東莞住宅公寓優(yōu)惠不斷，“0首付，0月供”剛結(jié)束，免息借八萬(wàn)又來(lái)。

政府出手“救市”

公寓買家不買賬

羊城晚報(bào)訊8月中旬，東莞市政府公布樓市新政，打破“家庭人均住房面積不低于18平方米的自有居所”才可獲得入戶入學(xué)積分值這一被視為“解救”住宅公寓的規(guī)定后，東莞的住宅公寓市場(chǎng)如何？

20日中午，羊城晚報(bào)記者來(lái)到位于東莞南城區(qū)的中央財(cái)津售樓處，現(xiàn)場(chǎng)很冷清，看樓的人并不多。售樓工作人員告訴記者，該樓盤屬于東莞的住宅型公寓，在2013年11月開(kāi)盤入市，主力戶型是44平方米至64平方米的一、二房精裝公寓，800多套房源推售一年多，目前還有100多套房源待售，并準(zhǔn)備下月加推其他房源。

“新政中有一些措施是有利于公寓的，但從目前客戶詢問(wèn)情況來(lái)看，他們也不太關(guān)注。”中央財(cái)津開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人殷先生告訴記者，積分入戶或入學(xué)，在東莞市按積分來(lái)計(jì)算的，即使政策落地后，買了住宅公寓的客戶，最多也就是獲得了加分而已，他們依然要滿足其他條件，才能實(shí)現(xiàn)“入戶”或“入學(xué)”。

“不關(guān)注”的一個(gè)很重要原因，是因?yàn)橘?gòu)買住宅公寓的，大部分都是投資客。據(jù)中介機(jī)構(gòu)瑞峰置業(yè)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買中央財(cái)津的人群中，投資比例占56%，自用14%，自用兼投資31%。

雖然中央財(cái)津賣了一年多，也還有房源剩余，但是就整個(gè)東莞的住宅公寓市場(chǎng)而言，該樓盤因?yàn)槲恢脙?yōu)越，銷售算是罕見(jiàn)的“逆市飄紅”。東莞賣不動(dòng)的住宅公寓還是“多數(shù)”。

東城新世紀(jì)星城美寓的銷售人員也表示，東莞樓市新政消息出來(lái)后，看房人流量也沒(méi)有太明顯的變化。

8月中旬，東莞市政府公布房市“促市”政策，罕見(jiàn)地出臺(tái)多則措施，其中一條新政將原來(lái)“家庭自有居所人均面積不低于18平方米方可獲得入戶入學(xué)積分值”改為“凡擁有自主房產(chǎn)證可獲積分值（非住宅類房產(chǎn)不算）”，被視為松綁對(duì)住宅公寓的限制。

事實(shí)上，此新政的背后，是三年來(lái)全市庫(kù)存超2000套住宅公寓滯銷的煩惱。羊城晚報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，持住宅公寓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商一再拖延開(kāi)盤，住宅公寓市場(chǎng)正臨界崩盤邊緣而備受關(guān)注。

有聲音認(rèn)為，一旦住宅公寓崩盤，或許就成為東莞樓市倒掉的首張多米諾骨牌。不過(guò)，有專家表示東莞首次干預(yù)市場(chǎng)，政府將目光瞄準(zhǔn)了住宅公寓，說(shuō)明這一塊的壓力確實(shí)很大，但公寓影響有限，不會(huì)使東莞樓市崩盤。

現(xiàn)狀

一公寓兩年僅賣出三成房源

2012年9月開(kāi)盤至今的東城新世紀(jì)星城美寓，其銷售周期已有20多個(gè)月，但目前其網(wǎng)簽銷售率僅三成多。該精裝公寓售價(jià)在6000元至7000元每平方米，遠(yuǎn)低于東城的區(qū)域均價(jià)。銷售工作人員解釋，該樓盤一直以自然銷售為主，價(jià)格兩年多來(lái)基本不變。

據(jù)瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至目前，東莞全市共有約47個(gè)項(xiàng)目有公寓產(chǎn)品在售，其中住宅性質(zhì)的有29個(gè)，主要集中在主城區(qū)、臨深片區(qū)、松山湖片區(qū)等人口經(jīng)濟(jì)較為集中發(fā)達(dá)的區(qū)域。

“居住或租賃人群主要以商務(wù)客群為主，看重的是便利的位置和準(zhǔn)酒店式的居住體驗(yàn)，同時(shí)比酒店低的租金。”瑞豐置業(yè)董事副總經(jīng)理姚麗軍分析說(shuō)。

