地價持續(xù)飆升、銷售成本和融資成本的上漲以及去化壓力的持續(xù)等正在不斷吞噬房企利潤，從而讓企業(yè)不斷增加的營收顯得黯淡無光。

據(jù)已披露2015年業(yè)績的56家房企數(shù)據(jù)顯示，大部分房企呈現(xiàn)出規(guī)模、房價、地價上漲，凈利潤率“三升一降”的勢頭。特別是房企的凈利潤持續(xù)下滑，從2014年的10.3%下降至2015年的9.4%，首次跌入個位數(shù)，房企如同西西弗斯的命運(yùn)難以改變。

　　增收不增利

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，截至日前，已公布2015年年報的滬深地產(chǎn)上市公司合計有56家，這56家房企在2015年總營收達(dá)到5101.2億元，同比漲幅高達(dá)24.77%，56家企業(yè)中只有17家企業(yè)營收下滑，在市場升溫的基礎(chǔ)下，70%的企業(yè)成交上升。56家企業(yè)2015年凈利潤合計為479.8億元。整體看，同比2014年上漲14.5%。

值得關(guān)注的是，22家房企出現(xiàn)利潤同比下調(diào)。從凈利潤率來看，56家房企平均凈利潤率僅為9.4%，比上年同期的10.5%有明顯下調(diào)。雖然還有相當(dāng)一部分開發(fā)商尚未披露去年業(yè)績，但預(yù)計之后將有更多房企的凈利潤率出現(xiàn)下降。 

實際上，2015年也是房企告別兩位數(shù)利潤率的第一年。2014年房企的平均凈利潤率為10.5%，2013年凈利潤為11.97%。統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在持續(xù)大幅下調(diào)。行業(yè)正在呈現(xiàn)利潤漲幅低于營收漲幅，以及營收上漲、利潤率下調(diào)的反向動態(tài)。

事實上，“交付物業(yè)銷售面積降低”幾乎成為所有利潤下滑企業(yè)在年報中的標(biāo)準(zhǔn)說辭。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，以價換量在持續(xù)。從各家房企發(fā)布的報告可以發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)多的房企銷售均價出現(xiàn)下滑。同時，銷售難度的加大讓企業(yè)不得不增加銷售人手，人力成本以及營銷宣傳成本都在上漲。

　　地價領(lǐng)銜大漲

業(yè)內(nèi)人士分析，眾多成本上漲以土地價格上漲最為明顯。

據(jù)國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年全國住宅地價同比增長3.92%，其中一二線城市價格上漲最為明顯。

另據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2015年，一線城市共推出土地面積2848萬平方米，同比減少23%；二線城市推出土地面積40624萬平方米，同比減少23%。成交方面，一線城市土地出讓金為5105億元，樓面均價為9180元/平方米，同比上漲19%，平均溢價率為27%。二線城市土地成交樓面均價為1565元/平方米，同比上漲18%；土地平均溢價率為17%，較上年上升10個百分點(diǎn)。

土地價格上漲趨勢依然在延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度一二線城市住宅地價明顯上漲，其中一線城市因為供應(yīng)創(chuàng)歷史最低紀(jì)錄，僅成交20宗住宅用地，平均樓面價為1.3萬元，同比上漲了37%。二線城市漲幅更大，一季度成交的723宗住宅地塊中，平均樓面價同比漲幅高達(dá)60%。業(yè)內(nèi)預(yù)測，2015年一二線住宅土地市場持續(xù)火爆、地王頻現(xiàn)的局面在今年仍將延續(xù)。對于房企而言，未來在一二線拿地愈發(fā)艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持。

此外，融資成本持續(xù)增加也讓企業(yè)不堪重負(fù)。統(tǒng)計顯示，2015年中國房企海外融資總額僅243億美元，同比2014年全年的633億美元大降61.7%，折算成人民幣計算，房企海外融資金額下降了2500億元。隨著美元進(jìn)入加息周期，海外量化寬松政策退出，開發(fā)商融資成本大增。

業(yè)內(nèi)人士表示，去年人民幣匯率的繼續(xù)貶值讓房企損失更為慘重，僅匯兌損失就讓在港上市的內(nèi)地房企利潤大幅縮水，部分房企損失甚至超過10億元。相關(guān)消息披露，去年包括富力、瑞安、碧桂園、雅居樂等知名房企在內(nèi)僅因匯率波動就各自損失了約10億元。

對于房企而言去年房價也出現(xiàn)了較大幅度的上漲，北上廣深領(lǐng)漲全國樓市，這從各大房企的年報中也得以體現(xiàn)。

　　轉(zhuǎn)型生存之惑

張大偉分析，即使在市場復(fù)蘇的2015年，依然有部分企業(yè)出售大量的資產(chǎn)，包括股權(quán)出售、金融資產(chǎn)出售、退稅收入及政府獎勵等。由此看見，房地產(chǎn)黃金期已經(jīng)過去。

而且除了三四線城市庫存高企難以去化外，一二線城市過多的豪宅也會逐漸影響房企的去化速度。

在行業(yè)利潤率持續(xù)下調(diào)的背景下，加強(qiáng)成本控制、提高周轉(zhuǎn)速度與提高企業(yè)利潤率將難以平衡，未來越來越多非專業(yè)房地產(chǎn)公司將離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。然而房企多元化發(fā)展并非想象般順利。在商業(yè)地產(chǎn)增長乏力、其他行業(yè)也未能帶來可觀收益的情況下，追求行業(yè)規(guī)模仍是多數(shù)企業(yè)的無奈之選。

專家提示，未來行業(yè)競爭也將越來越激烈，市場分化還將持續(xù)。對于房企來說，未來布局在三四線較多，面臨去庫存難題的同時，核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇將難以避免。