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社科院藍皮書:2016年房地產(chǎn)不確定風(fēng)險將不斷提升

    更新時間:2016-05-06 12:01  

2016年5月5日,由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻出版社主辦的《房地產(chǎn)藍皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.13(2016)》發(fā)布會在京舉行。

房地產(chǎn),樓市風(fēng)險

房地產(chǎn)市場經(jīng)過一年多的調(diào)整,2015年,商品房銷售成交價格總體上漲,住宅和辦公樓的銷售價格漲幅較高,而商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格則出現(xiàn)下跌;商品房銷售量增幅由負轉(zhuǎn)正,辦公樓銷售量增幅較大。房地產(chǎn)庫存水平依然較高,但增速明顯下降,商辦物業(yè)的庫存比住宅更為嚴峻。住房租金漲幅小幅收窄,明顯低于住房售價漲幅,但仍高于CPI漲幅;房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷,住宅投資接近零增長;開發(fā)資金來源中,銷售回款明顯增加,其他來源資金萎縮;土地購置面積與土地成交價款均大幅下降,但土地平均成交價格增幅高于商品房銷售價格增幅;房屋新開工面積全線下降,施工面積小幅增加,仍處于庫存去化期。

展望2016年,受一系列不確定和趨勢性因素影響,世界經(jīng)濟增長形勢依然不容樂觀。房地產(chǎn)作為廣義資本市場一部分,其不確定性風(fēng)險必將不斷提升。2008年國際金融危機以來,中國GDP增速一直處于下滑區(qū)間,2015年中國GDP增速跌破7%。2016年宏觀經(jīng)濟持續(xù)下滑將是大概率事件,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格預(yù)期進一步降低,住房需求增速減緩,對房地產(chǎn)市場形成向下壓力。

從政策層面看,短期通過貨幣或財政政策刺激需求,長期將實行供給側(cè)改革。即,一方面,圍繞房地產(chǎn)“去庫存”,繼續(xù)執(zhí)行寬松的財政和貨幣政策刺激市場需求,維持市場活躍;另一方面,圍繞房地產(chǎn)供給側(cè)改革,實施分類調(diào)控,以適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均現(xiàn)象,維持市場穩(wěn)定將是2016年房地產(chǎn)政策基調(diào):對于一線城市和部分需求熱點二線城市,將繼續(xù)實行限購政策,甚至出臺相關(guān)政策,抑制一線市場過熱,以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高;多數(shù)二線和三、四線城市以刺激需求、去庫存為主,購房落戶、稅費減免、財政補貼政策,以及教育、醫(yī)療等配套措施有望在各地全面鋪開。

從市場表現(xiàn)看,在積極的財政政策和偏寬松的貨幣政策推動下,2016年房地產(chǎn)市場逐漸回穩(wěn):房地產(chǎn)投資止跌轉(zhuǎn)增,開發(fā)商在一、二線市場銷售旺盛推動下逐漸恢復(fù)投資信心;隨著投機性需求和改善性住房需求的進一步釋放,房地產(chǎn)銷售將進一步增長;三、四線城市的房地產(chǎn)去庫存難以取得突破性進展;隨著政策刺激效應(yīng)衰減,房地產(chǎn)銷售有再次回落風(fēng)險;一線和部分二線城市房價仍將持續(xù)上漲,但上漲幅度將有所減緩;二線城市房價將全面上漲,漲幅區(qū)域分化明顯;三、四線城市在寬松政策推動下庫存將有所減少,房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。但從較長時期看,如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑,房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。