日前，匿跡已久的房地產(chǎn)稅改革終于再度走進百姓視野，隨即引發(fā)社會輿論的廣泛關注和討論。在8月5日公布的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃中，明確提出了房地產(chǎn)稅立法的規(guī)劃，從房產(chǎn)稅改革正式上升為房地產(chǎn)稅體系建設。

有專家認為，房地產(chǎn)稅收制度改革方向是減輕交易環(huán)節(jié)稅負、增加持有環(huán)節(jié)稅收；同時，對“房姐”一類的投機性住房持有者，將通過稅收進行適度調節(jié)。

從“房產(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅”

傳言已久的房地產(chǎn)稅終于迎來確切消息。8月5日，最新調整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內的34項立法任務亮相其中，這意味著備受關注的房地產(chǎn)稅法正式進入全國人大的立法規(guī)劃。

建國初期1951年，政務院頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》中，房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。1986年10月1日，《房產(chǎn)稅暫行條例》正式施行。房產(chǎn)稅被界定為以房屋為征稅對象，以房屋的計稅原值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

“當時，在土地無償劃撥的情況下，房產(chǎn)原值可以近似理解為地上建筑物的建造成本，不包括土地獲取費用，或認為土地獲取費用為零。個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅。”清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉告訴記者。

從“房產(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅”的演變，雖然僅一字之差，卻在征稅對象、稅制體系等方面有著本質區(qū)別。

隨著國內房地產(chǎn)市場的發(fā)展，稅制問題愈發(fā)突出。劉洪玉直言，一個比較嚴重的問題就是，大部分房地產(chǎn)相關稅收是在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中征收的，對持有環(huán)節(jié)征稅比重很小，導致住房市場交易成本高、效率低；持有階段稅負低甚至無稅負，最終導致了住房資源有效利用率偏低。

經(jīng)過數(shù)年的討論，2011年房地產(chǎn)稅率先在上海、重慶兩地開展向居民住宅征收的試點。兩年后，十八屆三中全會將房產(chǎn)稅改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設，提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。

談及房地產(chǎn)稅在滬、渝兩地的短暫試點，劉洪玉認為，雖然當時取得了抑制住房需求的效果，但在2014年下半年以來市場需求不足的情況下，征收房地產(chǎn)稅就很可能難以為繼。因此，房地產(chǎn)稅應該是一種長期制度，而不應該是一種短期調控市場的工具。

稅負調節(jié)投機性住房

對普通老百姓來說，更加關心稅制改革后，個人納稅總額會不會形成較重的經(jīng)濟負擔？

“房地產(chǎn)稅立法其主要目的是完善我國財稅體系，對普通百姓來說，改革后，房地產(chǎn)稅的納稅負擔不會太大，” 中央財經(jīng)大學稅務系教授湯貢亮向記者表示，而對于那些房產(chǎn)較多、個人擁有住房面積較大的群體來說，確實會增加一定的“養(yǎng)房”成本。

記者采訪的多位專家均表示，“為什么要征收房地產(chǎn)稅”是立法初期階段首要考慮的問題。劉洪玉直言，如果僅僅從市場調控或增加政府財政收入的思維出發(fā)，就可能出現(xiàn)稅負過重或不公平等問題。

針對房地產(chǎn)稅落實數(shù)年后，市場很可能接近“買房容易、養(yǎng)房難”的說法，劉洪玉給予了否認：“我國非常重視穩(wěn)定住房消費，對于居民自住住房來說，絕對不會、也不應該形成此類局面。”

劉洪玉認為，對投資和投機性住房，也要區(qū)別對待。一般來說，對“房姐”等投機性住房的持有者，應該主要用個人所得稅和契稅來調節(jié)；對“房嬸”等將住房出租給居民家庭使用的投資性住房持有者，為了不增加承租家庭的稅負，甚至還可以給予稅收優(yōu)惠。

至于房地產(chǎn)稅立法存在免征額，即有“征”有“免”的猜測，還可從上海2011年試點辦法中尋得蛛絲馬跡。據(jù)了解，上海試點房地產(chǎn)稅的征收對象為增量房，即本市居民二套房及非本市居民新購房，且人均不超過60平方米的新購住房暫免征收房產(chǎn)稅。

“以60平方米作為全國統(tǒng)一施行的免稅額，并不是十分合理，”中國社科院財貿所財政研究室主任楊志勇對記者解釋稱，因為不是全國所有城市都像北京、上海等人口密集城市一樣，人均住宅面積偏??；在我國某些二三線城市，很多本地居民都擁有多套住宅。

房地產(chǎn)稅改革對房價影響有限

在此次公布的立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法被列為第一類項目，即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。由于本屆人大任期是到2017年底，因此，多數(shù)專家預計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過。

未來，房地產(chǎn)稅法將會給國內樓市帶來怎樣的變數(shù)？楊志勇認為，開征房地產(chǎn)稅的影響程度取決于市場的發(fā)展狀況，如果說，在市場岌岌可危的狀況下施行，即使稅率不高，也會在一定程度上打擊市場信心。

“房地產(chǎn)稅正式立法實施還需較長的一段時間，需要多方全面的調研和探討，施行的時機也很重要。”湯貢亮如是說。

談及對國內房價的影響，劉洪玉表示，這不是房地產(chǎn)稅立法要考慮的主要問題。因為征收房地產(chǎn)稅不能過分影響房價。開征房地產(chǎn)稅，應該建立在大部分人就此形成共識的基礎上，否則征收管理的難度就很大，征收成本就非常高昂，甚至得不償失。

湯貢亮也認為，長期來看，房地產(chǎn)稅是對地方政府財政收入的一個重要補充；對樓市的調節(jié)作用非常有限，尤其是對城市房價，供求關系起決定性作用，稅收并不是最重要的因素。