬于生活空間范圍內(nèi)和由此延伸的囊括衣食住行以及社交、發(fā)展、社會(huì)參與意識(shí)等等服務(wù)功能變成了人們的追求方向。

對(duì)絕大多數(shù)海外置業(yè)的人而言，他們想要獲得更大的未來空間而不是讓空間壓縮，因此，胡景暉在闡述海外有家平臺(tái)的功能時(shí)也一再強(qiáng)調(diào)對(duì)買房之后發(fā)展的幫助，包括“買房以后報(bào)稅，報(bào)稅之后規(guī)劃、理財(cái)、子女上學(xué)、租車，家庭服務(wù)、維修、購物等”需要通過經(jīng)紀(jì)人來完成的內(nèi)容，“如果你在美國買一套房，不自住，出租不能找到很好的打理，一定會(huì)形成資產(chǎn)浪費(fèi)。所以從海外有家的角度來講，我們也在探討把從房產(chǎn)交易到后續(xù)落地的生活方式甚至投資房產(chǎn)的打理、收益回報(bào)能不能夠拷貝過去”，胡景暉希望通過海外有家平臺(tái)延展的購房后的房屋出租、托管、再交易等增值服務(wù)，“讓購房之后的故事更完美。”

不止于此，除了子女教育、養(yǎng)老居住這兩個(gè)因素以外，人們到海外置業(yè)還有資產(chǎn)配置的考慮，既包括房產(chǎn)物業(yè)這一類的硬資產(chǎn)，也包括智識(shí)發(fā)展、個(gè)人成就這些方面的軟資產(chǎn)，歸結(jié)起來，它們都是人們對(duì)穩(wěn)定性、多元化的尋求。這是一種極為現(xiàn)代的情緒，當(dāng)人的社會(huì)化發(fā)展到一定程度以后，買房這種單一的儀式性的表達(dá)已經(jīng)不能滿足人的心理需求。

房產(chǎn)最重要的功能就是定位，就是“我知道你在哪兒”，但是，人們現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)的態(tài)度突破了空間定位，開始圍繞空間的復(fù)合生活和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)聚焦，比如生活的參與度、社交的連接度、就業(yè)的可能性、經(jīng)濟(jì)的活躍性。某種意義上，人和房產(chǎn)的關(guān)系得以延伸，人與資產(chǎn)的關(guān)系得以確認(rèn)，人和城市的關(guān)系得以建立。

什么是良性的消化

新的場景就這樣出現(xiàn)了。當(dāng)然，為海外置業(yè)提供服務(wù)并不只有偉業(yè)我愛我家，鏈家、中原、搜房網(wǎng)等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都在涉及海外業(yè)務(wù)，它們也都從中看到了大量的人有海外置業(yè)購房的需求。誰也不想丟掉這個(gè)機(jī)會(huì)，同時(shí)，“目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場，不說開發(fā)環(huán)節(jié)，在營銷和銷售環(huán)節(jié)也存在一定的產(chǎn)能過剩，需要把需求向新的領(lǐng)域轉(zhuǎn)接”，胡景暉的洞察深挖了國內(nèi)房地產(chǎn)去庫存的根源——需求的轉(zhuǎn)移，這涉及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)軌、人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)軌以及人口公共資源配套的合理性等事項(xiàng)。

“美國最頂尖的科研開發(fā)在硅谷，但是硅谷的房價(jià)、舊金山的房價(jià)沒多少人能夠承受，但是，任何一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)＋、一個(gè)大企業(yè)，它也需要大量技術(shù)型勞工，頂尖的就是幾十人，下邊幾千人。所以，美國很聰明把這種技術(shù)型勞工挪到達(dá)拉斯。達(dá)拉斯每年人口凈流入量在增加，而且這些人不是盲流，他們是沖著就業(yè)機(jī)會(huì)來的，所以那里的房地產(chǎn)就好賣、好租?！焙皶熍e美國達(dá)拉斯的例子是想說明有效居住人口的凈流入量才是判斷城市活力的標(biāo)準(zhǔn)，這同時(shí)也是房地產(chǎn)庫存良性消化的方式——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)是根本動(dòng)力。

沒有產(chǎn)業(yè)鏈，就沒有就業(yè)機(jī)會(huì)，就沒有城市人口凈流入，胡景暉說，“（中國）二三線城市要真正能夠去庫存，要把提供優(yōu)質(zhì)就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)遷過去，把教育、醫(yī)療這些優(yōu)質(zhì)公共資源配套也遷過去，造成城市人口凈流入，庫存自然就消化了，而這個(gè)消化才是良性的消化?！?/p>

除了針對(duì)個(gè)人客戶以外，胡景暉表示，在海外有家平臺(tái)上面也有一些新房、酒店、商業(yè)物業(yè)等大宗海外房產(chǎn)交易服務(wù)提供。這是再典型不過的市場邏輯和商業(yè)邏輯，當(dāng)海外置業(yè)成為趨勢，當(dāng)人的流動(dòng)成為常態(tài)，連接其上下游的房地產(chǎn)中介以及房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)結(jié)伴“出?！?。

在胡景暉看來，萬科、萬達(dá)、綠地、中海、碧桂園等國內(nèi)大型開發(fā)商海外試水與“海外有家的模式一樣，都處在孵化和試探的周期”，因?yàn)橹袊@些出海的房地產(chǎn)開發(fā)商在國外購買或開發(fā)的物業(yè)“大量的會(huì)賣給當(dāng)?shù)厝A人和國內(nèi)投資客”，這種溫柔的試探復(fù)制到國外能否成功并不能用國內(nèi)現(xiàn)在的情況去預(yù)判，胡景暉認(rèn)為大量的資金出海有賴于市場的考驗(yàn)，未來是否仍然有持有運(yùn)營、獲取收益的能力會(huì)有很多不確定因素?！捌鋵?shí)，（中國）今天做的這件事情三十年前的日本都干過，1980年代末的時(shí)候，日元升值，日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，大量日本人去美國買房，個(gè)人就是買房，企業(yè)就是買機(jī)構(gòu)?！?/p>

就中國的今天而言，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和老百姓財(cái)富的增加，這是必須要經(jīng)歷的過程，“走到了今天的可能性，必然要往前邁出這一步?！钡?，未來來看，對(duì)大多數(shù)中國人來講，胡景暉認(rèn)為不論配置美元資產(chǎn)、到海外置業(yè)抑或是送子女留學(xué)等還是要避免走日本的老路，“實(shí)際上，中國經(jīng)濟(jì)長期、健康、持續(xù)、有活力的發(fā)展才能讓中國人的海外置業(yè)或者說全球化的資產(chǎn)配置成為更可能、更健康的潮流，而不是以海外投資買房對(duì)沖國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的衰退?！?/p>