據(jù)了解，東莞公寓在2006年和2007年供需達(dá)到高峰，之后市場(chǎng)呈現(xiàn)出供過(guò)于求的局面，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大幅減少了公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。同時(shí)由于2008年的市場(chǎng)波動(dòng)之后，投資性需求減少，公寓市場(chǎng)供應(yīng)量也開(kāi)始縮小。在2008年至2011年的4年間，公寓供應(yīng)處于低位水平，成交量也受供應(yīng)的影響，波動(dòng)較為明顯。

到了2012年，東莞樓市活躍，開(kāi)發(fā)商一窩蜂地?fù)屩_(kāi)發(fā)公寓，十多個(gè)住宅公寓項(xiàng)目紛紛入市，近萬(wàn)套房源進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)，兩年期間，供應(yīng)的活躍成交直接推高全東莞的樓市成交量。

但是到了今年上半年，東莞公寓銷售遭遇滑鐵盧，呈現(xiàn)低位運(yùn)行的狀態(tài)，近萬(wàn)套庫(kù)存僅消化了一半，截至今年7月，東莞全市住宅性質(zhì)公寓可售套數(shù)為2252套，主要是45平方米至50平方米的房源。讓人驚訝的是，今年以來(lái)，僅有位于南城和松山湖的各一公寓項(xiàng)目入市。

全市住宅公寓還能賣一年半

據(jù)瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人李毅測(cè)算，目前，東莞全市住宅性質(zhì)公寓存量15.13萬(wàn)平方米，以近6個(gè)月的消化速度計(jì)算其消化周期是17.2個(gè)月。也就是說(shuō)，按目前的市場(chǎng)銷售速度，東莞的存量住宅公寓至少還能賣一年半。

記者在調(diào)查中了解到，今年以來(lái)，原先要上馬推售的住宅公寓項(xiàng)目，因?yàn)榇媪糠康?ldquo;龜速”銷售量，大多不愿貿(mào)然面市。

“以某二線鎮(zhèn)區(qū)為例，原先有兩個(gè)住宅項(xiàng)目準(zhǔn)備在年中推售。但市場(chǎng)實(shí)在是太冷，加上春節(jié)以來(lái)大量人員離莞，即使有投資客有錢買，買了之后也無(wú)人租，開(kāi)發(fā)商不得不一直往后拖，就是不愿意開(kāi)盤。”一知名中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，南城、長(zhǎng)安、厚街等城區(qū)和發(fā)達(dá)街區(qū)的還有成交量，但下面的二線鎮(zhèn)區(qū)基本是半年多都沒(méi)有成交量了，其均價(jià)都在“9000”之下。

專家

公寓影響有限樓市不會(huì)崩盤

東莞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良告訴羊城晚報(bào)記者，東莞的房產(chǎn)政策一直以打壓為主，此次促市是前所未有的。“不能說(shuō)新政針對(duì)公寓，應(yīng)該說(shuō)是對(duì)整個(gè)樓市都是利好。”他認(rèn)為，雖然有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為促市政策還不夠猛，但東莞此次起了個(gè)好頭很不容易，是要一步一步走的，不能操之過(guò)急。“東莞的房子一直賣得很好，政府調(diào)控不是因?yàn)榕卤辣P，而是要放開(kāi)一些不合時(shí)宜的老做法。”

“東莞作為二線城市的樓市領(lǐng)頭羊，可以說(shuō)是首次干預(yù)市場(chǎng)，政府將目光瞄準(zhǔn)了住宅公寓，說(shuō)明這一塊的壓力確實(shí)很大，”綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁接受羊城晚報(bào)采訪表示，東莞是世界工廠，其樓市漲跌實(shí)際是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影，“只要東莞的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)沒(méi)有垮掉，但即使公寓市場(chǎng)崩盤了，東莞整體樓市也不可能崩盤。”

宋丁表示，東莞樓市總體健康，以整體住宅為例，存量490萬(wàn)平方米，有5萬(wàn)多套，但去年和前年，全東莞的銷售額基本也在5萬(wàn)套左右。即使今年上半年同比去年下滑四成，但實(shí)際成交套數(shù)也有兩三萬(wàn)套，供求關(guān)系基本平衡。而住宅公寓2000多套的存量，占整體市場(chǎng)的不到二十分之一，“這從這一比例來(lái)看，公寓的冷遇對(duì)大局影響有限。”

他強(qiáng)調(diào)，東莞“促市”放在全國(guó)背景下是可以理解的，今年以來(lái)，全國(guó)由于受到信貸緊縮等因素影響，特別是東莞自春節(jié)以來(lái)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)陣痛，大量務(wù)工人員流失，原先公寓定位銷售的群體發(fā)生了變化，公寓自然就滯銷了。“隨著轉(zhuǎn)型升級(jí)的完成，制造業(yè)的扎實(shí)發(fā)展，一直處于價(jià)格低洼的東莞樓市，未來(lái)潛力我還是非?？春玫?。”