新的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的盈利空間正不斷被蠶食。在剛剛過去的2015年，雖然房企銷售金額、銷售面積雙雙飄紅，但企業(yè)的盈利能力卻在急劇下滑，一些規(guī)模房企的利潤率甚至已經(jīng)跌至歷史低點(diǎn)。轉(zhuǎn)型，成為迫切擺在房企面前的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，一份最新研究報(bào)告顯示，2015年，已有近半數(shù)百強(qiáng)房企開始尋求轉(zhuǎn)型，越來越多的房企已經(jīng)開始兼顧規(guī)模擴(kuò)張與盈利能力之間的平衡。

增收不增利

日前，中國金茂發(fā)布2015年年度業(yè)績，截至2015年12月31日，中國金茂累計(jì)取得物業(yè)簽約銷售額278.07億元人民幣，完成年初制定248億元銷售任務(wù)的112%。

但值得注意的是，公司去年收入為221.1億港元，較2014年下降25%，報(bào)告期內(nèi)，公司所有者應(yīng)占溢利為37.89億港元，較2014年下降28%。此外，2015年中國金茂整體銷售毛利率為39%，與上年持平。

無獨(dú)有偶。綠城也于近日發(fā)布去年全年業(yè)績顯示，截至2015年12月31日止十二個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)總銷售面積約390萬平方米，合同銷售金額約719億元，綠城集團(tuán)全年銷售已超額完成年初所定600億元的指標(biāo)。

不過，報(bào)告期內(nèi)，綠城集團(tuán)取得收入260.47億元，較2014年的320.49億元減少18.7%；實(shí)現(xiàn)毛利54.21億元，較2014年的81.33億元減少33.3%；綠城中國凈利潤為12.59億元，較2014年的32.10億元減少60.8%。

碧桂園管理層更是直言利潤率已經(jīng)降至低點(diǎn)。近日碧桂園公布2015年全年業(yè)績報(bào)告顯示，去年集團(tuán)總收入達(dá)到1132.2億元，同比增長約33.9%；物業(yè)銷售收入1094.6億元，同比增長33.7%；不過，集團(tuán)去年毛利率僅為20.2%。

在碧桂園過去幾年規(guī)模連續(xù)快速擴(kuò)張的背景下，公司盈利水平受到多方面因素影響呈現(xiàn)下降趨勢，2011-2015年，公司毛利率分別為34.5%、36.6%、30.3%、26.1%以及20.2%。2015年，該公司核心凈利率更是下降為8.6%的個(gè)位數(shù)水平。

兩難的選擇

事實(shí)上，上述幾家房企只是盈利下滑的冰山一角。最新發(fā)布的一份《2016中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》指出，百強(qiáng)企業(yè)去年銷售額增長19.4%，市場份額達(dá)36.7%，但與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2015年百強(qiáng)房企總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率均值分別較上年下降0.1、0.6個(gè)百分點(diǎn)，全年凈利潤率均值下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，已逼近10%的紅線。

在銷售額攀上歷史新高的同時(shí)，房企盈利能力卻迎來前所未有的挑戰(zhàn)，“增產(chǎn)不增利”的現(xiàn)象進(jìn)一步凸顯。

這份研究報(bào)告分析指出，一方面，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、營銷難度加大使企業(yè)經(jīng)營成本顯著提升。另一方面，部分一、二線城市市場過熱、競爭激烈導(dǎo)致土地成本高企，也進(jìn)一步擠壓了企業(yè)的利潤空間。

報(bào)告顯示，2015年前30強(qiáng)企業(yè)中，有13家商品房銷售均價(jià)下跌，而百強(qiáng)企業(yè)銷售、財(cái)務(wù)和管理三項(xiàng)費(fèi)用率卻較上年提升了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

土地成本的增幅更為驚人。報(bào)告稱，2015年百強(qiáng)企業(yè)土地成本占同期銷售均價(jià)的比重均值為43%，該比重在一、二線城市的均值高達(dá)124.9%和37.9%，分別較上年增加17.6、7.0個(gè)百分點(diǎn)。

因此，房企利潤率下滑的原因基本上可以歸結(jié)為，如果布局在三、四線城市，則受制于高庫存，銷售困難、均價(jià)下跌，以致利潤下滑；而若布局在一、二線城市，則地價(jià)過高、導(dǎo)致成本上升，利潤率也自然下滑。

轉(zhuǎn)型成為普遍出路

也并不是一片哀鳴。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至目前，滬深兩市41家發(fā)布2015年年報(bào)的上市房企統(tǒng)計(jì)，實(shí)現(xiàn)凈利潤同比增長的上市房企有22家，占比超5成。

但值得一提的是，去年凈利潤同比上漲的上市房企中，有4成公司利潤并非來自“老本行”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是通過非主營業(yè)務(wù)“掙外快”；而凈利潤下降或者虧損的上市房企，其業(yè)績變動(dòng)主因則是庫存難以消化。

上述百強(qiáng)房企研究報(bào)告顯示，2015年，已有49%的百強(qiáng)企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型，其中42家企業(yè)圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拓展新業(yè)務(wù)，另有7家企業(yè)向行業(yè)外拓展新業(yè)務(wù)。針對消費(fèi)需求的改變，分別有92%、31%、17%和41%的百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文旅等領(lǐng)域。

越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)在思考如何兼顧規(guī)模擴(kuò)張與企業(yè)盈利能力之間的平衡。

展望2016年，綠城中國在展望今年市場時(shí)表示，公司將在現(xiàn)有綠城管理集團(tuán)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈整合，積極構(gòu)建大數(shù)據(jù)平臺，盤查優(yōu)質(zhì)土地與投資、代建業(yè)務(wù)的匹配。同時(shí)，試點(diǎn)展開城市更新、海外業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，尋求長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，形成代建項(xiàng)目業(yè)務(wù)來源的長效渠道，著力提高公司輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)比重，保持代建規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先水平。

一向?qū)Ｗ⒂谠谌⑺木€城市造城的碧桂園，今年開始，也將在土地和市場方面進(jìn)一步升級和優(yōu)化，“現(xiàn)在是一、二、三、四線齊頭并進(jìn)的戰(zhàn)略，在三、四線城市，碧桂園也將主要面向改善性需求主打高端項(xiàng)目，價(jià)格也比同行在同一地段的項(xiàng)目要貴10%-20%左右”，碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌表示，基于此，今年的毛利率一定會提升。

同時(shí)，物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)未來也將會是碧桂園新的利潤增長點(diǎn)。莫斌說，公司將進(jìn)一步拓展和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，通過金融化打造地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)配套、投資金融三大業(yè)務(wù)板塊，業(yè)務(wù)覆蓋客戶的全生命周期。目前關(guān)于物業(yè)管理上市的工作正在推動(dòng)和進(jìn)行之中。

分析人士指出，雖然這些新業(yè)態(tài)要產(chǎn)生收益仍然需要相當(dāng)一段時(shí)間，但相信未來的毛利率會保持穩(wěn)定上升的趨勢，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。