自2012年底青島行政區(qū)重新劃分以來，身處青島城市中心位置的老四方就迎來了新的發(fā)展機遇。曾經(jīng)有著濃厚市井氣息的老城區(qū)，正在如火如荼的建設(shè)當(dāng)中散發(fā)著新的活力。青島市民除了切身感受到城市大規(guī)劃進程中老四方片區(qū)日新月異的改變之外，舒適宜居的老城新區(qū)以“超高性價比”新盤，合理的新房價格也悄然地改變著青島樓市的整體格局。老四方正在不知不覺中散發(fā)吸引力，把剛需購房者從李滄甚至更遠的城陽吸引回來，這里如今已經(jīng)成為“剛需”和“首改”最為青睞的樓市片區(qū)。

【一】老企業(yè)搬遷"騰籠換鳥" 老四方新盤逐年增多

曾經(jīng)的老四方西部是青島工業(yè)聚集、人口密度最大的區(qū)域。在許多人的印象中，老四方就是臟、亂、差的代名詞。雖然這里曾經(jīng)的工業(yè)文明推動了青島城市的快速發(fā)展，但無論是老青島人還是新市民都對這一區(qū)域的新房并不買賬，這讓老四方區(qū)域的樓市一度成為“被遺忘的區(qū)域”，就連地理方位更往北的李滄區(qū)都趕不上。

資料圖

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2008年，青島市“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略開始實施，位于老四方區(qū)的近百家老企業(yè)被列入了搬遷名單。從啟動搬遷開始至今的8年間，老四方在不知不覺間發(fā)生著翻天覆地的改變。這一區(qū)域也逐漸被一個新名詞代替——濱海新區(qū)。頤和廣場、海信湖島世家、盈秀花園、保利百合花園等項目都已經(jīng)陸續(xù)交房入住，成為奠定該區(qū)域成為新晉居住區(qū)的第一批新項目。

除此之外，市北區(qū)在2015年共成交的13宗商住地塊，其中很大一部分都位于老四方片區(qū)。而同樣在2015年，曾經(jīng)以“剛需腹地”著稱的李滄區(qū)卻在整整一年中僅有兩宗地塊上市找到新東家。這就意味著在2016年的青島樓市中，老四方的新盤上市數(shù)量將遠超過李滄區(qū)。

特別值得一提的是，于去年年底被萬科斥資41億元拿下的海晶化工地塊如今已經(jīng)破土動工。該項目規(guī)模巨大，未來一處規(guī)模毫不遜色于“萬科城”的大型綜合居住社區(qū)即將在老四方西部崛起。據(jù)萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，萬科未來城的住宅初步規(guī)劃有能滿足剛需的兩房也有為改善型置業(yè)者設(shè)計的三房，預(yù)計今年5月份就將推出示范區(qū)，六七月份項目就能正式上市。成功拿地后兩三個月內(nèi)就開工建設(shè)，半年左右就要開售，可見萬科作為大鱷級領(lǐng)軍房企動作之迅速，也足以證明萬科地產(chǎn)對于未來城項目的重視程度。

除該項目外，位于老四方即將于今年上市的純新項目還有啟迪協(xié)信青島科技城、濱海1號和金科星辰。根據(jù)這些項目對外公布的信息，都將主推80-90㎡之間的中等戶型，適合首次購房的剛需。

【二】房價暫處洼地 與李滄新盤價格相差無幾

一直以來，李滄區(qū)都以“性價比高”稱霸島城剛需市場。然而隨著李村商圈的轉(zhuǎn)型升級，青島地鐵M3線北段的開跑，世園生態(tài)板塊成型，曾經(jīng)讓剛需青睞的李滄區(qū)房價卻越來越高，曾經(jīng)吸引剛需的價格優(yōu)勢漸漸變?nèi)趿恕?/p>

據(jù)悉，自去年李滄轄區(qū)內(nèi)的M3號線北段正式運營以后，李滄區(qū)緊鄰地鐵口的二手房價格便開始上漲。萬年泉路站、李村站周邊，本就是李滄中心居住區(qū)域，加上地鐵的推動效應(yīng)，使之成為目前李滄區(qū)二手房市場最為火爆的區(qū)域之一。拿萬年泉路地鐵口緊鄰的中海國際社區(qū)來說，2015年初該小區(qū)二手房均價約為11000元/㎡，目前已漲到12900元/㎡。此外，君峰路區(qū)域的京峰雅居、振華路站的振華苑、虎山花苑二手房價位已從2015年同期的8900元/㎡漲到了10100元/㎡以上。永平路站、火車北站周邊的越秀星匯藍灣、北原風(fēng)景花園單價也都超過11000元/㎡。

除二手房之外，李滄區(qū)的新房價格就更不必說了。緊鄰李村站口的海信東山郡去年5月開盤時價格僅為9280元/㎡起，均價10200元/㎡。在距今不到一年的時間里，87㎡的套二房均價已經(jīng)達到了11000元/㎡-12000元/㎡之間。漲幅之大甚至超過市南市北。

而再來看老四方的新盤價格。2014年年中開盤的綠地歡樂濱海城項目如今在售戶型建筑面積為88-106平，起價8888元/平，均價9600元/平；保利香檳國際起價9000元/㎡，均價11500元/㎡…… 據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月李滄區(qū)新房成交均價為10075元/㎡。而老四方則為11360元/㎡。在四方區(qū)大批新盤涌現(xiàn)，并開始“價格戰(zhàn)”的大背景下，濱海新區(qū)的新房價格正在與李滄區(qū)縮小差距。

【三】交通|地理條件都便利 未來還有4條地鐵途徑老四方

從地理位置上來看，老四方距離市南、市北和李滄都比較近，地理位置十分優(yōu)越。未來規(guī)劃穿越老四方的地鐵線路共計有四條，將為老四方輻射周邊區(qū)域帶來更加便利的交通條件。

根據(jù)《青島市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃調(diào)整》公示顯示，到2020年，青島市將架構(gòu)起11條軌道交通網(wǎng)，遠景年共規(guī)劃16條線路，總長度超過800公里。而據(jù)目前最新公布的16條軌道交通線路顯示，未來經(jīng)過老四方片區(qū)的地鐵線路有M1、M4、M5、M8號線四條地鐵線。

其中，M1號線起自黃島峨眉山路，橫跨膠州灣，終至李滄區(qū)興國路站；M4號線起自市南區(qū)人民會堂，終至嶗山區(qū)大河?xùn)|；M5號線起自歡樂濱海城，終至市南區(qū)麥島；M8號線起自鐵路膠州北站，終至市南區(qū)五四廣場。

參照已于2015年年底開通的M3號線北段，從鐵路北站出發(fā)到雙山十公里的路程僅需十幾分鐘，極大的方便了市民往來通勤。未來，隨著青島地鐵不斷從夢想走進現(xiàn)實，以時間換取空間的優(yōu)勢也將讓老四方迎來了新的活力。而曾經(jīng)被年輕人遺忘的老四方，正以一種全新的姿態(tài)，迎接它的新住民。